文/乐居财经 杨凯越

  “二房东”自如正在改变经营模式，将其长租公寓业务与家装业务捆绑得更紧。

  “家装是目前自如的主要方向”自如工作人员透露。

  乐居财经《家居k线》了解到，近几年，自如长租公寓的模式已从“二房东”模式向“资管模式”转变。对于房源业主而言，最大的变化或许正是对房屋升值“装修改造”的承担者由自如变更为业主自掏腰包。

  一套50平米的房源，整体装修费用或超过12万元，这可能是该房源2年以上的房租收益。有多少业主愿意买单，不好估量，但自如给的选择余地并不算大，据其工作人员介绍：“目前新签房源只能选择新模式。”而即使选择了该模式，愿意自掏腰包进行房屋装修改造的业主，也只能从自如给出的3种装修模版之中选其一。

  装修提升资产价值

  自如ziroom最广为人知的业务是长租公寓，如今其门店却俨然像是一个家装示范区。

  北京东三环团结湖附近，首家自如ziroom全玻璃装饰，让人一眼看清里面陈列着橱柜、床、衣柜的展示，当工作人员打开橱柜中的抽屉，会发现，里面还有着诸如瓷砖等各种硬装材料样品的展示。

  了解自如ziroom当下的模式后，会发觉所言不虚。

  工作人员介绍，目前，新加入的房源只能选择自如的新业务“增益租”，顾名思义，该模式想以增加房租收益来打动房东，但此前提是，绝大部分房源需要经过自如ziroom的“升值化”精装处理。

  先简单装修，将普通房源的品相调整为“上品”后再出租到更高租金，是自如自成立以来的沿用模式。但不同的是，以往的装修由自如完全承担，业主只拿自如给的固定租金，该租金定价往往略低于市场价，而最终实现的高租金则成为自如的收益。

  但如今，在“增益租”的模式下，装修费用无论是采用目前3种支付方式的任意一种，均是全由业主自掏腰包。以一套50平米左右的一居室来看，硬装部分的费用就已超过6万，“全下来大概需要12万左右，若要进行个性化设计或采用智能家居产品，总价会更高。”工作人员详细计算后得出。

  50平米，全装好需12万元以上，这个价格放在目前的家装市场来说，不算低。同样是从其他赛道切入家装业务的京东，近期，其与爱空间推出的整装新品，号称70平米仅需不到10万元，其中还包含多台家电。

  模式化的家装捷径

  敢给出这个报价，自如对自己的装修有信心。

  虽然是以长租公寓业务著名，但不容忽视的一点是，自如或早已是中国最大的装修公司之一。公开报道披露，成立近12年时间，自如在全国十个城市，服务了50万业主、500万自如客，管理了超过100万间的房源，规模世界第一。

  而这100万间房源中，绝大多数都经过自如的装修改造升级，可以说自如早已累计了足够多的装修经验。

  但改造当然与家装有很大区别，自如的模式化改造风格统一，且得到的是租客的认可，而“增益租”模式下动辄数十万的装修费用，还得房东愿意买单，也就是装修价格比市场更低，质量更高，速度更快。

  自如或许给自己选择了一条“捷径”。“目前自如的装修主要就是3种风格，业主可以从中自行挑选，如果要进行个性化的设计和改装，那就需要更多的费用。”自如工作人员介绍道。

  据其提供的装修资料，目前自如有“简爱”、“清语”和“优格”3种装修风格，从自如提供的展示VR来看，3种风格都延续了以往“自如房源”的简约现代风格，差别不算太大。

  要知道，家装被称作“互联网最难啃的骨头”，其最难攻克的点就在于其“不确定性”，而自如这种模板化的装修套餐，则是把这种不确定性降到最低，延续了其成功实施了十多年的装修风格和经验，自然更有把握。

  “我们的装修基本能保证在36个工作日完工，再加上15个自然日散味，无论是否完工，业主都可收到房租收益。”自如工作人员介绍道，这个日程表也从侧面展现出自如对其家装业务“可控性”的信心。

  外来者相继入场

  除了公式化的装修模版，自如家装最大的优势在于给到业主的房租收益预期。

  但同样以上述提及的约50平米的房源为例，据自如工作人员提供的房租预期，该房源的保底租金大约6000元左右，还需扣除按月收取的服务费及按年收取的维修基金，则意味着合计12万元的装修费用差不多相当于该房源超过2年的房租收益。

  “我们自如的精装值得信赖，哪怕是出租3-5年后，您自住也是没有问题的。”工作人员很有信心。而有多少人愿意买单仍是问题。2020年，根据中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的报告，“增益租”推出 2 年，目前该模式的委托量在总管理量中占比约为10%。

  2022年，自如又推出装修品牌“智爱家”，主打一站式搞定全屋硬装和软装。但该家装业务主要针对有自主需求的业主，目前仅在北京试点运营。

  自如切入装修的决心可见一斑。

  除自如外，链家、贝壳在家装业务上也在发力。2021 年底，贝壳提出新战略转型，即“一体两翼”，两翼即整装大家居事业群（家装家居）和惠居事业群（租房）。

  在家装业务的推进上，贝壳希望在卖房时也能把家居产品卖给用户，推广的步伐也在加密加快。某位刚在贝壳置换了房屋的用户直言：“房产交易完成后，贝壳会有工作人员向其推荐其家装业务，一条龙服务精准捕捉目标用户。”

  相继切入家装市场，是因为摆在“外来者”面前的蛋糕确实足够大。

  根据中国产业研究院计算，国内城镇存量住宅约有 5 亿套，按 10 年左右翻新周期，年均翻新需求在 5000 万套左右。整体家装费用均价在 15 万元 / 套以上，家装翻新规模约为 7.5 万亿元 / 年，理论上，室内装修市场规模将在约 10 万亿元 / 年，但现有规模仅为约 2 万亿元。