夜幕落下，上海星商业区灯光亮起，璀璨夺目。过去一年，它们在这座城市的消费品零售市场创造了1.64万亿元的销售总额。

  有人说，中国商业看上海，上海零售看静安寺。这片区域商业地产项目星罗棋布，而在愚园路和常德路交叉口上的上海晶品购物中心，却常常是被忽略的一个。

  这是香港私募地产基金丰泰地产在内地的首个项目，2015年5月开业至今正好八年。日前，这个购物中心迎来了新的合作伙伴。

  5月11日，华润万象生活（01209.HK）与丰泰地产投资在上海签署了晶品购物中心合作协议。丰泰集团投资组合管理负责人及中国区主管饶群林，华润万象生活商业投拓部总经理王小虎等出席签约仪式。

  拿下晶品购物中心的合作，华润万象生活在上海的商管服务再落一子。数据显示，其目前在上海已运营5座购物中心，拥有9个在管项目。

  交出2022年成绩单后，华润万象生活再次喊出了“争创世界一流”的口号。

  身上叠加着物管与商管两层BUFF，在地产行业下行的大背景下，华润万象生活的确展现出了超强抗压性能。在上市物企们都经历史上最惨的一次财报季，华润万象生活交出了一份可圈可点的业绩报。

  “物管业务上要做行业第一梯队，商业运营服务业务维持行业第一”，实现总愿景前，这是华润万象生活要先要达成的两个阶段性目标。今天，我们打开看看，华润万象生活的阶段性答卷究竟如何？

  营收表现跑赢大势

  2022年，华润万象生活成功迈入“百亿营收俱乐部”。

  时间线拉长，上市3年华润万象生活的整体毛利率分别为26.95%、31.08%、30.05%，一直保持高速稳定增长。2022年的整体毛利率较上一年同期虽有一个百分点的微幅下滑，但纵观全局表现，其收入规模及核心净利润大幅增长，总收入同比增长35.4%（至120.16亿元），核心净利润增长30.7%（至22.25亿元），称得上当之无愧的走势稳健。

  分摊到各个业务板块来看，住宅物业管理服务板块，剔除收并购无形资产摊销影响后基础物业服务毛利率稳中有升：物管板块收入同比增长46.9%至78.02亿元，其中收并购贡献14.75亿元收入。物管板块整体毛利率18.9%，按年微降0.4个百分点；其中基础物业服务毛利率同比下降1.0个百分点至14.0%，剔除收并购无形资产雄销后的基础物业服务 毛利率为15.3%，同比上涨0.3个百分点。相较于2020年38.84亿元，2022年华润万象生活在物管板块收入的增长表现可谓之“飞跃”。

  而商业管理板块在过去的一年，虽受行业承压和疫情反复影响，华润万象生活商管板块收入同比提升18.2%至42.14亿元，毛利率同比增加2.1个百分点至50.7%。2022年，在购物中心减免租达23亿元的情况下，仍实现租金收入同比增长4.3%至158亿元，NOI同比增长2.2%，NOI Margin达到59.7%。

  据此来看，华润万象生活这两项业务的营收能力在大势不佳的环境下，表现出了强劲的活力，成为市场承压的大环境中为数不多的“优等生”。

  商管物管拓展有的放矢

  去年3月，华润万象生活召开的2021年业绩发布会上，总裁喻霖康曾立定目标：2022年将是华润万象生活物管规模扩张年，全年计划获取第三方的管理面积将超过1亿平方米；另外，公司原定计划外拓10个第三方购物中心，新开16个购物中心。

  2022年已收官，华润万象生活目标完成度如何？

  数据显示，截至2022年底，其物业管理服务在管总建筑面积约2.8亿平方米，同比增长1.33亿平方米。其中，第三方在管面积1.64亿平方米，同比增长1.13亿平方米。

  收并购是其实现物管面积增长目标的重要推动力。2022年，华润万象生活收购的3家物企贡献在管面积7285万平方米。

  去年，华润万象生活收并购凶猛，剔除已经宣布终止收购的祥生物业，其砸下超过35亿并购金，吞下禹洲物业、中南服务、四川九洲千城物业等标的。

  商业运营方面，截至2022年底，华润万象生活为86个已开业购物中心项目提供商业运营服务，期中新开业项目16个，虽比原定目标少了2个，但第三方购物中心外拓则超额完成，全年外拓13个，超额30%达成。

  打开看下，我们发现华润万象生活物管板块（截至2022年底）总合约面积达3.49亿平方米，总在管面积达2.91亿平方米，其中第三方合约面积及在管面积分别达61.2%和57.6%。商管板块外拓项目，则均位于一二线城市，其中存量改造项目占比54%。综合而言，华润万象生活强针对性的外拓动作实现了量质双优的成果，也彰显市场对其运营能力、品牌资源及品牌力的高度认可。

  战略目标自驱向前

  “2025年，物管实力进入第一梯队，商管方面，继续巩固第一的地位。”华润万象生活的十四五“野心”可谓不小，既要抓物管，还要保持商管的优势。

  明确的发展目标，结合其实的战略规划，华润万象生活在物管板块凭借凶猛的收并购，跻身物管第一梯队步伐迈得很快。2022年，华润万象生活物管板块实现营业收入78.02亿元，同比增长46.9%，整体营收占比约64.9%。

  纵观2022年全年，华润万象生活商管板块实现购物中心零售额1264.4亿元，同比增长6.3%；实现业主端经营利润94.52亿元，同比增长2.2%，业主端经营利润率达59.7%。而拉动其全年实现购物中心商业运营服务收入24.8亿元，同比增长16.5%。在总收入占比20.7%。写字楼实营收17.32亿元，同比增长20.7%，在总收入中占比14.4%。

  数据显示，截至2022年12月31日，其实现营业收入120.16亿元，同比增长35.4%；录得毛利36.11亿元，同比增长30.9%；归属股东净利润22.06亿元，同比增27.9%；实现核心净利润人民币22.25亿元，同比增长30.7%。从毛利构成来看，商业运营及物业管理服务显然是华润万象生活盈利支撑。2022年，其该板块贡献毛利14.73亿元，占比高达59.2%，毛利率达50.7%。

  合理的业务结构和高质量的规模增长，使得华润万象生活在市场发展中异军突起，也是驱动行业向前的重要“原力”。