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  近日，前滩收官住宅世纪前滩天御推出384套房，然而未能触发积分制，开盘当日也没有售罄，引发“前滩爆冷”的讨论。

  未触发积分未售罄

  作为上海顶流板块前滩的最后一个新盘，世纪前滩天御入市消息一出便引发众多关注，外界猜测该项目入围分不会低，然而项目首开折戟，开盘未能售罄，令人意外。

  由陆家嘴集团开发的世纪前滩天御项目随上海2023年第二批次新房集中入市，

  项目首开推出384套户型建面为116-355平房源，均价12.98万/平方米，入围比为2。即需超过768组客户认筹才可触发积分制。

  自4月17日开启认筹后，项目的表现却与预期的大相径庭，直到结束的倒数第二日仍未越线，最后一日勉强满足人数。然而不久后官方公布，经过政府审核有13组客户不符合条件，导致最终认筹成绩定格为758组，摇号率约197%，未能触发积分制。这也是积分制以来前滩首次未触发积分。

  即使未触发积分，比房源几乎多出一倍的客户参与摇号，仍非常有可能达成开盘售罄的成绩，在上海这样的例子也并不缺乏。然而根据购房者的反馈，5月10日世纪前滩天御开盘，当日的弃号率竟高达约50%，未能售罄。

  从备受瞩目到偃旗息鼓，世纪前滩天御的遇冷，是否预示前滩楼市火爆的曾经已经远去？

  前滩倒挂空间缩小

  随着高能规划的落地，世纪前滩天御所在的前滩板块成为近几年上海买房的高难度板块。

  前滩的盘有多难买？2018年中粮前滩海景壹号开盘，437套房源吸引3127组客户摇号，有约2700组千万级买家陪跑。

  东方惠礼411套房，共收获2284组客户认筹，认筹率556%。同年开盘的三湘印象名邸推出的142套江景房，均价12.18万/平，认筹率约690%。以小户型为主的尚峰名邸所推的204套房源，均价11.2万/平，约2100组客户陪跑，认筹率甚至高达1266%。可见，前滩板块的热度曾经一骑绝尘。

  支撑板块楼市火爆的一大因素是市场呈现的高倒挂。在前滩巅峰期，其二手次新房挂牌价有部分突破20万/平方米，较为普遍的在17-18万/平方米。而当时的新房均价约11-12万/平方米，一二手价格差距极大。

  近来，前滩的新房倒挂空间有所缩小，分化更大。根据部分中介网站的成交价格信息，前滩二手房往往因距江远近、户型等不同而价差波动巨大。

  例如，前滩东方惠礼去年底成交的一套均价约15万/平，晶耀名邸三期今年2月成交一套均价约17万/平，世纪前滩天御周边的二手房价格则在16万/平左右。而今年新房价格已接近13万/平，相比上海另一些热门板块如倒挂更清晰的徐汇滨江，前滩的吸引力可能不如从前。

  但前滩依然拥有顶配学区和各类高能级配套，在业内看来，世纪前滩天御未来的倒挂想象空间只是一个因素，买家对项目本身的分歧也是爆冷的原因之一。

  豪宅买家不太买账

  世纪前滩天御为未来太古与陆家嘴合作商业综合体上盖超高层住宅，项目一街之隔即前滩太古里、前滩中心、前滩企业天地、香格里拉酒店、东方体育中心及地铁站等前滩核心配套，从区位看，该项目位于前滩的优质地段。

  但有业内人士分析，决定项目销量的不只是板块，尤其对于上海千万级别的买家来说，往往会综合考虑产品、价格、稀缺性等因素。

  一部分关注该项目的购房者表示，项目属性为商业综合体上盖超高层住宅，私密性不佳，且紧靠高架，噪声将成问题。据悉，开盘现场最后剩余房源也多为靠近高架的165平和170平两种户型。

  此外，世纪前滩天御未能充分体现超高层楼盘的优势，劣势却未改善。超高层楼盘得房率本身较低，但一般中区视野较佳，但该项目紧邻两栋高层办公楼，不少户型采光、视野受到影响。

  另一不可忽视的因素是同期竞品。世纪前滩天御的总价段分布从1300万到5000万不等，然而在同期千万价段楼盘中，前滩百合园有稀缺别墅产品、百汇园则位于倒挂更显著的徐汇滨江。此外沪上顶流云锦东方也在同期放出了可能入市消息，影响了一部分购房者决策。

  据了解，世纪前滩天御的装修标准实际上并不低。根据官方公布的标准，项目在玄关、客厅、厨房、大阳台、储藏间及卫生间的地面全部选用大理石石材，卫生间选用劳芬、唯宝、当代、杜拉维特等奢侈品牌，厨房、卫生间也铺设地暖等，

  但这些后天可改变的配置对于千万级买家的吸引力仍然有限。

  总体来看，世纪前滩天御的遇冷受诸多因素影响，也反映当下豪宅买家普遍的权衡心态。