天河又有全新盘要从产品上卷起来。

  建面约78㎡做三房两卫，吹风价6.5万元+/㎡，500万起上车天河三房，精准击中了刚需的心。

  心动归心动，到底值不值买，还得看了再说。

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  项目体量不大：货量仅626套

  今天乐居君要说便是来自天河的全新盘中建天河精诚壹号，目前在华天时代大厦开设了项目展厅。

  楼盘所处是天河育新街南侧AT0304011-1地块，在去年广州第二轮集中土拍中爆冷流拍，后于第三轮拍地中再度回炉，最后中建四局 、广州天投、广州天科联合竞得，总价超20亿元，折合楼面价32373元/㎡。

  拿地半年多，就开展厅宣传，进度算快。

  展厅现场有电子区位图和沙盘，项目体量不大，占地面积约3.29万㎡，建筑面积约6.38万㎡。

  根据销售透露，整个项目仅有10栋住宅，均是低密度小高层，层高在13层，总货量仅有626套，采取围合式布局。

  中间是园林景观，配有游泳池，北向户型望火炉山，东则望向东大湖湖岸公园，整体居住环境较为舒适。

  设计上，整个小区做了抬高处理，一楼架空，到时候底部可能会引进书店，此外，小区商住是分开的。

  项目预计7月拿预售证，8月开售楼部和实体样板房，还有三个月就能入市了。

  首推的是7和9栋，7栋主要是北向望园林景观，南向看凌塘村，9栋东向可望东大湖，南向望凌塘村。

  02

  主打刚需：78㎡做三房两卫

  至于产品方面， 主推建面约78-140㎡三至五房，很明显主打刚需。

  具体来说，有建面约78㎡三房两卫，89㎡四房两卫，118㎡五房两卫，140㎡五房两卫。

  虽然包含了建面约140㎡的改善户型，但货量很少，而118㎡的货量也仅是100多套，项目主力户型在78-89㎡三至四房上面。

  建面约78㎡就做了三房两卫，带主套，在天河区域来说，是较为稀缺的，当然免不了户型是很紧凑了。

  进门正对餐厅，南北对流双阳台设计，四开间朝南，其中一个房间直通阳台，厨房则和另外一个小阳台连通，想要厨房大点，就可以打通使用。

  主套是南北对流，全墙飘窗，流通性好，次卧也是全墙飘窗，采光通透，只可惜门对着厕所，可能会有人介意。

  建面约89㎡四房两卫格局和78㎡类似，只是在进门处多了一个小房间，可做书房，也可以依靠飘窗来定制衣柜，做成卧室。

  而建面约118㎡五房两卫，设计上又升级了，进门口处有一个小房间，厨房和小阳台连通，小卧室则和大阳台连通。

  设计的升级体现在主套中，飘窗是270°，视野开阔，且带了一个可灵活改造的小房间，可把房间改成衣帽间，也可以做成书房，又可做成一个儿童房，而其实用作衣帽间使用会比较合理，还能让整个主卧提升档次，有豪宅既视感。

  而踩着豪宅线的建面约140㎡五房两卫，是改善可能会中意的户型，配有双开门电梯，有私梯入户的感觉。

  有一个入户花园，可做储物间使用，旁边也有一个小房间，需要靠飘窗定制床柜，才能让空间感不紧凑。

  LDK厨餐厅一体化设计，再加上南北双阳台，使得整个客厅较为奢阔，主套依然是带了一个小房间，可灵活改动，成为书房或衣帽间使用，且飘窗是L型，衣帽间也是U型飘窗，能最大限度将山景和湖景尽收眼底。

  总体看，产品设计主打小户型，往超高实用性走，因为全赠送和半赠送面积空间较大，使用率就被大大提高，对买家来说，很加分。

  03

  吹风6.5-7万/㎡：500万起上车三房

  至于价格，销售透露，可能会在6.5-7万元/㎡。

  按此价格算，建面约78㎡三房总价在500-540万元；

  89㎡五房，总价则是580-623万元；

  118㎡五房，总价则是760-826万元；

  140㎡五房，因为货量不多，又处于小区最好位置，销售透露价格可能要在1000万元。

  真正开盘，或许还有惊喜价。

  而目前吹风价在天河，到底有没有吸引力？

  离项目最近的新盘是慧源山庄，主推建面约73-128㎡二至三房，价格约6.5万元/㎡，价格仅供参考，以实际报价为准。

  虽然景观上，慧源山庄是正对火炉山，如果定价是一样的，对刚需来说，肯定是500万买78㎡三房两卫更划算。

  珠江花城则是可以和中建天河精诚壹号拼产品的，目前主推建面约77-140㎡三至五房，均价约6万元/㎡，价格仅供参考，以实际报价为准。

  昔日红盘城投珠江天河壹品最开始也是靠走量小户型取胜的，2021年首开时，主推建面约70-126㎡三至五房，售价6.8-8万元/㎡，当时要靠抢，噱头也是500万起上车天河三房。

  去年天河总共就出让包含育新街在内4宗宅地，目前均已经建成项目，陆续入市。

  备注：以上价格仅供参考，以项目实际售价为准

  产品方面，越秀和樾府、联投文津府、保利天瑞均是以刚改和改善为主，面积最小都超100㎡，四至五房是主流。

  诚然，中建天河精诚壹号体量是最小的，哪怕容积率低至2.5，做豪宅也难出彩，鉴于现在的市场行情，选择小而精的户型，打出差异化，俘获刚需，或许是可行的。

  04

  项目利弊明显：近戒毒所读村小

  其实，项目的利弊非常明显。

  位置来说，位于智慧城核心区中部，华观路以北，附近有地铁21号线天河智慧城站。

  另外，周边还有规划中的华观路地铁站、凌塘村地铁站等。如果是刚需，靠地铁出行，目前是有难度的，销售表示，日后会有接驳车去往天河智慧城地铁站。

  此外，项目还靠近华南快速、沈海高速出入口，30分钟车程是可以到珠江新城、金融城等商圈。

  地块北面靠火炉山森林公园，东面望东大湖，山景和湖景都是天然的，居住舒适度自不用说。

  遗憾的是，地块东北面就是24小时全封闭管理的岑村戒毒所，该所前身是广州市东升石矿厂。

  商业方面，穿过凌塘村就是华观广场，天河智慧城科技园汇聚于此，有网易、小鹏等，而十分钟车程内也去往可时代E-PARK、御银科技园以及万科广场。

  学校方面，靠得近是建设中的清华附中二期，包含小学、初中、高中在内开设108个班，中建天河精诚壹号在三公里范围内，但按照一期招生情况看，都得摇号。

  而销售透露，目前该地段范围内，大概率能去读的就是凌塘村小学。

  总体而言，如果500万就能上车天河三房，对刚需有足够吸引力，主客群可能就是附近科技园上班的小青年了。

  地块所处的天河智慧城板块，放长远来看，是有发展前景的。

  如果价格上能在6字头，对附近竞品楼盘来说，又是一股强大的冲击波，抢客优势就显著了。

  楼盘附近虽有天然的山景和湖景，居住舒适，但临近凌塘村，一片城乡结合部的景象，商业配套各方面还有待一进步完善。

  到时候，能否入手，还得看菜吃饭，定价是关键。