“北四环店是居然之家的发源地”回顾居然之家(000785.SZ)发家史，必提北四环店，它是居然之家在北京营业的第一家门店。

  直到现在，北四环店仍是全国所有门店中创收排前列的存在。

  一向以轻资产模式进行市场扩张的居然之家，这次选择了收购自持，而被收购的项目，与北四环店仅相隔数百米。

  5月29日，居然之家、远洋集团、远洋服务三方发布公告，居然之家拟以19.6亿元收购北京远洋未来广场。

  大行业做轻的背景下，能让居然之家愿意掏出真金白银拿下，远洋未来广场赚足了眼球。而随之而来就是，为什么会买它，买的值不值，卖得划不划算。

  私募基金脱身

  此次收购主体为居然之家集团的全资子公司北京居然之家家居连锁有限公司(简称“居然家居连锁”），收购的北京远洋未来广场当中包含主体物业、产权车位、人防工程，收购金额共计19.6亿元。

  远洋未来广场属于北京北四环亚奥商业板块，业主为北京睿鸿商业管理有限公司。而睿鸿公司及主体物业的原始权益人为远洋集团，目前在类REITs结构下，并由私募基金“中联基金”直接持有。

  这笔19.6亿元的并购款就涉及到三方：中联基金持有睿鸿公司的股权和债权，合计16.04亿元；远洋集团的优先并购权，作价3.49亿；远洋服务持有的产权车位，对价1033.5万。

  其中，居然家居连锁和远洋集团之间的交易额为3.59亿，包括3.49亿元优先收购权和1033.5万元停车位。剩余的16.04亿元则由居然家居连锁直接支付给中联基金，远洋集团不会收到有关款项。

  资料显示，远洋未来广场是远洋商业独立打造的第一个“未来系”社区商业，2013年2月开业，已营业十多年。2018年12月，中联基金助力远洋集团成功发行“中联前海开源-远洋集团一号资产支持专项计划”（简称“远洋REITs”），当时远洋以北京的远洋未来广场、远洋山水未来汇以及位于天津的远洋未来广场三个项目作底层资产，发行规模为32.03亿元的ABS产品。

  中联基金作为基金管理人管理并代表私募基金持有睿鸿公司100%股权，并且对睿鸿公司享有本金金额为9.64亿元的借款债权。

  关于远洋未来广场的经营数据未详细披露，不过在公告中对其业主睿鸿公司给出了价值评估，截至2022年底其市场价值评估结论为8.27亿元。

  2022年度睿鸿公司营业收入为9248.59万元，营业利润为-594.77 万元，净利润为-598.47 万元。 进入到今年一季度，净利亏损收窄，但仍未扭亏。

  2023年1-3月，睿鸿公司营业收入为2009.95万元，营业利润为-0.87万元，净利润为-0.87万元，经营活动产生的现金流量净额为2119.52万元。截至2023年3月31日，睿鸿公司净资产为5.71亿元，应收款项总额为1383.32万元。

  “反向操作”并购自持

  租赁物业直营卖场及加盟卖场为主的“轻资产模式”，是居然之家进行市场扩张的策略。在居然之家，自持物业的比例很低。

  截至2022年底，居然之家在营门店 428 家，包含91个直营卖场及337个加盟卖场。将近八成为加盟卖场，而在91家直营卖场中，17家为自有物业，74家为租赁物业，自持物业所占比重为18.68%。

  此次收购远洋未来广场，加码自持物业，居然之家有自己的考量。“本次交易将使公司在一线核心城市自持一处成熟物业，该物业与北四环店仅隔百余米，形成强力互补关系，对巩固和提升公司在北京核心区域的经营具有战略意义。”

  鉴于近几年来房地产行业的现状，开发商出售资产并不少见，而作为颇受房地产行业波及的家居企业们，现金流同样紧张，大手笔收购物业则持有更加慎重的态度。

  但居然之家显然是现金流比较充裕的那一类。年报显示，2022年末，居然之家现金及现金等价物余额45.8亿元，但其短期负债仅10.94亿元，现金远超短债。2022年，其经营现金流也高达37.95亿元。

  出售资产回血

  对于该出售事件，远洋集团表示，预计确认除税前净收益约3.16亿元，产生的正现金流亦可补充集团的营运资金，从而增加控股股东的回报。

  从远洋方公告所透露出的态度来看，很乐见此交易的成功促成，其表示“该交易使远洋集团控股集团能够以可观利润，实现开发该物业的价值及其对开发该物业的投资。该交易产生的正现金流亦可补充远洋集团控股集团的营运资金。”

  对于远洋未来广场的出售，远洋集团表示，预计确认除税前净收益约3.16亿元。

  数据显示，2022年远洋集团协议销售额1002.9亿元，同比降幅26%；营业额461.27亿元，同比下降28%；归母净亏损159.3亿元，同比下降683.71%。2022年其现金资源总额（包括现金及现金等价物、以及受限制银行存款）合计为93.86亿元，覆盖不了短债。

  其实在过去一年，远洋集团就多次出售旗下商业地产项目，包括北京颐堤港一期项目股权、北京远洋锐中心股权、北京中国人寿金融中心股权、成都远洋太古里股权及物管公司股权等，回笼资金超150亿元。

  而此次出售已经轻资产化的远洋未来广场，对于远洋和居然之家而言是各取所需，符合远洋轻资产转型的规划，契合居然之家当下巩固线下实体优势、开辟实体店第二增长曲线的策略。

  居然之家董事长兼CEO汪林朋在业绩说明会上表示，居然之家2022年共签约24家门店，开业21家门店，并计划2023年全年开店数量超过2022年同期水平。