乐居新媒体  5月29日，苏州2023年第二批集中土拍将开拍，共计9宗地，其中园区3宗、姑苏3宗、相城1宗、吴江2宗。园区3宗地块分别位于月亮湾、斜塘、跨塘三大板块。

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  3宗纯宅地，起拍楼面价32000元/㎡再创新高

  1、月亮湾地块较“邻居”华润地块，起拍楼面价高了2000元/㎡

  月亮湾16号地块位于工业园区万寿街东、若水路北，出让面积31187.48㎡，土地用途为城镇住宅用地，出让年限70年，容积率1-1.2，建筑密度≤40%，绿地率≥35%，建筑限高24米，住宅全装修交付，装标3000-6000元/㎡。起拍总价119760万元，起拍楼面价32000元/㎡。

  与一路之隔的润月雅筑相比，16号地块出让面积略小一些，容积率、限高、装标等条件均与润月雅筑基本一致，未来基本也是打造低密洋房。但该地块起拍楼面价相较润月雅筑高了2000元/㎡。从位置上看，该地块可能更好一些，与独墅湖南隧道口保持一定距离，更近轨交2号线站点。

  地块实景（紧邻铂悦犀湖）

  规划条件

  2、斜塘地块起拍楼面价2.45万/㎡

  斜塘17号地块位于工业园区金堰路西、东宏路北，地块出让面积28875.97㎡，土地用途为城镇住宅用地，出让年限70年，容积率1.8-2。住宅全装修交付，装标3000-6000元/㎡。规划单套房产建筑面积不高于160平米的房源，计容面积不低于住宅总计容积面积的20%。起拍总价141493万元，起拍楼面价24500元/㎡。

  目前斜塘东，华发仁恒四季河滨主力户型是约143㎡大三房，保利天珺主力户型约142、162㎡4房格局。从规划条件来看，17号地块在户型规划上应该与之相差不大。

  斜塘东现状

华发仁恒四季河滨

  规划条件

  3、跨塘地块出让面积仅约2万方

  跨塘18号地块位于工业园区葑亭大道北、方湾街西，出让面积21279.03㎡，土地用途为城镇住宅用地，出让年限70年，容积率1.6-2。住宅全装修交付，装标2000-5000元/㎡。规划单套房产建筑面积不高于160平米的房源，计容面积不低于住宅总计容积面积的20%。起拍总价87244万元，起拍楼面价20500元/㎡。

  与保利天汇6万多方占地面积相比，该地块仅2万方左右占地面积，体量小了很多。根据规划条件，未来大概率打造几栋高层住宅。

  地块实景

  规划条件

月亮湾、斜塘、跨塘三大板块再补充

  1、独墅湖一线，必抢的月亮湾地块

  由于位于热门板块，月亮湾16号地块也是本场土拍中最具看点的地块。

  在中铁建花语江南之后，独墅湖月亮湾板块沉寂了一段时间。但近两年却有重回巅峰之势，接连出让了招商文禧花园、润月雅筑所在的两宗好地，项目也都创造了抢眼的销售成绩。招商文禧花园2个月售罄；华润置地&招商润月雅筑首开赚足了眼球，成为苏州首个备案均价破5万/㎡的楼盘，首开中签率17%。

润月雅筑样板间实景

  16号地块与润月雅筑仅一路之隔，规划条件也基本相似，目前来看被抢已是必然，就看最后被谁拿下了。值得一提的是，地块南侧紧邻二手房溢价超快的铂悦犀湖，目前其二手房挂牌均价已达到8万/㎡。总得来说，无论新房还是二手房，应该都能给该地块贴金不少。

  月亮湾地块位置

  2、斜塘板块后劲还足吗？

  斜塘板块再次供应在意料之中。按照之前控规，片区还有多宗住宅用地待出让，但板块对开发商的吸引力如何？

  从已入市的3个楼盘来看，四季河滨2个月网签65%，保利天珺1个多月网签57%，天悦东方1个多月网签36%。可能不如市场预期，但从网签表现来说，还是较为不错的。

  价格或是购房者最为关注的。斜塘三项目入市备案均价在4.4-4.5万/㎡左右，当初拿地价在2.4-2.7万/㎡（保利发展和象屿地块起拍楼面价分别为2.5、2.6万/㎡），而即将出让的17号地块起拍楼面价仅2.05万/㎡。

  从位置上看，17号地块与华发仁恒、保利发展项目相距不远，起拍楼面价门槛降低，是否有助于地块的成功出让？我们届时再看。

  斜塘地块位置

  3、近距湖东，跨塘唯一在售盘保利天汇去化一般

  跨塘此次挂牌1宗地块，在园区总部基地片区内。就在该地块附近，今年年初，园区局部地块控规显示，片区内还将新增1宗4.59公顷的居住用地，以及1宗白地。也就是说，片区未来还有多宗宅地供应。

  目前区域仅有一个新盘在售，为保利天汇。但从其销售情况来看，片区似乎并未获得太多购房者青睐，项目入市近6个月，整体去化仅约31%。

  整体来看，虽然该片区距离湖东不远，但现阶段仍有城市界面不佳、配套一般等不利因素。18号地块东侧即为方湾街主干道和3号线方湾街地铁站，西侧为公寓青年社区，南侧是新娄商业中心、至和实验学校等配套，与保利天汇周边配套基本一致。片区多为老旧小区，这部分以旧换新的购房群体或是片区新房的主力客群。

  跨塘地块位置

  3号线方湾街地铁站

  跨塘地块周边城市界面

  整体来看，园区3宗地块从位置上看，距离核心区都不远，但各个板块新房市场表现又大不相同。这些地块对开发商的吸引力又如何呢？一切坐等开拍。