文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

  谈到房企的股权融资，在投行工作的周巍，颇有感慨：“上市公司现在有很大的顾虑，没有像前段时间，那么有热情了。”

  记得去年年底，“第三支箭”发布后，周巍与同事们，突然间就忙了起来。他们经常在办公室里挑灯夜战，与地产商打电话、发信息，争取接到更多的客户，帮他们做股权融资的相关方案。

  然而，这样的场景，终究只是昙花一现。尤其是春节之后，房企的热情便开始冷却。部分上市公司起初宣布要做定增，但不久之后就没有了下文。那些计划中的融资数额，也仅是一个数字而已，没有落到实处。

  一位房企高管告诉周巍，行业仍未真正回暖，估值太低，此时做股权融资，就像是在便宜卖股，因此公司内部很是犹豫。

  据乐居财经统计，在134家上市房企中，八成以上的地产股，处于“破净”状态，即市净率低于1。眼下，这些样本房企的市净率平均值，也仅有0.93。

  市净率是每股股价与每股净资产的比率。对于投资者来说，股票市净率越低，越有投资价值，但对于上市房企来说，这个时候增发股份，就犹如在“割肉”。

  今年至今，真正获得定增红利的房企，仍是少数。这其中，既与严格的监管审核有关，也有企业股权融资意愿下降的影响。

  定增蛰伏

  “三支箭”发布后，不少房企曾纷纷表达了自己股权融资的意愿。但回头看，目前这些主体，除了万科、招商蛇口等的定增计划颇有进展之外，其他大多数房企，或八字没一撇，或干脆归于沉寂。

  最早一批宣布定增计划的企业中，出现了世茂股份的名字。它早在去年11月底，就公告称，计划向不超35名特定投资者，非公开发行股票。募资用途很明确，即偿还债务、投入到房地产项目。

  但5个多月过去了，对于该融资事项，世茂股份没了声响。反而最近因年报没过审计关，它被实施风险警示，变为“ST世茂”。

  “保交楼、保民生”成为了房企们表达定增意愿的动力，但与世茂股份类似，新湖中宝、华夏幸福、北新路桥等，也都只是喊喊话，连定增预案都没有披露。

  雷声大，雨点小，犹如虚晃了一枪。

  这些房企，或许忙着化债与出年报，暂时没时间顾及；也或许是起初有股权融资的热情，后来逐渐冷却了。他们的想法如何，外界无从得知。

  但有个明显的现象是，目前的股市行情，已今非昔比。

  乐居财经查阅获悉，世茂股份去年12月初的股价为11.06元，截至5月12日已仅剩1.46元，同比下跌了86.8%；华夏幸福的股价也由18.34元，变为2.52元，跌幅达86.3%。新湖中宝、北新路桥的股价，也有不同程度的下降。

  同期，世茂股份市净率，由0.41降为0.26；华夏幸福的市净率，也由8.75降为0.88。显然，眼下上市公司价值被低估了，如果这时候发行股份，那就像在贱卖股票，这是房企们不愿意看到的。

  谁都想利用增发股份的机会，募集多一点资金，毕竟相比于信贷、债券融资，股权融资不需要太多的融资成本。比如格力地产，其募资方案便提高了股份发行价格。

  格力地产发行股份募集金额，收购珠海免税集团的事项，前后已经酝酿了三年，期间有过暂停，也有过重启。今年3月，它推出了新的方案。

  新方案有了不少调整，其中提及，珠海免税100%股权的交易对价，确定为89.78亿，较前次方案缩水了26.5%；募集配套资金最高额度，也从8亿提高至70亿，增幅达775%。

  另外一点值得注意，它将发行股份的价格，从4.30元/股上调至5.38元/股，定价基准从20日均价的90%调为60日均价的90%；募集配套资金的发行对象，增加至不超过35名特定投资者。

  格力地产去年12月初的市净率为1.39，截至目前已提升为2.38；股价从6.48元，上涨至8元。选择在这段时间调整筹资方案，或许是有一番考量的。

  对此，上交所还在4月底，特地向它发了问询函，其中有一项要求，是格力地产必须说明 “配套募集资金金额及作价方式调整的原因”。

  趁着估值高点发起股权融资，已是地产圈的共识，港股市场也是如此。

  去年12月，建发国际、碧桂园、旭辉、雅居乐、新城发展、合景泰富等，也开启了又一轮的配股融资。港股配股融资的优点，在于其不需要监管机构的批准，推行的速度较快。

  不过，越过2023年，宣布配股的主体又变得很少。在股价回调、估值下沉的时候，他们同样变得尤为谨慎。

  超八成房企破净

  近两年，地产行业进入深度调整阶段，地产股同样处于相对低的估值，股价大都处于历史低位，不再被资本市场热捧。

  受到市场行情的影响，各家房企的市净率纷纷走低，股价“破净”的情况成为普遍现象。

  乐居财经《进深》统计了134家上市房企的市净率情况，截止5月12日收盘，市净率低于1的房企共有110家，占比高达82%。也就是说，八成以上的地产股处于“破净”状态。

