乐居新媒体 宗镛 发自深圳

  今日，福田安托山网红盘海德园A区最后一批房源将迎来开盘选房！

  海德园A区本次推售237套住宅，据项目官微6月8日发布的意向登记人名册中显示，共664批客户成功入围，入围积分为52.5分。

  这是继去年10月底深铁阅山境尾盘开盘后的久违出现3:1的认筹房源比，同时也是深圳2023年首个需积分入围的项目。

  不少业内人士均认为，海德园A区将预定开盘即售罄！

  两次开盘两次日光，海德园日光再次预定

  海德园位于福田香蜜湖安托山片区，北挨北环大道，东边为著名的万科臻山府，西边为困扰安托山多年的混泥土场，南边距离地铁2号线与7号线交汇处的安托山站。

海德园（摄于23.05）

  分为A、B两区，中间由规划道路安托山三路相隔。

  项目A区，占地面积约3.02万㎡，建筑面积约17.47万㎡，容积率约3.44，共有6栋，其中1-4栋为纯住宅，5栋分为A、B两座，楼下带有底商，6栋为幼儿园。

  此次推出的是最后一批住宅，位于4栋和5栋B座。主力面积段为建面约89㎡面积段三房两厅一卫和建面约143-160㎡大户型。

海德园平面图

  项目在过去2年里两次开盘，并且均在当天实现售完。

  2021年11月，海德园B区推售181套建面约121-296平3-6房房源，毛坯交付。共504批客户入围冻资，最低入围积分62.2分，开盘当天售罄。

  2022年5月，海德园A区加推239套建面约143-251平4-5房房源，毛坯交付。共686批客户成功登记，入围积分53.5分，开盘当天售罄。

  即使在当下打新低迷，新房维权不断成常态，海德园近三年来没有售楼处、没有售楼员。

  另外海德园北侧紧挨着北环大道，车辆噪音也是居住于此不可避免的问题，但这些缺点似乎阻止不了海德园强大的号召力！

  而这强大的号召力，不少人认为与其优质学区及房价倒挂息息相关。

  其拥有的深高南校区学区一直是众多看中教育的深圳家长所追捧的，另外海德园与周边二手房的房价倒挂更是投资客眼里一个可遇不可求的置业良机。

深圳高级中学初中部学区范围

  海德园周边二手小区目前有包括万科瑧山府、锦庐花园、天健公馆、安峦公馆等在内的多个楼龄在10年以内的次新楼盘，指导价在12-13.1万/㎡，但近年来的实际成交价却在14-20万+/㎡。

  以目前区域内最具“豪宅相”的万科瑧山府为例，小区全部户型都是建面约180-240㎡的大平层，高峰期的实际成交价一度突破了20万/㎡，如果按照这个价格与海德园的开盘均价12.6万/㎡相比，确实是有大几百万以上的价差。

  不过这次海德园的入市却依旧存在不少争议。

  海德园A区本次开盘主要以89㎡的小户型为主，总共 273 套房中有184套是89㎡三房两厅一卫户型，据悉得房率仅有7成左右。

  另外，如今深圳的打新市场早已非前两年能比，我们从近期入市的新盘去化便可一窥究竟。

  改善盘排队涌入楼市，海德园A区拉开帷幕

  据统计，深圳5月新房新增供应5270套，环比上涨7.6%。新房网签量为2787套，虽然环比下跌了20%，但和去年同期相比，上升了48.5%。

  根据房信平台显示，5月份入市的12个住宅项目中，目前网签备案率普遍低迷，最高的越秀潮樾府网签备案率为48.9%，最低的为光明润曜府，仅0.7%。

  不过由于网签备案具有延迟性，项目实际成交以项目实际认购情况为准，不过5月份热度较高的越秀潮樾府，其认筹房源比达到177%，据项目官微发布的喜报显示，项目开盘当日去化约96%，近乎日光。

