文/乐居财经  许淑敏

  京东拍卖网上，关于“北京赫华恒瑞房地产不良债权转让项目”已有2万多次围观，61名意向人。

  这一不良资产包，价值46.95亿元，底层资产为北京顶豪万柳书院75套房产，备受各界关注。

  但关注点更多在于，万柳书院的开发商为中赫集团，此次转让方却是中国信达北京市分公司，两者之间是何时扯上关系，背后又是如何运转，令人倍感好奇。

  个中的关键纽带，其实在于金谷信托这一平台。早于2019年，金谷信托便已经全资入股北京赫华恒瑞，全面接手该项目公司。而金谷信托背后的大股东，正是中国信达。

  这些年，依托中国信达的股东背景，金谷信托作为财务投资者，“捡漏”了不少项目。

  与此同时，这些项目运作风险都不小，导致金谷信托被众多官司缠身，金谷信托因追讨债务与房企、供应商等对簿公堂的场景，屡见不鲜。

  不仅如此，这些年，金谷信托内部也并不平静，股东纷争、高管动荡未曾间断。

  眼下，掌握着金谷信托绝对话语权的中国信达，正朝着“战略协同”努力，以期改变业绩低迷的态势。

  频频踩雷

  2019年4月，金谷信托潜入北京赫华恒瑞，取代原有的股东中赫集团、中赫置地以及苏州好景房地产开发有限公司，全资持股北京赫华恒瑞。

  作为信托公司，该等变更往往意味着信托融资。亦即，中赫集团此时已有资金缺口，并从金谷信托取得了借款。

  从拍卖信息上看，该债权项目实际到期日为2025年3月，距今仍有两年时间。但中国信达提及，债务人曾存在逾期等违约情形。

  作为共同债务人的中赫集团，存在多个被执行人信息。资料显示，这两年，中赫集团新增5条被执行人信息，被执行总金额超11亿元。

  换而言之，中国信达此番拍卖债权，是为了防止债权最终无法收回，提前追讨债务。而金谷信托在其中充当的角色，更多是财务投资者，并不会涉及具体项目操盘事项。

  因此，当投资资金面临无法回收的风险时，金谷信托自然忙着采取措施保证资金安全，不管项目开发、销售进度如何。当前，万柳书院这75套房是已售未网签，还是完全未售，仍存争议。

  金谷信托类似的“追债”动作，其实并不少见。比较典型的是于2019年，金谷信托与协信之间13亿元的债务纠葛。

  彼时，上海渝康将其持有的上海叁生100%股权，转让给金谷信托。上海渝康应当按约回购标的股权，并支付回购价款，回购价款为回购本金总额与股权维持费金额之和。不仅有不动产作为抵押物，也有关联方协信远创承担了连带保证责任。

  但直到2021年年初，上海渝康等各方仍未支付相关款项，金谷信托遂将对方告上法庭，请求判令其支付股权回购价款本金11亿元，以及全部股权维持费0.69亿元、违约金1.1亿元，合计12.79亿元。

  今年2月，上海渝康所抵押的上海市普陀区大渡河路388弄2、3号不动产，再次进入司法拍卖阶段，评估价11.35亿元，起拍价6.36亿元。

  之所以频繁出现“追债”事件，还是源于其大股东中国信达本身作为不良资产管理公司，接手的项目大多存在股权、债权等各方面的问题，都有着比较复杂的利益关系。

  而金谷信托依托中国信达在不良资产领域的背景，在风险资产处置、产能出清、特殊机遇投资等多领域与中国信达协同发展，因此大部分“捡漏”的项目风险都不小。

  金谷信托的资产当中，自营资产34.88%分布于房地产业，共20.83亿元，而信托资产6.37%分布于房地产业，共106.65亿元。实际上，相较于其他信托公司，金谷信托整体房地产投资比例并不算高，但踩雷现象时有发生。

  纵观它的地产投资脉络，74家对外投资公司中，就有27家与房地产开发有关，其中，涉及了海伦堡、融创、华夏幸福、蓝光、康桥等多家出险房企。

  因此，金谷信托旗下涉及诉讼众多，企查查显示，其涉及司法案件622宗，其中身为原告的案件共有384宗，占据六成以上。

  根据金谷信托年报，2022年度，公司新增重大信托项目诉讼事项2起，年内终结的信托项目诉讼事项4起。

  信达“撑腰”

  从金谷信托董事会席位分布来看，中国信达掌握了绝对的话语权。

  董事会成员当中，中国妇女活动中心任侠为拟任董事，仅占有一席，其余包括董事长李洪江、董事陈振军、董事叶郁文、拟任董事马承宇，均来自中国信达。

  其中，马承宇为金谷信托去年底刚上任的总经理，曾担任过信达资产资金市场部总经理等职务。

  而金谷信托原总经理徐兵于2020年9月上任，随后被免去公司总经理及法定代表人职务。

  该岗位空了一年多的时间，终于迎来新人。持续加入中国信达背景的管理层，正应和了年报中提及的“全面推进与中国信达之间的战略协同，打造具有金谷特色的信托业务体系。”

