文/乐居财经 徐酒眠

受行业形势及关联房地产行业的影响，物业股股价整体上呈现出持续振荡下跌的态势。

但在出险房企的化债剧本中，物业股权依然是个“硬通货”。

6月13日深夜，融创中国( 1918.HK )连发多条公告，意在披露化债的最新进展：其境外债重组方案已获得约87%债权人支持，并将在年内完成必要的法律程序后，正式落地执行。

值得注意的是，在最新公告中，融创中国在此前颁布的境外债务重组方案基础上，对重组支持协议作了部分修订，包括价格调降与强制可转换债券最高限额上调。‍

其中价格调降部分包括：强制可转换债券头部转股价由每股10港元降低至6港元，强制可转换债券最低转股价由每股4.58港元降低至每股4港元，融创服务最低换股价由每股17港元降低至13.5港元。

至于为什么调低转股价？有业内分析人士表示，这有利于巩固债权人的支持，尽可能消除更多债务重组过程中的不确定性。

物业平台最新的债转股方案，虽然在原定的换股价格上折去了约20.59%，但较融创服务（01516.HK）截至6月14日的收盘价2.30港元/股，仍溢价约487%。

“这是一次双赢的调整”，有人对此评论道，“融创基于市场股价波动及时调整价格，说明融创很有诚意与底气。”

尽管对债权人来说，以远高于当前股价的价格置换相关物业股股权，在板块行情持续低迷的当下，看起来的确是“血亏”了。

不过，也不可否认的是，目前物企高确定性现金流的属性未变，并仍是地产商手中的优质资产。且物业管理服务行业，经过四十余年的发展，尤其是近年来在资本加持下的快速扩张，市场已经十分广阔了。

有着过往以来积累的发展底蕴，往前看又是广阔的发展市场，因此，即使被地产行业拖累，物企们仍展现出了自身的发展韧性。

修复市值

具体到融创服务来看，去年，其不仅出清了关联交易风险，还积极“储粮”，手中现金及现金等价物在上市物企中名列前茅，并保持着良好的资产流动。此外，大手笔分红以及回购计划，也给资本市场增添了不少信心。

“2022年对于地产的一些关联方计提了14亿元的坏账”，考虑到地产行业持续下行导致的信用风险变化因素，出于谨慎性原则，融创服务在2022年对关联方应收款项进行了较大的计提。

刮骨疗伤也意味着风险出清，有利于其寻求独立发展之路。

事实上，融创服务的底色并不差。截至2022年12月31日，其手中的现金及现金等价物约为38.78亿港元。在目前披露2022年财报的52家（包括奥园健康和恒大物业）港股上市物企中，排在第八位。

同期，在反应物企的业绩潜力的数据中，融创服务的合约负债约为14.5亿港元，合同负债与营收的比值为20.34%，在52家港股物企中同样排在前列，分别在第4和第8位。

去年，融创服务就曾频繁回购护盘。根据最新年报披露，过去的2022年，融创服务共斥资8724.366万港元，回购了约2289.2万股股份。

此外，值得一提的是，在反应物企的业绩潜力的数据中，截至2022年12月31日，融创服务的合约负债约为14.5亿港元，合同负债与营收的比值为20.34%，在52家港股物企中分别位列第4和第8位。

据此来看，融创服务在资本市场的故事，也并非等不来支棱起的时候。

物业股权抵债

在物业平台的债转股方案中，融创中国拟将转让的融创服务股份最高数目为4.49亿股股份，占融创服务已发行总股数总股本14.7%。

换算为化债的力量贡献来看，融创服务这部分股权将为融创抵掉大约60亿港元的债务。

目前，融创中国在融创服务的持股合计为64.4%，假设按至多股份数量转让予债权人，其对融创服务的持股将降至49.7%。

融创服务和融创中国仍掌握在孙宏斌手中。在债转股前，孙宏斌持股融创中国38.75%的股权；一系列债转股后，预计孙宏斌的持股将下降至27.15%，但其依旧是融创中国的第一大股东。

挺过了最艰难的时期，孙宏斌带着他的融创，正在从谷底爬起来。

在地产商化债的剧本中，孙宏斌不是唯一、也不是最先拿出物业平台作筹码的一个。

此前，王文学也将发展较快的两个平台物业和代建纳入华夏幸福的偿债方案，即“幸福精选平台”、“幸福优选平台”两个平台49%股权。

根据此前公告，这两个平台第三方估值分别为500亿元和520亿元，华夏幸福计划按照八折或者七五折的价格实施，即以上述两个平台49%的股权，可帮化解约400亿元债务。

截至2023年4月30日，“幸福精选平台”累计以21.1%股权抵偿债务金额约为人民币80亿元；以6.47%“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币25.5亿元。以上数据对比来看，华夏幸福差不多就是以估值的75折来进行股抵债。

在许家印拿出的债务重组方案中，恒大物业股权的23.1%（约24.94亿股股份）及6.9%（约7.49亿股股份）将应存入证券账户，并质押以分别为相应挂钩票据提供担保。

虽然针对恒大物业的可交换股份约为21.57%，涉及约23.32亿股股份，恒大将发行强制可交换债券，似乎避开了直接性的“以股抵债”。但拿物业股权抵债的本质，并没有改变。

此外，正荣服务、特发服务等股权，也曾被拿去抵股东或关联地产方的债。‍‍