乐居新媒体 任时建 发自广州 

  40来万买天河“地铁口”公寓，划不划得来？

  五一期间，乐居君收到中介电话，称40多万就能买天河智慧城板块一手公寓，收楼后交给酒店托管，每个月最低保底3000元租金。

  用中介的话来说，“买到即赚到”。

  这么笋的买卖，乐居君当然第一时间去探个究竟。

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  距地铁近两公里，人气不俗

  项目名叫中洲盛年，从位置上看，属于天河智慧城板块，周边住宅林立，二手房有中海康城花园、广氮花园、天健上城；新房则有城投珠江天河壹品以及刚卖完不久的金地天河峯睿。

  是在天河没错，但绝对不是“地铁口”公寓。

  距离项目最近的地铁站是21号线的棠东站，百度地图显示两者距离约1.2公里，步行需18分钟，靠公交车接驳或打车会比较现实。

  几经周折乐居君来到销售中心，发现人气还不俗，即使是工作日也坐了三四台客在算价，接待乐居君的销售小姐姐，也不停按手机回复消息，大多时候要等她回完消息才能继续介绍。

  整个项目有两栋，呈“L”型分布，在售的是A1A2栋，一层3梯30户，总层高16-17层，其中1-2层为商业。

  项目预计2024年7月交楼，销售口径是精装交付。

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  在售建面约28-55㎡一至三房

  项目在售户型也比较简单，只有三种，分别是建面约28㎡一房一厅一卫、建面约28㎡两房两厅一卫、建面约55㎡三房两厅两卫。

  销售称，卖得最好的是建面约28㎡一房一厅一卫。

  这个户型东南西北朝向都有，南向、高层的价格较高。一楼是餐客厅和卫生间、厨房，还带一个小小的阳台，勉强能放下一台小洗衣机，可以在阳台晾晒衣服，这一点还是比大部分公寓要强的。

  户型层高是3.8米，由于客厅做了中空处理，所以显得高挑，但二楼卧室部分，身材高大的人会略显局促。

  另一个同样是建面约28㎡的户型，则做了两房设计，适合合租人士。

  多了个房间遮挡光线，这个户型会比前面说的一房暗一点。

  至于面积最大的建面约55㎡三房两厅，一楼是餐客厅、厨房、卫生间和卧室；二楼有两个卧室和一个卫生间。

  这个户型设计就有点像住宅了，客厅部分中空处理，光线很充足。

  一楼的阳台连通餐客厅和卧室。

  楼上的卫生间独立于两个卧室外，方面大家共用。

  另外上楼左侧的卧室跟一楼的卧室面积相当，都比较宽敞，右侧卧室相对较小。

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  做个三房东，最快10年回本？

  价格方面，销售称可以参考特价单位，不会相差太大。

  也就是说，建面约28㎡一房，总价在47-50万元之间；建面约28㎡两房，总价约50-61万元；建面约55㎡三房，总价约109-110万元。

  折算下来，单价大约是1.7-2万元/㎡。

  这个价格可以说是很便宜了，对比隔壁同样是公寓性质的天健汇，目前在链家网二手挂牌单价在2.4-5.3万元/㎡之间；最新放盘的单间，单价2.6-2.8万元/㎡。

  两至三房户型，单价最高冲5字头了。

  相较之下，中洲盛年价格的确很吸引。

  但是，同样地段，相差无几的产品，价差如此大，肯定是有原因的。

  而中洲盛年便宜的原因，在于它买的是使用权。

  没错，你以为你是业主，其实你是“三房东”。

  从现场公示文件来看，项目由广州祥闰置业有限公司与广州市黄村实业有限公司共同合作，项目权属人为广州祥闰置业有限公司。

  简而言之，广州祥闰置业有限公司从黄村那租了地，建了房子再把房子租给了你。

  乐居君在企查查上看到，广州祥闰置业有限公司由广州市云逸投资有限公司和广州市艺祥装饰有限公司各控股50%，前者注册资本为1000万元，后者为2000万元。

  广州祥闰置业有限公司与黄村签的是租赁合同，期限为20年，从2024年7月1日到2044年6月30日，期满租期自动延长至2063年12月31日。

  也就是说，你买了这套房，相当于签了约40年的租约。

  为什么合同显示先签20年，后续再续约？

  因为我国法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

  如果我们只按可控的20年算，收益方面是怎样？

  按照销售口径，房子可交给“思橙公寓”托管，以建面约28㎡一房为例，每月租金是3000元，一年就是3.6万元，在租金不递增的情况下，约12-13年回本。

  但销售称租金每三年递增3%，实际回本时间可能10年左右。

  换句话说，用10年时间回本，还有10年时间盈利。

  当然了，以上只是最最理想的状态，毕竟房子不一定一直顺利被租出去，总会有空置时间的。

  更何况，旁边的天健汇公寓，50㎡的户型租金也才3200元/月。

  稍远一点的富力天寓，建面约30㎡的单间租金也不过2000-2200元/月。

  购买这类使用权公寓，首付需要5成，贷款最长只有10年，一旦房子租不出去，购房者月供压力也随之增大。

  但也有人会说，我不放租，只自住呢？

  其实，你购买中洲盛年这种产品，相当于提前给了40年的租金，这其中还有20年是没有保障的。

  有律师指出，如果在第21年租赁期满或其他行为导致租赁合同解除条件成就的情况下，开发商可对购房者作出清退。

  而且，一般来说，购买使用权公寓都是追求租金收益，如果你打着自住，等它升值再卖出去的算盘，乐居君也可以明确跟你说，放弃这念头吧，这类产品在二手市场基本没有流通的空间。

  综上，乐居君并不建议大家购买此类使用权公寓，不可控风险太多，贪便宜最后吃亏的还是自己。