  去年10月，马承宇曾会见中建一局副总经理郝建成一行，阐述了关于金谷信托“大国企、大政信、大协同、大标品”的合作思路，可见其十分看重金谷信托与中国信达之间的组合优势。

  而该等战略协同，或许是为了更好地推动金谷信托走出业绩低迷的态势。

  相较于头部信托公司二三十亿元的净利润水平，金谷信托的净利润水平长期在1亿元上下，起色不大。

  去年，金谷信托虽然实现了营收、净利润双升，但实际规模依然与头部信托公司相差甚远。数据显示，2022年，金谷信托营收8.85亿元，同比增长19.75%，净利润1.34亿元，同比增长12.6%。

  规模方面，截至2022年12月31日，金谷信托录得总资产合计68.66亿元，负债合计25.03亿元，其所管理的信托资产总计1673.94亿元。

  按信用风险五级分类，金谷信托期末不良资产较期初减少6900万元至2760万元，不良资产率也从6.62%降至1.78%，处理不良资产的能力有所提高。

  截至2022年末，金谷信托净资本35.05亿元，净资本与各项业务风险资本之和比例为198.84%，净资本与净资产比例为80.33%，符合监管要求。

  尽管各项指标均符合监管要求，但从主要的财务指标看，金谷信托的资本利润率仅为3.12%，信托报酬率0.42%，人均净利润53.79万元，大部分低于行业平均水平。

  比如资本利润率，据统计，2022年60家信托公司平均资本利润率为5.40%，而金谷信托资本利润率低于该数据。

  金谷信托整体的盈利质量，仍需要持续改善。

  股权之争

  金谷信托在2022年报的开头，介绍公司概况时，特别强调“2022年11月14日，公司在北京市市场监督管理局完成股权结构调整的备案登记手续，股东持股比例变更为：中国信达持有93.75%股权，中国妇女活动中心持有6.25%股权。”

  在此之前，金谷信托由中国信达、中国妇女活动中心、中国海外工程各持有92.3%、6.25%、1.46%股权。

  而这三位股东，曾因金谷信托增资事件，对簿公堂多年，持续内耗。

  2017年8月，金谷信托董事会审议通过了增资方案，想从外部引入1至2家战略投资者，新增注册资本14亿元至18亿元，助力企业发展。要知道，信托公司往往把增资扩股，作为垫厚家底的有力武器。

  但三方想法各异，对于增资一事，未能达成一致。

  据乐居财经测算，金谷信托原本的注册资本为22亿元，增资后至少为36亿元，若中海外工程、妇女中心保持1.696亿元的出资额不变，则它们的持股比例将由7.7%下降至4.71%，权益被摊薄。

  方案中也提及，增资完成后，金谷信托这两位小股东的董事席位，只能保留一个。一听这消息，中海外工程、妇女中心表示不满，于是将金谷信托告上法庭，但最终于2019年初败诉。

  这一争执，各方都没有赢家，金谷信托的增资计划，也没有获得任何进展。对此，大股东中国信达，曾想转变思路，筹划将它持有的部分金谷信托股份出让，以此引入投资方，但最后也不了了之。

  不久后，中铁决定拂袖退场，欲将子公司中海外工程手中持有的金谷信托1.46%股权，转让出去。对此，它还聘任中联公司，出具了资产评估报告。

  评估报告显示，截至2018年三季度末评估日，金谷信托每股净资产为1.78元，但评估值为1.92元/每股，中海外工程持有3210万股，因此该资产价值为6150.6万元。

  评估价之所以高于净资产价值，是因为将金谷信托的牌照、商誉、优良的管理经验、市场渠道、客户、品牌等综合因素都考虑了进去，形成无形资产。

  不过，在北京交易所挂牌3个月后，这部分资产的底价下调了10%，变为5538.99万元。

  但拥有优先购买权的妇女中心，仍不买账。它觉得该资产价值有虚增之嫌，不符实际，需要重新评估，所以多次拒绝了上述转让底价。

  另一边，中国信达则与中海外工程签订了《交易合同》，意在买下这部分股权。

  妇女中心闻讯，再次不满，直言两者恶意串通，对其公平行使股东优先购买权，造成严重侵害。

  2021年6月，二审驳回妇女中心的请求，萧墙之内，终于重新归于平静。

  眼下，中海外工程已将1.46%股权成功转让予中国信达。虽然股权之争落下帷幕，但金谷信托至今在引资上仍止步不前。