文/乐居财经 陈圣

  当19号小球滚落的一刹那，坐在第一排的华润&中铁联合体竞买代表压抑不住内心的喜悦，狠狠地挥舞了下拳头，随即拿起手机向公司报喜。

  5月6日，在北京土拍现场，华润和中铁组成的联合体以37.26亿元的总价+1.8万㎡现房销售面积，摇号竞得北京大兴西红门6005、6007地块，溢价率15%。

  自今年年初掌门人李欣给华润置地顶下了“开局即决战，起步即冲刺”的基调之后，华润置地一开年便火力全开，表现出强烈的拿地欲望，活跃于各地土拍市场，为今年的3000亿销售目标“建仓囤粮”。

  保利发展、招商蛇口等头部央企，也在土地市场频频出手，延续在2022年相对稳定的投资力度，补充自己的土地储备。

  央企越来越强的存在感，或许只是因为在行业整体缩表的背景下，央企退得更慢一些，幅度更小一些，也在一定程度上让市场更稳一些。

  土地市场热度回升，主要还是得益于央国企的推动。

  前4月，土地成交规模同比下降31%，创下2010年以来的新低。只有近三成的百强房企，在公开市场出手拿地。而拿地的主体，大多仍是国资老面孔。

  期内，华润、保利、招商等央企拿地金额均超过百亿。央企们犹如行业里的压舱石，将资金注入行业。

  央企抢地

  据统计，全国22个集中供地城市中，共有12个城市在4月进行了土拍，挂牌出让了80余宗涉宅用地，除合肥1宗地外，基本上没有流拍的地块。

  点状复苏、深度分化依然是当下土拍市场的关键词。城市间、板块间热度差异大，热门城市、热门地块遭房企抢夺，地块条件相对欠佳的地块，则大多底价成交。

  上海4月20日出让的19宗土地中有15宗达到上限地价，吸引了超过50家房企竞拍，是近6年来最多的一次。

  杭州、合肥4月份的供地质量较上一批虽略有下降，但土拍依旧维持高热。杭州12宗地中有三分之二地块达到封顶价，最终摇号成交；合肥参拍房企多达60余家，连肥西的5宗地块也报价触顶进入竞品质环节。

  还有，成都4月出让的6宗土地，有5宗触及溢价率上限，报名企业多达52家……

  不过，与上述一二线热点城市相对的是，一些非核心二线城市和三四线城市的市场表现依然低迷。

  郑州首轮土拍的11宗土地中有10宗底价成交；长春推出的8宗地块也有7宗底价成交；还有天津4月28日出让的3宗土地、无锡4月21日推出的6宗地块，也全部以底价成交。

  城市间的热度反差之大，距离市场全面复苏，还有很长一段路要走。

  另一方面，从拍地房企来看，央国企仍是拿地的主力，尤其头部央企展现了强烈的拿地欲望。

  在上海出让的19块土地中，有八成地块被央国企竞得，占土拍总成交金额的9成。

  在经历了2020年“围标事件”之后，同为央企的华润、中海时隔3年重回上海土拍市场，华润一口气报名了12宗地块，中海报名了7块，颇有重拾3年时光的意味。

  最终，华润幸运地以30.15亿元竞得了青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块，而中海则运气不佳，颗粒无收。不过同为央企的招商、保利、中铁建在上海此次土拍中也各斩获2宗地。

  同一天，华润还联合长隆集团在广州豪掷197.21亿元拿下番禺长隆“超级地块”，在广州土地出让历史上地价款仅次于亚运城。

  地块由两宅两商共4宗相邻地块组成，是一座体量达85万方的超级综合体。不过在两宗宅地的摇号中，华润置地连中两元的爆棚运气也在当天受到了在场其它房企的质疑。

  此外，在杭州、合肥、成都等地也都不乏央企的身影，有的成功夺地，有的空手而回。

  在4月25日杭州的土拍中，保利以6.27亿元底价拿下了运河新城地块，而中海则在摇号中杀出重围中签龙坞低密度宅地。

  同一天，在合肥的第二轮土拍中，中海又以6.6亿元摇号获得了肥西一宅地，当天华润也斩获一宗肥西地块。

  销售支撑扩储

  近两年，不管是拿地投资还是销售业绩，地产央企在行业中的存在感越来越强。

  根据克而瑞发布的全口径销售榜单，2023年1-4月保利发展跃居榜首，中海地产位列第三，华润置地排名第五，招商蛇口跻身第六。同比2022年同期，排名均有不同程度的上升。即便与全年榜单对比，也仅华润置地略降一位。

