监管部门曾多次强调，“信托公司要将服务国计民生纳入自己的使命范畴，作为受托人文化建设的重要内容”“信托业提升受托管理能力要与产业发展紧密融合，结合自身资源禀赋，聚焦少数行业精耕细作”。然而“受托管理”内涵非常宽泛，广义来说公募基金、PE投资、不动产投资等都属于“受托管理”业务，但如何结合信托行业的人才、资源等禀赋，发展适合信托行业发挥比较优势的受托管理业务，是行业一直研究的课题。

  REITs收益和波动介于股票、债券之间，属于中等风险、收益的投资产品，在海外成熟市场已经有60余年历史。中国证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》证监发〔2020〕40号，正式推出中国版公募REITs制度。2021年首批9只公募REITs正式上市，打开了全新的市场。

  针对REITs业务，中建投信托研究起步早，随着公募REITs的发展，信托公司也会在中国REITs市场大有可为。中建投信托认为未来公募REITs发展将呈现三大发展趋势：

  一是资产类别将进一步多元化，具体表现在成熟REITs市场主要资产类别趋于多元化，比如美国REITs底层资产有14种资产类别，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超过1万亿美元。

  二是中国公募REITs流动性有望进一步提高。

  三是中国公募REITs将有望成为主流投资品种。

  信托公司参与REITs发展新机遇，主要表现在三大产品形式，一是结构端-服务信托，即在ABS与项目公司之间引入信托计划：一是可以为项目公司优化税收，二是可以帮助ABS承担项目公司管理职能。基于“类REITs”业务经验，信托机构还可以积极与ABS发行机构合作，打造公募REITs“证信合作模式”。无论是券商资管，还是基金子公司在另类资产管理上还有很长一段路要走，信托公司在另类资产的管理，特别是资产尽调、风险评估、头部管理等可以给予不小的帮助；二是投资端-产品创新，即信托公司可以创新设计投资于REITs的产品：家族信托、养老金信托、保险金信托、年金信托等，对将来更多资产类别的公募REITs，信托公司可设计更加多样的REITs组合投资方案（REITs-TOF）；三是资产端-资产培育，基础设施公募REITs为基础设施参与者和持有者提供一种重要的投资退出渠道，也为信托公司创作了“Pre-REITs”机遇。信托机构可提前布局优质基础设施和各类不动产投融资业务，为将来REITs市场培育新资质。

  自2022年起，中建投信托将REITs市场有关的一二级投资作为重要的转型方向。目前，公司成立了公募组合投资阶段的“睿享1号”信托计划，并有了一年多的投资运营管理经验；设立了“REITs战投基金1号”，战略投资京能光伏REIT，实现战略配售投资、绿色能源REIT投资两项突破；储备了几只战略配售投资产品，加大对一线城市的产业园、保障性租赁住房等REITs领域的投资。

  但即使是REITs业务，也有产权类（产业园、标准厂房、物流园、数据中心、保障性住房等）和特许经营权类（公路、港口、机场、水务、环保、发电、垃圾处理、文旅门票等）两大类、若干小类。每个资产类别的投资，都需要建立全面的研究和风险管理机制。套用现在流行的投资术语，就是选择适合的“赛道”。

  其实新加坡的信托机构，已经做出了很好的示范。国内不少知名的不动产物业，例如凯德来福士、吉宝数据中心、丰树物流园、腾飞产业园、辉盛阁公寓，对应的都是在新加坡上市的REITs——CapitaLand China Trust 、Keppel DC REIT 、Mapletree Logistics Trust 、Ascendas REIT 、Frasers Centrepoint Trust。这些上市的REITs，都有主题化的投资范围，各自聚焦在自身擅长的领域进行投资。

  2020年11月，十九届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议》，针对住房行业“十四五”规划，提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”

  2021年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出“坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。”“保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持‘谁投资、谁所有’”。

  2021年12月8日至10日，中央经济工作会议再次提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。”

  2021年7月，国家发改委印发了《国家发展和改革委员会关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金[REITs]试点工作的通知》（发改投资[2021]958号），将包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入公募REITs试点范围。

  从成熟市场来看，租赁住房类REITs是美国第二大市值的REITs细分行业。根据Nareit统计，美国现有20支租赁式公寓REITs，总市值超过1,759亿美元，这当中前五大5支租赁式公寓REITs市值超过200亿美元，占细分行业比超过85%。

  回到国内租赁住房市场。地方国企类的参与主体，并不具备专业运营能力，也缺乏全国布局、规模化经营的优势。而专业公寓运营机构资金有限，租赁住房项目动辄10亿元以上的投资，超过了专业公寓运营机构的资金承载能力；且经过过去5年混乱的长租公寓市场洗礼，他们对重资产都很谨慎，更偏好轻资产运营。房地产开发企业背景的公寓方，受房地产政策调控影响，可以得到的股东资金支持有限。总体来看，目前国内租赁住房市场尚处于早期发展阶段，各类参与主体均存在自身的弱点，市场缺乏龙头企业。谁能通过连接资本市场和运营市场，进行大规模的全国化布局，谁就更可能建立品牌竞争力，获取规模效应。

  因此，跨界合作成为了各类参与主体的选择。自如系、V领地、YOU+等专业公寓品牌，已开始与金融机构开展密切合作，通过设立私募基金，收购或新开发租赁住房项目。目前，中建投信托与各类机构都有合作，共同探索在开发建设、改造、稳定运营等类别资产的业务机会。

  住有所居是人民最基础的需求。围绕住房需求进行投资，是中建投信托持续耕耘的业务。在租赁住房方面，中建投信托在2021年即作为受托载体参与上海睿湾碧云服务式长租公寓项目的类REITs证券化工作，积累了宝贵的投资运营经验。

  2022年4月，中建投信托与华润有巢住房租赁签署战略合作协议，双方计划在租赁住房项目投资、运营管理、金融服务等领域开展全方面、多层次合作。双方正在探索组建以信托计划为架构的Pre-REITs产品，为有巢REIT持续发展储备资产。双方在战略合作协议签署后，共同研判了位于华东、华南的近百万方潜在标的。目前正在就一个位于华东的项目进行深度合作，有望在今年内落地首个Pre-REITs合作项目。