  从“破净”房企来看，37家房企的市净率处于0.5-1之间，而市净率处于0到0.5之间的也多达69家，另有4家房企市净率为负值。

  具体来看，处于负值的4家房企为*ST嘉凯、*ST新联、*ST泛海、*ST中天，均为“带帽”房企，资产已为负值。

  而市净率低于0.5的房企，尤其是市净率低于0.2的区间，可以明显地看出，出险房企占据绝大部分。当代置业、佳源国际、景瑞控股、上置集团、亿达中国、祥生控股、花样年、阳光100等房企，市净率均低于0.1。

  而恒大、中梁控股、龙光集团、禹洲集团、正荣集团、华南城、时代中国等房企，市净率处于0.1-0.2之间。

  投资者对于出险房企的信心处于低谷，股价自然低迷。

  但亦有部分处于安全线范围内的房企，包括万科、金地、绿城等，甚至越秀地产、中南建设、中海发展、华侨城A、保利发展、华润置地等央国企背景的房企，市净率位于0.5-1之间，同样处于“破净”状态。

  “破净”会对股权融资造成一定影响。对于国企、央企来说，“破净”发行股份融资是一个敏感话题。国资委、财政部对国企监管中有一个重要的原则，即国有控股上市公司发行股份价格不得低于每股净资产。

  之前越秀地产发布83亿港元的供股计划，属于“破净发行”，已被诸多质疑。当前，越秀地产市净率为0.72。

  以“破净”价格进行增发计划，会导致每股净资产降低，对股价走向继续产生不利影响，降低未来股权再融资的空间。

  当前市场对于地产板块整体信心仍未恢复，上市房企选择股权融资这一方式不免有所顾虑。

  当然，也有小部分房企市净率大于1，每股股价依然高于每股净资产，包括滨江集团、华发股份、招商蛇口、格力地产、中交地产等房企，市净率分别为1.24、1.23、1.26、2.38、3.17，表现较好。

  不过，一部分房企市净率表现较好的原因，是由于公司亏损导致净资产低，从而拉高了市净率，比如*ST美置、*ST宋都等。

  由此可见，大部分房企的股价表现均不甚乐观。即便是拉长时间线来看，眼下，多家房企的市净率处于历史最低的区域。

  近52周，有74家房企当前的市净率低于平均值，占比超过了一半。有的与区间市净率最高值，居然相差20倍以上。

  地产股，依然在“破净”的漩涡里面努力攀爬。

  希望与现实

  去年底讨论最多的是，监管层“三箭齐发”的救市政策，支持房企融资，让多数房企看到了生存的希望。

  尤其是证券会发射的“第三支箭”，即支持房企股权融资，让房企诸多期待。

  彼时，交易所便召集了几家房企召开了通气会，一来是传达最新的文件，二来则是鼓励房企积极参与，尽快报方案，同时提建议。

  其宣布的5项措施，包括了上市公司并购重组及配套融资、房企再融资、完善房企境外上市政策等，这些史诗级利好让地产人精神为之一振。

  如果说前两支箭只有优质房企才能获益，那第三支箭则让气若游丝的房企，也看到了出路。

  业内之所以会如此激动，是因为那扇股权融资的大门，已经关闭了12年之久。按照传统的算法，12年为一纪，已相当于一个小的轮回了。从2010年开始，证监会基本叫停了房企的股权融资，房企IPO几近停止。而已经在A股上市的房企，也失去了再融资功能。

  但狂欢之余，政策上也有“克制”。房企从外面融进来的钱，虽然不影响他们的负债率，但在文件中，证监会明确对房企的股权融资，进行了一定的限制。

  其中提及，上市募集的资金，可以用来购买涉房资产，用以补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。也就是说，房企从外面融进来的钱，虽然不影响他们的负债率，但只能用来度过眼前的流动性逆境，并不能用于业务扩张。

  尽管“救房企”并不代表“救行业”，最终目标还是“保交楼”，但该等举措，着实让房企增强了一些信心。

  当时整个行业信心低迷，对于未来更是模糊。而股权融资的放开，犹如一剂强心针，让处于挣扎边缘的房企看到了希望。

  房企们纷纷行动。据统计，截至5月上旬，年内有近30家上市房企，宣布通过定向增发或发行可转债方式，募集资金达1285亿元。

  对房企而言，股权融资由于不存在到期兑付问题，更有利于房企利用资金，优化自身财务结构和扩展业务方向，进一步增强抵御风险能力。

  只是，现实很骨感。时至今日，真正获得股权融资红利的房企仍是少数。此前发布了定增预案的房企，大部分依然处于推进过程中，耗时长。再加上，当前地产股处于低估值，贸然进行股权融资，不利于未来长远发展。

  信心的提振并非一朝一夕，市场预期还未能扭转，地产股价回升仍需时间。

  更何况，支持股权融资等政策性利好，解决的只是房企短期融资性现金流的问题，房企长久生存的根本，还是在于经营性现金流，销售回款才是房企最可靠的资金来源。

  与其过度依赖股权、债权等的融资，不如扎实提振销售业绩。

  （文中“周巍”为化名。）