文/乐居财经 许淑敏

  最新的胡润百富榜榜上，广西荣和集团创始人史英文身价100亿元，财富较上年缩水30亿元，位居第621名。

  作为曾经的“广西一哥”，史英文已经不当“大哥”好多年，他所率领的荣和集团，整体规模掉队已有五年时间。

  自2019年开始，“广西一哥”的位置已经更换为彰泰集团，而荣和集团的规模，早已掉至房企百强榜以外。根据房地产销售榜单显示，2022年全年，荣和集团全口径销售金额31.6亿元，排名190位。

  去年，荣和营收、利润双降，现金短债比也仅有0.45，现金无法覆盖债务，手头拮据。以至于，掌舵者史英文的妻子董晓丽，还掏出1.6亿垫上。

  比起所熟知的中等规模或是头部的上市房企，作为偏居一隅的区域小房企，荣和集团的相关盈利、负债指标有其典型性。当前，其最重要的是解决资金不足、负债重压等发展问题。

  规模掉队

  最新的债券年报当中，荣和集团阐述公司业务情况，提及的是“2014年至2017年连续三年荣登中国房地产企业百强榜，其中2014年至2016年位次均为第90位，2017年至2018年位次为第87位，是2014年至2018年期间广西唯一的全国房地产百强企业。”

  至于2019-2022年，并没有过多介绍。自2019年开始，“广西一哥”的位置已经更换为彰泰集团，而荣和集团的规模，早已掉至房企百强榜以外。

  根据某机构房地产销售榜单显示，2022年全年，荣和集团全口径销售金额31.6亿元，排名190位。

  过往几年，荣和集团的销售规模处于下跌趋势，2020年销售金额81.5亿元、2021年销售金额68.2亿元，排名均在180名开外。

  尽管如此，荣和集团接下来的发展目标仍然是“将以市场需求为核心，努力打造销售上百亿级房企。”

  但市场环境大不如前，吃着土地增值红利长大的荣和集团，想要继续以往的辉煌，并不容易。

  起家伊始，史英文看地的独到眼光为业内津津乐道，尤其是凤岭北的“开荒”。2004年，在广西本地开发商多着眼于民族大道拿地盖楼之时，史英文却将眼光放在了还是一片荒山野岭的凤岭北。

  正是这一前瞻性的土地布局，让荣和在此地扎稳了根基，成了凤岭北最大的地主。

  发展至今，余粮已不够吃。2020年初，荣和集团曾发力土地招拍挂市场，一口气拿了4宗地，但此后便沉寂一年有余。

  去年7月，荣和集团通过收并购的方式，拿下了凤岭北银杉路东侧73.6亩地块，规划建设为城市综合体。此外，去年底，荣和集团发布官宣海报称，将和广西交投联合开发凤凰岭路57亩商住地。

  以收并购、联合操盘等多种方式增储，可见荣和集团对于规模增长的渴求。

  前几年为了“广西一哥”的位置，荣和集团不断追赶规模，却忽略了房屋质量的问题，因此口碑在广西并不算好。像是2016年的群体维权事件，当时南宁公园悦府，柳州荣和天誉、南宁荣和公园里等项目，因质量、非法增容、房产证等问题引起业主集体维权。

  至今，荣和集团依然多次因房屋买卖合同纠纷被起诉。目前，荣和集团旗下子公司广西荣和置业于2022年2月被列为失信被执行人，去年底更因自身未履行法定义务多次被限制高消费，多涉及房屋买卖合同纠纷问题。

  应付职工薪酬降七成

  近两年，地产行业步入深水区，部分房企生存艰难，纷纷陷入流动性危机，走向债务重组道路。2022年超半数上市房企处于亏损状态，更有龙头房企亏损超百亿。

  同样处于地产转型阶段，在市场环境下，区域小房企的生存境况如何，我们试图从荣和集团这家广西房企探究一番。

  与多数上市房企类似，2022年，荣和集团实现营收、净利双降。期内，荣和置业总营收46.65亿元，同比下降34.67%，净利润8.02亿元，同比下降17%，归属于母公司净利润8.01亿元，同比下跌5.66%。

  荣和集团解释称，收入较上年变化较大，变动主要来自于房地产业务板块。期内，荣和集团房地产业务收入43.73亿元，同比下降34.38%，营业成本31.03亿元，同比下降39.55%。

