如今，新盘在产品上出现了极致的“两极分化”。

  改善、豪宅盘“向上内卷”，户型有多大做多大，两三百平就做四房，十分豪横。

  而刚需盘则不断“向下内卷”，比的就是谁能在mini户型做更多的房间......

  昨天，我们刚探完增城一个72㎡做三房的新盘，今天，我们在白云便发现了更绝的：

  72㎡，四房！

  01

  配套均需等待

  这款极致小户型，出自广州地铁的“单飞”新盘——云城上品。

  说起广州地铁的房地产项目，大部分人首先会想到的是其与越秀共同开发的各式各样的TOD项目，像琶洲南、越秀·星汇城TOD等。
而云城上品，则是由广州地铁独立开发。

  其实，早在多年前，广州地铁便在荔湾等地打造多个住宅项目，但基本都没有掀起什么水花。
在与多个开发商合作并取了多年经后，广州地铁选择再次“单飞”。

  
  “近水楼台先得月”，云城上品最大的配套优势便是处于白云城市中心地铁站上盖，未来将四线交汇。
据销售介绍，项目做了一条地下通道，小区内能直接连通地铁站。

  目前，18号线（北延段）、22号线（北延段）均已开工，还有规划中的34号线及39号线。
  只不过，就连这个最大的优势都需要等待。
  按照规划，云城上品2025年交房，18号线及22号线则要等到2026年才开通，规划中的两条线路，更是不知道要等到“猴年马月”。
  也就是说，交楼之后的一年时间内，业主们只能驾车出行，或者公交接驳至4公里以外的嘉禾望岗地铁站。

  小区园林也是充满着“地铁”元素

  此外，云城上品的教育配套也算是半个亮点。

  为什么是半个？项目隔壁就是铁一中学，也算是广州比较出名的名校了。
  但云城上品本身只配建一所幼儿园，最近的学校是清湖小学、新科小学，都是村里的配套小学。
  而按照2023年的招生计划，这两所小学都能直升铁一中学。

  2023年白云招生地段截图
  村小+牛校初中，这样的神奇搭配，也是挺让人意外的。

  铁一中学
  不过，相对来说，铁一中学是云城上品目前不需要等待，且拿得出手的配套。

  站在项目板房的阳台上望去，周边都是村落、工地、农田和工厂。

  要想等板块内的配套成熟，那仍需要一段相对长的时间......

  02

  极致小户型

  为了弥补配套的不足，广州地铁在产品打造上倒是花了不少心思。
  云城上品占地面积3.45万㎡，规划有7栋高层住宅楼。

  产品涵盖建面约72㎡、88㎡、104㎡，都是3+1房的设计，2梯6户。

  
  先来说说建面约72㎡3+1房，简直是极致小户型中的“卷王”。
  翻开户型图可以发现，该户型内的的每个空间，基本都设计了飘窗，主要是为了将实用面积最大化。（地产人的事儿叫“偷面积”）

  
  说实话，在看样板间时，这个户型让人有一种面积远远不止72㎡的错觉。

  该样板间将客厅与挨着的卧室打通，客餐厅的空间会显得更大，如果不需要这么多房间的买家可以考虑这样设计。
  但若是不打通的话，竖厅的进深也比较长，其实也足够了。

  
  整个户型最让人惊喜的是厨房部分，不仅做了U型厨房，而且预留的冰箱位甚至能放得下双开门冰箱。

  
  不过，因为该户型将更多的面积留给了公共空间，卧室就显得有点小了。

  特别是两个次卧，需要定制榻榻米床，一般的成品床很有可能放不下。

  建面约88㎡3+1户型布局则与建面约72㎡的大致相同，只不过主卧多了个卫生间，更方便多口之家使用。
有一点可惜的是，厨房在实际交付中没有做LDK一体化，而是做了封闭厨房，要想空间显得更大的话，需要后期改造。

  
  至于建面约104㎡3+1户型，面积大了，可塑性也就更强。
  同样都是竖厅设计，但该户型的阳台连通了客厅与次卧，长约7米。
  不仅增加采光通风效果，更是让阳台多了个休闲空间。

  
  此外，与其他户型相似，建面约104㎡户型也是将更多的面积留给了公共空间。
  客厅、厨房等会比较大，反而卧室面积会相对小一点。

  左右滑动查看样板间照片

  
总体来说，云城上品的户型实用率很高，实现了小户型多功能。

  但乐居君实地感受发现，要想获得项目样板间的那种开阔感，需要改造的地方还是挺多的。
  并且因为卧室较小，床和衣柜基本都需要定制，未来装修成本比较高。

  03

  单价最低3.58万/㎡

  价格方面，云城上品拿出了比较高的诚意。
  目前项目主推1#，3种户型都在售，单价在3.6-4.1万元/㎡之间。
  最近，项目也拿出了一批一口价房源，建面约72㎡户型单价最低3.58万元/㎡，建面约104㎡户型单价最低3.85万元/㎡，建面约88㎡户型单价最低4万元/㎡。

  
  不到300万上车四房，对于刚需来说吸引力还是挺大的。
  但目前周边均处于待开发的状态，城市界面较低端，需要等待一段较长的时间。
  3月5日，云城上品首次开盘，拿出了1#的192套房源。
  而据阳光家缘数据显示，截至发稿前，仅网签了52套，去化率不足30%。（不排除有些已签约但未网签的房源）

  
从网签数据来看，云城上品的去化并不是太好，而乐居君在现场发现，目前项目已上渠道，售楼部内有不少中介聚集。
配套太拉垮，光靠产品和价格真能打动刚需购房群体的心吗？