来源：越秀地产官微

  位于南山区的另一热门项目招商四海臻邸则表现差强人意，不仅认筹房源比没达到1:1，开盘当日更仅有约60%的去化率。

  另外福田也迎来久违的住宅供应，位于福田中心区的旧改项目新天石厦铭苑还有湾尚骏玺家园迎来首开，不过在认筹房源比及网签情况可见并不理想。

  可见，5月份核心区新盘去化不理想，而非核心区的新盘去化更是举步维艰，位于坪山区石井街道的两个纯新项目华润紫樾润府及天健和悦府均迎来首开，不过目前网签备案率仅在个位数。

  而6月的深圳楼市，随着福田海德园A区取证拉开帷幕，再度迎来新房供应高峰。

  截至发稿，仅12天，本月已经有8个预售新盘获批。

来源：深圳市房信平台

  据深圳中原研究中心统计，除上述已取证的8个盘，6月份潜在计划入市的项目达12个，不乏前海的深业云海湾、招商壹湾臻邸等热点盘，有望带动深圳楼市氛围。

  值得一提的是，与5月份入市的项目不同的是，6月份已入市及潜在入市的项目中，刚改类项目明显多于5月份。

  据统计，2023年的前5月份入市的新盘中，均价超过7万/㎡的新盘项目只有13个，平均每个月仅有3个。

  而6月份以南山、福田为主的核心区项目便占据了半壁江山，可见6月份将是检验深圳改善市场购买力的试金石。

  也有业内人士认为，改善及豪宅市场依旧存在价差，项目的去化预期比较乐观，当然，从6月份第一个入市的楼盘海德园久违出现积分入围便可见的。

  上周，克而瑞集团董事长丁祖昱在一场直播里分析年后楼市表现，他表示，光靠刚需支撑的城市，复苏昙花一现，以刚需带动、改善接力的城市才能迎来市场整体复苏。

  而深圳，经历了5月份的低迷，是否进入到改善接力的阶段？

  改善型成市场主力，压箱底“靓地”焐热楼市

  根据克而瑞数据显示，近一年深圳商品住宅各总价段成交结构中，成交总价500万以上的商品住宅在近两个月占比超过50%，成为市场成交主力。

  尤其是总价700万以上，成交占比在去年仅徘徊在10%左右，而在2023年开始便每月递增，直到今年5月份达到近一年的高峰，占比33%。

  改善型置业除了在需求段的上扬，近期的土地供应上，深圳也陆续上架出了“压箱底靓地”。

  5月24日，深圳市规划和自然资源局公布深圳市2023年第二批次拟出让居住用地项目清单，计划挂牌出让10宗地块，总用地面积24.34万㎡，总建筑面积104.85万平方米，主要分布在龙岗、龙华、光明等传统供应大区。

  从土地条件来看，深圳第二批次计划出让地块较为优质，尤以深超总T207-0060地块为甚。

  深超总T207-0060地块原为一宗商业服务业用地，在一个月前完成土地性质调整，总地价突破100亿元，成为深圳的第八宗“百亿地”，周边二手楼盘挂牌价在15-20万元/㎡左右。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深超总地块调规后一个月，迅速释放到市场，目的在于以中心区压箱底的“靓地”来捂热土地市场，进而从源头上刺激房地产市场，“政府也希望由此信号激活市场信心，扭转市场预期。”

  “去年以来，市场分化非常明显，中心区改善高端盘去化块、价值高、营利性强。如果细化区分不同盘源去化，高端改善盘去化周期短，到了补这类库存的时候了。”

  因此李宇嘉认为，政府供地迎合市场需求，估计届时拍卖时也极大可能获得多家开发商报名、频繁举牌的火热场面，以激活土地市场。

  他表示，近期各地包括上海、深圳、广州供地均为去化快、开发商欢迎的地块，也就是中心区的靓地，这类地块将会打造低密度、配套极佳的高端盘，可能会被冠以“高质量”“新模式”。

  但是李宇嘉认为，高质量和新模式应该是针对新市民、年轻人、租赁居住、盘活存量等，绝非是打造几个高端盘。

  当下，市场缺的不是高端盘，这些高端盘只是小众市场。“高端盘热销，既是市场分化的体现，也是市场需求不足的表征，更是供需极其不均衡的反映，这才是更应该解决的问题。”

  你认为呢？