乐居新媒体 厦门 过去几年，厦门岛内外诞生了一批“红盘”，如今，备案满两年，这些楼盘已陆续解除限售，可以放入二手房市场进行交易，其中不少楼盘已经卖出首套二手房。

　　借此，我们来看看，昔日那些让购房者抢破头的热门楼盘，如今可都还好?

　　当年抢破头

　　岛内次新豪宅”开分”

　　近一两年，随着岛内新房供应增多，产品户型建面、总价门槛在不断下探。

　　但更早几年，岛内大多是打造清一色大户型豪宅产品，比如枋湖三大豪宅、祥店片区的建发玺樾、五缘湾的建发五缘映月等。

　　回想2019-2020年间，岛内千万级豪宅同时开盘、千人到场摇号选房、千万级豪宅当成白菜买，甚至有盘缔造日光神话……堪称厦门楼市现象级开盘盛况。

　　如今这些项目陆续进入二手房市场，近期，位于枋湖板块的豪宅率先“开分”，有二手房源成交。

　　根据二手平台显示，中骏天盈成交一套建面206.96㎡房源，户型5室2厅1厨4卫。

　　该房源于3月28挂牌出售，挂牌价1640万，最终降价80万，以总价1560万成交，折合成交单价75377元/㎡，成交周期61天。

　　据了解，中骏天盈共规划楼6栋高层，总户数658户，该成交房源位于小区5#中楼层。5#具体位置在小区中央，占位优越，层高14层。根据此前小区预售价格来看，5#中楼层206.96㎡户型，预售价格大约在7.3万/㎡，总价大约1510万。

　　相比之下，此次成交单价略高出于预售价格。但2020年5月，项目开盘时，现场是摇号销售，几乎是抢的状态，与车位同购，住宅优惠10-50万/套。若是加上车位成本、利息等因素，成交价或许差不多是成本价。

　　同是位于枋湖板块，中骏另一个豪宅小区-中骏天宸，目前在二手房平台上有3套挂牌房源，户型150-253㎡，总价在1058-1990万，折合单价约6.8-8万/㎡。

　　这个挂牌价，可见业主心理预期比较靠近此前开盘均价7万/㎡，并不想亏本出售。

　　不过，在中介朋友圈看到，有两套房源在“打骨折"出售。其中，一套降总价超过200万，折合单价6.2万/㎡;一套更是大降350万，折算单价不到6万/㎡，还送2个车位。

　　与中骏天宸一路之隔的便是建发养云，是新中式园林景观豪宅，主打大户型，199㎡和255㎡，最小的是143㎡。

　　目前小区挂牌均价是74892元/㎡，但从中介朋友圈来看，也有业主在割肉出货，143㎡户型，挂牌总价990万，折合单价约6.9万/㎡。

　　据了解，该小区是在2020年7月开盘，当时143㎡户型，预售单价在6.4-7.4万/㎡，同样也要再加上车位、利息成本。

　　祥店板块的建发玺樾，在二手房市场就比较活跃，目前有20套挂牌房源，因户型建面差异，挂牌均价在6.6-10万/㎡不等。

　　大部分业主挂出的价格普遍高于当时开盘均价约6.5万/㎡。但当前也只是挂牌价格，目前还未有成交，有没有人接手还是另外一回事。

　　有人欢喜有人忧

　　岛外学区红盘入市

　　如果说，当时岛内是因供应稀缺，豪宅受捧，那岛外一些楼盘的火热，大概与学区资源密不可分。

　　比如，2018年，建发央著开盘，在楼市下行情况下，开盘现场依然爆满。

　　当时，一期开盘均价3.9万/㎡，二期就突破了4万/㎡，周边有不少3万+二手房，但大批买房人还是义无反顾选择新房。

　　目前，项目一二期挂牌房源大约73套，挂牌价格基本5.5万/㎡，不少房源直接超过6万/㎡，最高达到6.9万/㎡。业主心里有这么大的底气，很大原因是划片集美实验小学+直升外国语集美校区。

