售楼中心还未建好，样板房更没影，就在展厅拿着PPT圈客，把房子卖出去了，饥饿营销中还一房难求。

  这种不愁卖的底气就是仗着地段好，越秀和樾府和琶洲南TOD这两大当红“辣子鸡”就是成功案例的典范，而后也有不少效仿者，但能超越的寥寥无几。

  如今，华润长隆项目也想“如法炮制”，能否上演后来者居上？

  01 

  展厅已开：最小户型90㎡三房

  实际上，华润长隆项目原本定在五一期间开放展厅，最后推迟到至5月13日正式对外开放，而地点就是此前的越秀瑞麓府展厅，也是曾经的长隆地产营销中心，如今摇身一变化作华润展厅使用，日后将用作建学校。

  在导航中直接输入“华润置地欢聚客厅”就可驱车前往。

  乐居君探盘当日，会有不少自来客陆续过来咨询，人流量方面不算太多。

  现场销售坦言，目前就算已开展厅，但实际上能看的东西不多，手里暂时没有户型图，现场没沙盘，仅依靠电子屏幕讲解区位，和未来地块规划情况。

  通过销售口述，可知长隆地块两个住宅用地，未来规划有3600多户，不超4000户。

  首先会被推出市场的是BA0902125地块，位于中小学用地西侧，靠近幼儿园，首开推售的户型有建面约90㎡+三房，110㎡+三房，130㎡+四房等。

  整体主力户型是建面约100-200㎡户型，会包含低于100㎡的少量户型，未来还有超200㎡大平层单位。（信息仅供参考，具体以项目实际开售时为准。）

  目前开放展厅，主要是诚意登记中，后期出了户型图，符合条件后，就会让客户认筹，最后开盘预计在今年三季度，最晚也不会超过10月份，售楼中心目前也在建设中，但还不能知晓何时可用。

  02 

  施工现场：热火朝天建设中

  乐居君到项目施工现场时，发现地块正处在热火朝天的开建中。

  就算大中午接近12点，项目进进出出的施工车辆没有断过，一辆接一辆整整齐齐的排队进场，排队出场，人想要从车流中走过去都难。

  航拍下的施工现场

  从航拍镜头下可以看到，住宅用地部分，已经在挖地基和搬运泥土。

  由此看来，华润想尽快入市的决心很强。

  03 

  周边竞品不少：最高卖8万元/㎡

  长隆万博板块来说，目前在售新盘可不少，项目隔壁就是越秀和樾府，但华润长隆项目销售自信的表示，并不把它当成强敌，因为目前和樾府建面约110-140㎡三至四房货量仅剩100多套，处于清盘中，主推是五期建面约270㎡大平层，售价破了8万元/㎡。

  与项目一路之隔的是耀胜新世界广场，主推建面约88-127㎡四至五房，吹风价7万元/㎡。

  距离稍微远点的越秀瑞麓府主推建面约140㎡四房，参考均价4.9万元/㎡。

  五一前夕确定有华师附中番禺小学加持的珠江铂世湾，近期销量较为可观，依靠学校，又把昔日的流量捡回来了，目前在售建面约105-138㎡三至五房，参考均价4.8万元/㎡。

  此外，距离稍远的保利悦公馆目前主推建面约95-130㎡三至四房，参考均价4.4万元/㎡。

  从目前华润长隆项目透露出来的户型面积段，囊括有刚需、刚改、改善等产品，很明显是要把周边竞品一网打尽的节奏，正是因为什么产品都涵盖，反而客户圈层并不纯粹。

  前期推售少量小户型，也许想做营销噱头，以低总价来吸客，打好第一波营销战。

  04 

  售价想超越秀和樾府？

  对于未来售价，华润销售则口风很紧，但也透露，不会低于越秀和樾府，目前该项目最高售价已破8万元/㎡，未来如果以这个为风向，那最低入手门槛也至少700万元以上。

  这份底气，到底足不足？

  犹记得，华润联手长隆在4月份拍地中，配上大大的“运气”，以总价197亿豪吞了长隆四宗巨无霸商住地。

  地块中住宅用地竞争尤为激烈，招商和保利突然入局，光竞价就超50轮，最后送入摇号池，溢价15%被华润幸运收入囊中，折算楼面价3.3-3.3万元/㎡。

  左长隆右万博，正是因为长隆巨无霸地块所处的是番禺最为核心的区域，才会引发抢地战。

  交通方面，有地铁7号线、3号线、18号线三线在此交汇，可以无需换乘直达珠江新城、琶洲、广州南站等商圈。

  华润拿地后也在官微透露，将为长隆综合体地块配置约24万㎡万象商业，极可能以“街区+Mall”的融合理念，形成一个具有源源不断活力欢聚的商业空间。

  自带商业体，又外加已建成的繁华万博CBD，以及对面新世界K11，让长隆和万博形成连片开发，板块发展潜力更上一层楼。

  根据华润的规划，项目将建约85万㎡超级综合体，集万象商业、顶流文旅、品质住区、活力教育、地标商务于一体项目，打造出一座永不落幕的湾区活力之城。

  项目是继白鹅潭华润置地中心后，华润在广州的第二个大型综合体项目，而住宅产品打造上，将对标白鹅潭悦府，也就是会出华润悦系产品。

  实际上，万博板块一直被诟病教育资源缺失，此次拿地后，华润还将负责配建中小学用地，补齐板块短板，未来将有21班幼儿园，72班小学，36班初中。

  华润长隆项目业主能否入读，还需按照番禺教育局政策走，毕竟周围能被纳入的小区可不少（如越秀和樾府的业主就已虎视眈眈），届时会否学位紧张，还尚未可知。

  综合来说，地段上项目是绝对优质，无可挑剔，眼下无户型图，无样板房，仅有“大饼”规划图，而售价剑指番禺天花板，买家高价入手，就是赌未来。