文/乐居财经 靳文雨

  年初至今，持有不少物业股的宋明好几次想将手中的股票抛出去。但每次他又觉得会触底反弹，无奈股价还是一跌再跌。

  “投资物业股以来，心情也跟物管股一样在冰火两重天里忽上忽下”。他无奈地调侃道。

  不过，最近看到有不少机构和外部投资者在不断低价买入和增持，宋明面露喜色。在他看来，这是一个积极的信号，资本真金白银的投入，说明物业股还有翻身的可能，而他也决定要把手里的股票再留一留。

  据乐居财经《物业K线》统计，近两个月以来，已经有超过10家物企被增持，包括万物云、卓越商企服务、金科服务、建业新生活、绿城服务、雅生活等。

  最新一个资本增持物业股的动作，发生于金科服务身上。虽然这家物企最近深处“子告爹”的诉讼，但并不影响资本对它的“偏爱”。

  5月30日，金科服务获南向资金增持28.55万股。而在整个5月，金科服务获南向资金增持的有11天，累计净增持74.19万股。截至目前，南向资金持有金科服务1.08亿股，占公司已发行普通股的16.48%。

  而在近期，同样颇受南向资金青睐还有卓越商企服务、建业新生活、宝龙商业、合景悠活等物企。

  资本的选择

  除了物管股低位徘徊的客观原因，此次被增持的物企，也有其特别之处。

  以保利物业和万物云来说，这两家分别是央企和有着国资背景的物企，现如今国央企物业已经成为资本市场的“绿灯”，稳定的关联方能让其尽可能免受房地产市场下调的冲击。

  上市以来，保利物业的股票就维持着较高的单价。截至5月30日收盘，其37.1港元/股的价格在上市物企中位列第一。

  今年5月，虽然南向资本对保利物业的减持占大比例，但增持的情形也常出现。其中，5月29日，保利物业获南向资金增持14.56万股。截至目前，南向资金持有保利物业8397.82万股。

  在更早之前的4月，保利物业还曾两次获HSBC Global Asset Management (Hong Kong) Limited在场内以每股均价48.0987港元、每股均价49.1544港元分别增持223.88万股、30.78万股，涉资约1.23亿港元。

  万物云则是2022年的物管新秀，其上市无疑是一场豪华的资本盛宴。去年9月底挂牌，10月初就被高盛翻牌，后者以每股均价44.5452港元增持好仓29.23万股，涉资约1302.06万港元。增持后，高盛持万物云好仓比例由8.79%上升至9.04%。

  除了高盛，万物云还受到大摩和小摩的偏爱。5月23日，万物云获大摩增持85.0588万股，每股作价29.4184港元，总金额约为2502.29万港元。增持后最新持股数目为1035.94万股，最新持股比例为8.09%。

  而在这次增持前，3月28日，万物云获以每股均价35.2926港元获摩根大通增持好仓39.86万股，涉资约1406.76万港元。此外，万物云还曾于2月20日获摩根大通以每股均价43.6979港元增持10.66万股，在1月下旬获摩根大通以每股均价49.2192港元增持36.7万股。

  其余被资本“增持”的物企，无论是营收还是净利润，大都在上市物企中排名靠前。比如雅生活服务在2022年实现收入153.79亿元，同比增长9.2%，实现净利润19.35亿元，这两项数据在58家上市物企中均位列第三名。

  虽然近段时间以来，物企市值备受考验，但这些物管股仍在波动中展现出了较强的发展韧性。不少机构投资人也认准了这个低价上车的机会，赌后续的增值空间。

  值得一说的是，卓越商企服务和宝龙商业则反映了资本对商管股的看好。其中，卓越商企服务于5月获南向资金增持的有13天，累计净增持338.6万股；宝龙商业获南向资金增持的有10天，累计净增持168.9万股。

  根据《2022中国物业服务百强企业研究报告》，非住业态中，写字楼及商业物业费水平显著高于其他类型的业态。比如卓越商企服务在2022的住宅毛利率为17.0%，同期商业运营及管理服务的毛利率达25.5%。

  在喧嚣的物管行业中，商管市场空间较大、行业集中度较低，存在着许多结构性机会，再加上利润率高的优势，使其逐渐受到青睐。而嗅觉灵敏的资本，也无时无刻不在因时而动，寻找有价值的投资标的。

  抄底“上车”

  当股价开始上涨的时候，资本已经做好了抛售赚差价的准备。相反，处在低位的物管股，外界则会考虑合适的买入时机。

  当前，股价动荡走低，是整个物业板块都在面临的问题。眼下，A+H股共有63家上市物企。截至5月31日收盘，有35家物企股价下跌，最高跌幅7.4%。当日，收涨的物企共有5家，最高涨幅1.626%。

  据乐居财经《物业K线》统计，年初至今共有53家物企股价下跌，其中跌幅最大的正荣服务，高达62.69%。有6家股价保持不变，仅有6家上涨，大部分物企的市值还在承压下滑。

  从外部资本增持的这些物业股来看，它们的股价无一例外都正处于低位。其中股价最低的是合景悠活。截至当前，其股价为0.82港元/股，已沦为“仙股”，总市值为16.61亿港元。

  今年年初（1月3日），合景悠活的收盘价还为1.76港元/股，至今跌幅已高达53.41%。不过离奇的是，其市盈率也在所有上市物企中最高，为434.24。

  眼下，合景悠活也被资本当作抄底的“猎物”，在5月份有11天获南向资金增持，累计净增持3831.95万股。其在5月8日的单日增持额就高达2600.15万股。

  此外，新城悦服务的股价比合景悠活跌幅更甚，年初至今已经跌了57.88%，目前其股价为3.77港元/股，总市值为32.8492亿港元。其他几家物企中，还有雅生活服务、万物云年初至今的股价跌幅接近50%，卓越商企服务、宝龙商业的下跌幅度也均在30%以上。

  物管股风声鹤唳已经不是一天两天的事情，市场上的各种因素，尤其是房地产的波动，都会影响其股价走向。

  有业内人士分析称，此次震荡的原因，一方面，是此前业绩的影响，上市物企们普遍陷入增收难增利的困局；另一方面，地产行业持续下行，出险房企们已经走到复牌与退市的岔路口，不少房企被实施退市或正在退市的路上。

  不过，随着物企独立性的加强，物管股也在建立独立的市值体系，在这期间的波动下滑，并没有左右投资人的信心。他们中仍有不少人认准了这个低价上车的机会，在赌后续的增值空间。