　　目前相同学区的中海杏林鹭湾，同样引起过抢房热潮。2020年，项目首期开盘，192套房源在线秒杀，整个开盘仪式仅十分钟左右，数据一路飘红。

　　近期，该项目成交有2套房源，成交单价5.2-5.6万/㎡，高于当时开盘价格。

　　同年，国贸学原开盘，一度引发千人抢房，当时现场采取摇号方式进行销售。

　　在当时之所以热销，并且有的单价冲破5字头，项目选址的区位是其最大优势。项目在实验小学翔安校区、双十中学翔安校区初中部旁，临近优质教育资源。

　　不过，按今年的划片方案来，国贸学原小学是划片实小翔安校区，但初中与片区内一些新盘一样，参与双十中学翔安校区、科技中学翔安校区、翔城中学三校多校划片。

　　近期，项目有二手房房源成交，户型建面约45.55㎡，1室1厅，位于低楼层，挂牌总价203万，最终降价7.5万成交，成交总价195.5万元，成交单价约42920元/㎡，成交周期44天。

　　当时该户型预售单价最高达51462元/㎡，低楼层单价也不低，在4.6-4.7万/㎡左右，个别一两套是4.4-4.5万/㎡。

　　对比来看，2年左右时间，这套房源大致亏本卖。当时项目开盘，就有网友锐评：

　　除此之外，在国贸学原附近的建发书香府邸，位于海沧区的建发和玺，当年同样是摇号抢房、开盘爆满。

　　当时，建发书香府邸预售价约在3.8-5.3万/㎡，目前二手平台显示挂牌均价4.5万/㎡;而建发和玺预售价在3.5-5万/㎡，目前二手平台显示挂牌均价3字头，不到4万/㎡。

　　进入二手市场

　　楼盘分化现象明显

　　2019-2020年，岛内这批豪宅，作为当时岛内高品质改善产品，以中大户型为主，开盘现场基本都要摇号，吸引了不少岛内高端购买力。

　　同时，岛外市场热门红盘基本也要抢，当时很多人以远高于周边二手房/新房的价格入手。

　　但经过2-3年时间，不难看出，那些曾经轰动楼市的“神盘”呈现分化现象，有的楼盘成交在稳中上升，不少楼盘升值预期却大打折扣。

　　如今，业主出货尽可能往心里预期靠拢，但也有一些业主急需套现等因素，不得不选择主动降价抛售，保本不易。

　　究其原因，现在岛内新房市场持续供应，位置多在五缘湾、湖边水库等，从板块能级、配置来看，基本都好过枋湖、祥店板块，并且现在新房上车门槛在不断下探，还有限售均价的制约，不能捆绑车位销售等。

　　在新房挤压之下，叠加二手房平淡期，枋湖、祥店板块次新豪宅想要快速出售，降价甚至低于成本、割肉成交不可避免。

　　而岛外这几个楼盘，除了大环境，更多与项目本身最大优势息息相关。比如，建发央著、中海杏林鹭湾，凭借学区直升优势，加上新房竞争压力小，稳稳站在5万+/㎡，远高于周边二手房。

　　而国贸学原与周边楼盘相比，小学是优势，但初中现状是多校划片，学区预期被打破，加上周边新房、二手房可选择面也广，一定程度上会影响一些买家对于项目期望。

　　挂牌多成交少

　　整体市场热情退却

　　整体可以看到，以上这些红盘解禁入市后，有的挂牌房源不少，但成交不多，并没有激起市场太大热情，更多是看客状态。

　　对于买家而言，不止这些红盘，市场上还有其他二手房，可选范围大，如今，买家也更理性了。更何况对比之下，新房首付门槛更低，不是为了孩子着急读书和自住，一般不会选择二手房、高于周边的次新房。

　　而对卖家而言，现在二手市场热度趋于平淡，大部分转售可能就要做好降价/亏本的准备，不急需套现的话，市场应该不会形成大规模抛售的现象。

　　不过，以上已经有首套成交房源价格还是很值得注意的，虽然说有的成交价会受业主本身影响，比如急于套现，不得下调价格出售等。但是另一方面，首套成交价格也能看出目前一些买家/市场对于项目的价值估量与心态，对于后续成交也提供一定参考。

　　在如今的市场环境下，购房者置业首先要根据自己的实际需求，不要盲目跟风追高，想一想，入手这些次新豪宅的购房者，也是从当初众多新房购房者中杀出来的。

　　而想要入手二手房、次新房的，多关注市场，在房源增多、业主急于卖出的情况下，或许能淘到满意的房源。