拿地就开工，恨不得马上就开卖。

  当下开发商都只想快点出货，回笼资金，再投进下一个篮子里。

  可偏偏就有例外，说这家老板不缺钱，没资金压力，房子囤着慢慢卖，佛系得很。

  今天实踩的盘就是上馨华府，名字可能有点陌生又熟悉，到底有什么底牌，让它可以如此傲娇。

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  ·毗邻珠江边又近摇号地·

  居住在附近的人，是看着它建好几年了，迟迟没卖，而不知道的人，还以为是已卖完的楼盘。

  也难怪不着急卖，这盘仗着靠近珠江边，又近番禺迎宾路摇号地，位置来说，确实很靓。

  但百度地图上，并没有这个盘，因为它实际名字是滨江绿园三期。

  滴滴打车软件显示，楼盘距离广州地铁3号线大石站A口1.1公里，大概4分钟车程。

  具体来说，项目位于新光快速路西侧，去往海珠、天河都十分便捷。

  但非常靠近高速路，也正是这条高速路把滨江绿园小区一分为二，被隔开的便是上馨华府。

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  ·土地使用权缩水20多年·

  最早期滨江绿园是2004年建好的，目前就是十几年的老小区了。

  上馨华府作为三期组团，如今才入市，令人有些不可思议。

  要知道，地块是广州市润地房地产开发有限公司在2001年获取的土地，相当于上馨华府地块使用权已缩水20多年了，按照70年算，就剩下48年。

  从广州住建局官网资料可知，项目在2008年才拿到土地证。

  有资料显示，楼盘在2011年就有准备开卖，后来因为各种问题，停工了。

  现场负责销售的人员也透露，其实楼盘2012年又顺利开工，并且在2016年就建好封顶了，只是老板一直都没准备卖，熬到现在直接变成准现楼了。

  既然那么早就建好了，为何捂着不卖？如果2019年就拿出来卖，市场肯定会更好。

  销售补充道，因为老板不缺钱，也没有资金困难，房源也没有抵押或冻结，很干净。

  据悉，楼盘在2022年11月获批了首张预售证，为4号楼，共有31层，获批房源有149套。

  确实没有抵押和查封的情况，且目前已有一套网签备案，是29楼的05户型，建面约135㎡三房。

  总体来说，项目占地面积2.1万㎡，建筑面积约6.8万㎡，规划有3栋住宅，并配有一栋商业楼，住宅总货量460多套。

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  ·主打刚改客·

  户型来说，有建面约89、95、96、135㎡三房两卫，很明显产品主攻刚改客户。

  但设计上，真不咋样，有点老旧，实用率不高。

  建面约89㎡三房两卫，没有大阳台，客厅依靠窗户才可以形成南北对流，但空调机就在其中南向窗户下，有点煞风景。

  厨房连通了一个生活阳台，非常小，属于西向，要下午才能有阳光，晾晒衣服在此，还需考虑会否吸入油烟味。

  建面约95㎡三房两卫，阳台朝南，低楼层直接望向商场楼顶和远处的大山村，高楼层可能视野较好点，可望河涌。

  这个户型是双阳台设计，主卧较为宽敞，两个次卧也不小，就是景观面方面比较一般。

  建面约96㎡三房两卫，也是双阳台设计，且可以北向望江，竖厅设计，三个卧室都比较宽敞。

  建面约135㎡三房两卫，其实是可以改造成四房用，因为主卧带了一个衣帽间，两边均有窗户，整个房间直接南北对流，而衣帽间又可以封闭起来，做单独儿童房或书房使用。

  这个户型没有生活阳台，所以大阳台就宽敞，高楼层北向是可以望江，低楼层就有高速噪音影响。

  建面约135㎡三房阳台视野景观

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  ·首开均价4.5万元/㎡·

  现在首开的是4号楼，两梯五户，就在新光快速路旁，车流量非常大，实体样板间就在3楼，如果经常开着阳台门，噪音就很明显。

  虽然说，北向能望江，但清洁阿姨表示，至少得10楼以上才望得到江景，15楼以上就能一览无余看江景。

  因此销售表示，楼盘整体均价在4.5万元/㎡，低楼层户型最低售价在4.1万元/㎡，高层则都有突破5万元/㎡，顶楼反而售价最贵。（具体价格以实际为准）

  楼栋正前方就是便捷酒店，层高在8楼，再远处也仅是低楼层居民楼，也仅三至五层高，眼下确实不会阻挡10楼以上的业主看江景。

  然而，楼盘一路之隔就有一栋烂尾楼，政府收储后，取名为番禺大石街新光快速路西侧地块，将在今年二轮拍地中挂牌出让，和迎宾路摇号地（地价2.4万元/㎡）位置相当，且前方无遮挡，如果地价相差不大，恐怕也要送去摇号池。

  对上馨华府来说，这个地块也将成为潜在的竞争对手，参照迎宾路地块规划看，拟建6栋住宅，层高30-32层。

  如烂尾楼地块成功出让，建好层高想必也会达到30层，上馨华府就无法一览无余看江景，纵使高层也如此，顶多就直面被新光快速路一分为二的江景。

  前有虎（迎宾路摇号地）后有狼（烂尾楼地块），也难怪上馨华府现在要入市了。

  不过老板依然是佛系卖房，销售强调，所有房源都是一房一价，就严格执行上面定价，哪怕直接找老板，也不会有任何折扣。

  “前几天，附近城中村就有几个人来组队买房，也没有给予任何折扣。”销售补充道，这些人还刚好碰到老板巡查，直接问他要折扣，也没用，更不要妄想会降价。

  这么拽，如此狂，企查查看了一下，发现也仅是一家小微企业，在2000年成立。

  但风险提示就有69条，其中66个是被强制执行的信息，被执行金额约103万元。

  在广州就开发了滨江绿园和上馨华府，除此外，销售表示在珠海有参与项目开发。

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  ·优劣势·

  最后总结一下，优缺点很明显。

  靠着新光快速路，又近大石地铁站，去往天河珠江新城上班很方便；

  高层可望江景，又是准现楼发售，交付起码都有一定保障了；

  周围都是较为成熟的二手小区，如滨江绿园、锦绣银湾、星河湾等，生活氛围较为浓郁；

  靠近富丽中小学，番禺第二人民医院也在附近，配套来说，相对成熟；

  至于售价，在四字头首开，对周边都是十几年的老旧社区而言，还是有吸引力的，起码有置换需求在。（贝壳平台显示，今年滨江绿园两房成交价在3-3.1万元/㎡，周边星河湾、锦绣银湾挂牌房源有些则突破4万元/㎡）

  硬币另一面，劣势也明显，非常靠近新光快速路，附近没有设置隔音罩，中低楼层都得受到车流噪音干扰；

  再者，地块使用年限严重缩水20多年，且开发时间也较长，产品设计方面比较老旧，实用率不高；

  最后，周边城市界面一般，主要以居民楼和城中村为准，低楼层买家景观面较差；

  至于装修方面，从实体样板间看，可能仅是非常普通的装修标准，期待值很难高。

  从两房想置换到三房的买家，可以考虑建面约95、96㎡的三房户型，而135㎡三房不大气又不实用，如果是改善买家，建议还是等龙湖开发的迎宾路项目，今年肯定要入市的。