  地产央企开年能有这样的成绩，与较为充足的土储不无关系。2022年，保利发展、华润置地、中海地产三大央企包揽新增土地货值榜单前三甲，招商蛇口也有第六名。

  但若将这几家头部地产央企的拿地数量进行纵向对比的话，会发现只有华润置地新增项目较上一年多了10个，但总拿地金额也是减少的。

  从这一角度来看，在行业整体缩表的背景下，大多央企只是稳步发展而已，并未大举扩张，而民企“缩量”降风险求生存，让降幅小一些的央企凸显了出来。

  若从2022年的销售业绩来看亦是如此，这些地产央企的销售额同样也在下滑，只是与行业整体规模26.7%的降幅相比，其下滑的幅度普遍要小一些。

  因此，其体现在榜单排名上，反而是上升的：保利发展跻身行业第二，华润销售额达到历史新高的第四，中海位列第五，招商蛇口排名第六。

  相对稳步的销售，能提供资金回笼，这在一定程度上也支撑了他们拿地的强度。

  今年以来，各家央企依然持续补货，1-4月华润置地以603亿元的新增货值位居榜首，保利发展和招商蛇口分列五、六，还有中国铁建和中海地产的新增土地货值也在百亿以上。

  从去年开始，华润置地就表现出了强烈的逆势超车意图，2023年，在李欣的带领下又开启了新一轮决战，为此势必要继续补充土储。

  除了参加土拍之外，华润置地也一直在积极寻找合适的收并购标的。较大手笔的一项是以124亿元收购了华夏幸福四家公司100%股权，3月29日华润置地正式发布公告宣布已完成该项收购。

  此外，华润置地还将目光投向中国香港，2月初联合母公司华润集团，以108.49亿港元的价格，买下香港九龙长沙湾商住项目100%股权。

  但事实上，华润置地前4个月603亿元的新增货值，同比去年同期反而下降了64.2亿元。新增货值同比同样在缩减的还有中国铁建和中海地产。

  其中，中国铁建下降了51.1亿元，中海地产更是不到去年同期的五分之一。一方面因今年这4个月以来，全国土地市场供应一直处于历史低位；另一方面或许只能归结为运气不好，毕竟中国铁建和中海地产参加的竞拍、报名的地块都并不少。

  在年报的业绩发布会上，不少高管们普遍表示，在土地市场复苏和城市持续分化之下，一二线核心城市的竞争压力会愈发增大。未来还是要适当着眼于一些高潜力区域，光盯着竞争激烈的核心城市核心区域或难以达成今年的业绩目标。

  行业的压舱石

  目前，房地产市场依旧处于点状复苏的状态，回暖力度依然不足。

  中国社科院经济研究所教授刘煜辉表示，民众要是不买房，开发商就不会买地，土地创造信用、财政形成收入这一套中国经济加杠杆的模式就很难重启。

  土地市场并未真正回暖。前4月，土地成交规模同比下降31%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

  近七成百强房企没有纳储，剩下三成还在拿地的百强房企中，仍是央国企老面孔为主。

  在民企还在挤泡沫、降风险之时，央企似乎就成了房地产市场的压舱石，通过稳定的投资行为为行业不断注入资金，稳住市场。期内，华润、保利、招商等拿地金额均超过百亿。

  这有赖于央企较为畅通的融资渠道与充裕现金。

  华润置地财报显示，截至2022年底，华润置地综合借贷额为2300亿，在手现金及现金等价物975亿；总有息负债率40.2%，净有息负债率38.8%，三道红线指标居绿档。

  据披露，2022年华润置地以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资391亿元。受益于央企背景和稳定经营，其借钱成本较低，年末加权平均融资成本仅3.75%。

  进入2023年，华润置地融资动作密集。今年初，华润置地已经与一家银行订立35亿港元贷款融资协议；同时100亿元小公募已获深交所受理，募集资金在扣除发行费用后，将用于偿还公司有息债务、支持产业内房地产企业缓解流动性压力、项目建设以及补充流动资金。3月29日，其还发布了40亿规模的中期票据。

  这些资金，又将成为华润置地的弹药，注入房地产市场。

  保利发展2022年累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%，直接融资平均融资成本仅2.88%。

  在去年年底，保利发展披露了2023年的定增预案，125亿元的募资额也成为房企股权融资政策优化以来，募集资金规模最大的涉房再融资。

  而招商蛇口根据年报披露，其2022年公开市场融资达327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。截至2022年末，持有现金862.4亿元（其中预售监管资金307.9亿元、非受限现金550.7亿元）。