  其提及，主要是由于受经济下行及房地产行业特性周期性交楼双重影响，客户需求下降，结转的收入及成本均有所下降。

  可以看到，小房企偏居一隅，也同样被裹挟在“地产寒冬”中。

  结合其他综合收益的税后净额，荣和集团去年综合收益总额实际为亏损状态。2022年，荣和集团其他综合收益的税后净额-12.56亿元，这导致了综合收益总额由盈转亏，2022年为-4.54亿元。

  其中，归属于母公司所有者的综合收益总额-4.54亿元，上年度为3.89亿元。归属于少数股东的综合收益总额则转正，为44.78万元，上年度为-256.45万元。

  主要受到其他权益工具投资公允价值变动的影响，2022年该等数据为-14.9亿元。从资产项看，荣和集团其他权益工具投资已从47.3亿元降低42%至27.44亿元，主要是由于辽宁成大期末公允价值变动引起。

  2020年，荣和集团曾通过协议转让的方式，受让特华投资持有的辽宁成大1.23亿股，占公司总股本的8.0586%。如今投资失利，荣和集团也计提不少损失。

  虽然净利下跌、综合收益总额亏损，但荣和集团与房企普遍毛利率下跌的情况不同，2022年毛利率反而上升至29.24%，而上年度为23.41%。其中，房地产业务的毛利率由22.98%上升至于29.05%。

  也可以看到，荣和集团同样在控制销售、管理、研发等费用。例如，销售费用从2021年的的2.67亿元降至2022年的1.66亿元，管理费用从2021年的1.2亿元降至2022年9582万元。

  另外员工薪酬方面，其去年应付职工薪酬同比减少70.86%，主要是由于下属物业公司2021年12月计提绩效454万，2022年末无计提。

  老板娘垫资

  荣和集团发展了三十多年的时间，同样寻求多元化发展。官网介绍，荣和集团已经发展成为以房地产开发为主，业务涵盖酒店、物业管理、金融、文化传播等四大板块的多产业地产集团。

  其中，房地产业务布局广西六大区域，超40个项目，总开发面积超过2300万㎡。从报告来看，房地产业务依然占据绝大部分，其他多元业务起色不大。

  2022年，房地产业务收入占据主营业务收入95.22%，而物管、贸易收入住宿和餐饮业等多元板块收入仅占比不足5%。

  不难理解，荣和集团寻求发展多种业务，以期共担风险，目标是长远发展。

  但从荣和集团目前的情况来看，想要实现长远发展，首要的并不是发展多元化，而是要解决当前资金不足、负债重压等生存问题。

  报告显示，荣和集团有息负债正不断增多。

  2021年，荣和集团合并报表范围内公司有息债务余额分别为98.52亿元，发展到2022年，该数额为102.12亿元，同比增长3.65%。

  其中，6个月以内到期的有息负债包括公司信用类债券8.5亿元、银行贷款14.93亿元、非银行金融机构贷款0.85亿元，共24.28亿元；6个月至1年到期的有息债务共6.06亿元；以此计算，其短期债务共达30.34亿元。此外，其超过1年到期的有息债务共71.77亿元。

  对比来看，荣和集团货币资金却不断减少，2022年货币资金同比上年度减少41.96%至13.61亿元。其表示，主要是由于支付荣和大地调容费及契税10.03亿。

  荣和的现金短债比，为0.45。不难看出，它目前在手资金已经覆盖不了短期负债，资金缺口较大。

  期内，史英文的妻子董晓丽曾个人转入资金进荣和集团，可见资金捉急。从其他应付款可以看到，该项数据同比增加了30.11%，主要是由于收到董晓丽转到1.6亿往来款及代收代付的维修基金、预约金、保证金等。

  乐居财经《进深》查阅获悉，目前董晓丽担任广西荣和集团副董事长，也在集团子公司南宁华联房地产、广西尊荣资管等公司中，担任法定代表人。

  而从现金流方面看，荣和集团2022年经营活动产生的现金流量净额为-7.93亿元，投资活动产生的现金流量净额为-4329.58万元，筹资活动产生的现金流量净额为-1.65亿元，现金流承压。

  其中，偿还债务支付的现金15.77亿元，分配股利、利润或偿付利息支付的现7.67亿元，偿付规模都不小。2021年，其偿还债务、利息等的规模也不小，偿还债务支付的现金48.85亿元，分配股利、利润或偿付利息支付5.34亿元。

  这两年，或许荣和集团最重要不是规模进阶，而是负债安全。