文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

  林植住在深圳南山区的白芒村，这几天，他正在为搬家烦恼。

  因白芒村纳入统租范围，要求租客于6月30日前搬家。他租了一房一厅，搬进来半年多，刚稳定下来。本来签了两年租约，但现在不得不搬。

  更加麻烦的是，因为统租的消息，周围的房租都涨了不少。林植原来的预算，还得继续往上提。

  眼下，深圳多个城中村当中，遇到类似情况的人，并不少。

  统租房，即地方政府租下区域内的所有房源，统一进行升级改造，然后再重新对外出租。其初衷是为了更好地管理，展示新面貌。

  此次深圳通租房的实施主体，为安居微棠，它背后的大股东，为深圳人才安居集团（以下简称“人才安居”）。为了做好这项工作，它还引入了愿景集团。

  近两年，人才安居在深圳市场经常露面，它不仅成立了安居微棠，还打造了另一平台安居建业，联手万科，从出险房企手中，接下了不少旧改项目。

  只是，成立不久的人才安居，大多数项目都在建设中，目前公司深受恒大影响，盈利问题也需要在发展中，让时间去解决。

  旧改+统租

  前几天，关于深圳“统租房”规模化的消息，冲上了热搜。

  关注的焦点均在于——深圳城中村保障性住房规模化、品质化改造提升，是否会影响未来城中村的房租，又是否会改变深圳未来整体的房价走势。

  统租计划当中，频繁被提及的实施主体是“安居微棠”。这是一家于2023年2月注册成立的新公司，注册资本20亿。

  短短几个月的时间，安居微棠已分别和国家开发银行、中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行共五家金融机构深圳分行，签署了5000亿合作协议，资金实力不容小觑。

  外界或许不熟悉安居微棠，但提及其背后的深圳人才安居集团，相信多数人并不陌生。

  人才安居于2016年成立，定位为深圳市专责从事公共住房投资建设，和运营管理的市属国有独资公司，具有政策性和功能性属性。

  自成立以来，人才安居在深圳土拍市场频频露面，拿下的地块大多数用于建设租赁用房、人才住房。

  这些年，人才安居“风头正盛”。像是2020年，人才安居曾以上限价2.46亿元+配建只租不售人才住房4000平方米，竞得福田10年来首宗宅地，成为大赢家。

  而去年深圳首批集中供地，深圳市人才安居集团也是拿下三宗地，其中包括宝安新安、龙华民治两宗热门地块，其分别与万科、深业联合摘得。

  鉴于人才安居的特殊定位，加上深圳筹集公共住房的脚步正在加速，其频频于市场露面也实属正常。

  截止去年底，人才安居累计拓展项目142个，用地面积约290公顷，建筑面积约2013万平方米，筹建公共住房16.83万套，涉及总投资约2620亿元。

  近两年，地产环境严峻，土地政策也不断优化。人才安居适应市场需求，不断祭出新的动作。

  上述提及的安居微棠打造城中村“统租房”，只是其一。

  去年初，人才安居成立了安居建业，该公司主要针对深圳范围内房地产项目提供“三保一防”任务，即保交楼、保民生、保稳定和防范化解房地产领域风险。

  2022年8月，安居建业发布了关于与益田集团合作益田御龙华府项目的公告。这是安居建业首次公开亮相。

  据悉，益田御龙华府项目原为木头龙旧改项目，是深圳市首批重点城市更新项目，但历时十几年才得以开工，过程较为坎坷。

  按照网上公布，安居建业已盘活出险房企的涉险项目超过10个，涉及商品住房、公共住房、商办面积超百万平方米。去年尤其是专注于恒大的纾困，不仅盘活了恒大岳盟项目，而且还主导了恒大4个位于龙岗区项目保交付工作，包括恒大锦苑、恒大都会广场、恒大深汇大厦安居型商品房项目等。

  今年以来，佳兆业佳园、岁宝壹品陆续发布消息称，项目在政府的指导下引入安居建业等进行合作。

  两个专业伙伴

  以地产开发经验来看，人才安居仅成立七年时间，资历尚浅。更遑论，新进成立的安居微棠、安居建业等公司，操作经验有待商榷。

  人才安居也深谙于此，并在股东方引入了市场化的主体。其中，安居微棠引入了贝壳，而安居建业则引入了万科。

  资料显示，安居微棠由安居鼎丰持股51%，愿景明创持股49%，前者为人才安居100%控股的全资子公司，后者股权比较复杂。

  但从股权穿透来看，贝壳控股最终受益愿景明创的股份数量占比29.16%，而陶红兵最终受益股份占比约8%。其中陶红兵原为链家高级副总裁，曾是贝壳创始人左晖的左右手，如今为愿景集团董事长。

  据介绍，愿景集团成立于2018年，本意是贝壳系用于新赛道的投资平台，其较早介入城市更新的社会资本之一，主要关注城镇老旧小区改造领域。

  安居微棠拉上愿景，大概是为了尽快落地“统租房”计划。按照规划，安居微棠今年改造3万套，未来三年计划筹集改造46万套（间）、2000万平方米住房。

  另一边，安居建业需要负责纾困房企，要对部分出险项目提供轻资产管理、品牌支持，有时也直接上手“操盘”出险项目。

  因此，其需要引入具备丰富开发经验的房企。从安居建业的股东方组成来看，人才安居持股40%、深圳特区建工持股、深业集团、万科各持股20%。

  而万科，作为地产龙头房企，开发经验丰富，或许正是其中的关键角色。

  比如去年的益田御龙华府项目，安居建业接受益田集团委托，在不改变项目开发主体的前提下，为项目提供工程管控及交付服务。

  今年，岁宝壹品项目也提到，其将与安居建业进行合作，安居建业按照协议约定为项目及开发建设单位，提供现场协理等多维度的支持及服务。

  安居建业背靠4大国资股东，进行品牌输出，助力出险项目在融资、销售等方面更为顺畅。而轻资产管理，亦需要相当的能力，万科或发挥了一定作用。

  除此之外，安居建业还入股了部分项目。企查查披露，安居建业对外投资8家企业，其中包括深圳安兴一号、深圳安兴二号，这两家企业正是恒大深圳湾超总地块的股东方。

  2022年11月，深圳市安和一号房地产开发有限公司，以75.4亿元竞得恒大深圳南山的超级总部地块。

  安和一号由深圳安稳房地产开发有限公司持股100%，后者由安兴一号持股99%、安兴二号持股1%。深入探究，安兴一号由兴业信托持股99%，安居建业持股1%，而安兴二号股东方包括安居建业、深圳恒屿实业持股。

  其中，深圳恒屿实业、安居建业均有万科参股。

  无论是安居微棠，还是安居建业，操作手法都比较类似。大股东人才安居更多在于提供背景优势，而市场化主体的入股，提供的是操作经验、运营经验。

  目前的人才安居，由深圳国资委直接持股100%，注册资本为1000万元，法人为赵宏伟，赵宏伟曾为深振业董事长。人才安居集团有39家对外投资公司，在深圳的各个区，如罗湖、福田、龙岗、南山等，均设有子公司。

  增收难增利

  向恒大伸出援手的人才安居集团，也受到了恒大的拖累。

  2020年，彼时恒大还未爆发流动性危机，人才安居曾以200亿的价格，取得恒大地产7.0557%的股权。到隔年年末，这笔股权投资款，已占人才安居资产总额的11.98%，分量不可谓不重。

  在支付了120亿投资额之后，眼见恒大全面出险，人才安居踩下了刹车，剩余80亿尾款暂停支付。它对投资者坦承，是否继续支付款项，存在着不确定性，要看恒大资产的“处置结果”。

  至今，人才安居仍无法量化，这笔投资的减值情况。因为恒大地产尚未发布2021年、2022年业绩报告，该部分的股权价值，测算不了。

  2020至2022年，人才安居营业收入，分别为9.14亿、28.9亿、38.48亿，规模持续上升；总资产分别为1554亿、1669亿、1918亿，也是逐年扩大。

  但同期，它获得的净利润，却分别为5.58亿元、1.75亿元、2307.07万元。去年，人才安居的净利润下降幅度，达到了86.84%，主要也是受到了恒大的殃及。

  除了因疫情纾困，执行免租减租，导致去年租赁业务毛利润减少之外，该公司原本确认来自于恒大4.25亿的投资收益，后来都不予确认，影响较大。

  更大的挑战，来自于人才安居本身。它主营人才保障性租房业务，获取房源的部分方式为自建。这种模式下，公司资金回收周期较长，经营性现金流回收较慢。

  而且人才安居多数项目处于建设期，租赁业务也处于起步阶段，这就导致了其经营毛利率，不尽如人意。

  最近三年，该公司的毛利率，分别为-46.24%、-6.80%、-7.71%，均为负数。只能希冀后续房源量持续增长，经营现金回流，修复毛利率。

  由于拥有政策性的职能定位，和功能性的业务性质，人才安居规模化租赁的运营成本，往往要高于收取的租金收入。

  截至去年末，人才安居经营活动净现金流为-89.98万元，这与它636.76亿的有息债务相比，相形见绌。其经营性现金流对债务保障能力，还需提升。

  不过，人才安居的资金渠道，还算通畅。

  近三年，其收到政府的补助金额，分别为1.07亿、7.77亿、2.32亿，复合增长率为39.11%。而除了补助资金外，它的发债动作，也较为频繁。

  乐居财经《进深》查阅获悉，人才安居目前存续的中期票据、短期融资券融资，总共为10笔，涉及金额达140亿元，利率在2.3%到3.79%之间，融资成本较低。

  今年以来，人才安居已经陆续发了4笔短期融资券，每笔的规模为10亿元，期限从3个月到8个月不等。

  这些融资所筹集的资金，大部分都用于正在建设中的项目，如坪山人才安居中芯国际11-2地块项目、机场集团DU09-69地块项目、秀馨苑、安居东湾半岛花园等16个项目。

  过去三年，人才安居的资产负债率，分别为25.79%、30.66%、39.33%，负债水平较低。

  （文中“林植”为化名。）