文/乐居财经 徐酒眠

  有人说，中国房地产派系林立，而“闽系”是最会抱团的一群地产商。

  这个评语很中肯。在地产行业年景不好的当下，房企们更习惯于“各扫门前雪”，但旭辉和宝龙两家“闽系”房企，却进一步加深了羁绊。

  日前，宝龙商业（09909.HK）刊发公告，披露了其与旭辉集团与去年底订立了五份销售代理协议。

  概而言之，宝龙商业的间接全资附属公司上海宝龙商业，自2022年12月9日起至2023年12月30日止的初始期间，将为旭辉集团旗下五个物业开发项目的商铺及商业场所，提供独家物业独家提供销售代理服务，且经双方相互协定，还可将期限延长一年。

  每宗交易达成后，上海宝龙商业向可旭辉集团收取8到10个点的佣金，以每六个月为一个周期结算。

  根据公告，所涉物业开发项目分别位于南昌、合肥、昆明、江阴及洛阳，合共总建筑面积为3.69万平方米。

  旭辉集团绕开“直系亲属”旭辉永升服务（01995.HK），将业务交给“外人”做，这在房企与物企的业务输送线上，颇为罕见。

  如此一反常态的合作，自然引发的各种讨论。而交锋的焦点，主要集中在宝龙商业需就此合作向旭辉集团支付3亿可退回的保证金上。有质疑，也有肯定。

  而据宝龙方面人士所述，这是宝龙用自己擅长的能力去支持同行，携手营造房地产市场的平衡发展。目前，3亿的保证金已经进入旭辉账户。

  新联盟演义

  “闽商”善于抱团，他们有“新虹桥采购联盟”、“闽系在沪房企审计监察联盟”等组织。

  2020年，他们曾发起成立过一个“在沪闽商地产联盟”。在这轮地产行业寒潮乍起时，2021年9月27日，这个“联盟”在上海虹桥搞了第七次闭门会议。

  当日有11家闽系民营房企出席，旭辉的林中、阳光城的林腾蛟、宝龙的许华芳，以及融信、三盛、中骏等掌门人悉数到场。他们普通话夹杂着福建话，聊行业未来，话合作事项，也在“真正的苦日子来了”上达成了共识。

  而具体到旭辉与宝龙两家房企，它们较早的合作其实可以追溯到2016年。

  杭州的旭辉宝龙·东湖城、湖州的宝龙·旭辉城、上海的宝龙·旭辉广场，从住宅到商业，都有代表项目。不过，过往的这些合作主要集中在物业开发领域，是宝龙地产与旭辉集团之间的房企联系。

  而如今旭辉集团向宝龙商业授予旗下商业物业项目的独家销售代理，则是房企与物企“跨服”建立了合作。

  诚然，地产与物业天然的附属上下游业务关系，就从一开始注定了地产是物业的起点。不过，秉承肥水不流外人田的准则，以及近水楼台先得月的便利，这种业务输送通常发生在关联房企与物企之间。

  比如，最直观的是房企开发的物业项目，一般会由关联物企承接物业管理服务，即形成管理面积输送。

  销售代理服务也是房企向关联物企进行业务输送的典型之一。

  事实上，近两三年，大量物企的经营范围都新增了经纪业务，而它们代理销售的项目资源，主要是来自关联房企提供。

  而旭辉集团与宝龙商业的这五份独家代销协议，显然正是打破了这种关联房企与物企之间业务输送的常规。

  旭辉永升“避嫌”

  事实上，即使是关联房企在向物企输送销售代理业务，后者也会向前者提供保证金或诚意金。

  据乐居财经《物业K线》不完全统计，2022年年底，包括中海物业、远洋服务、世茂服务、德商产投服务等大大小小十余家物企，都与关联房企订立了销售代理服务协议。

  翻阅这些协议公告，绝大多数都协定了可退回保证金，尤其是标注了“独家销售代理”的协议，保证金必不可少，且数额都不算小。

  以佳源服务与佳源国际为例，2022年、2023年，以及2024年三个年度，协议项下佳源服务应收佣金上限均为5204万元，但每年的保证金部分却超过了2.05亿元。

  因此，有观点认为，经纪业务正在成为物企向关联开发商进行输血的通道。事实上，已经有多家物企的销售代理下的保证金暴过“雷”了。

  去年4月21日，康桥悦生活曝出违规操作。而究其原因，便是与车位关联交易的可退回保证金有关。

  2021年6月，康桥悦生活与实控人宋革委的另一家全资子公司——北京同道集团订立了一份销售代理服务框架协议。双方在2022年4月签订补充协议，约定康桥悦生活应向北京同道方支付可退还保证金，总额2.2085亿元。

  康桥悦生活违规，是因为未在支付历史可退还保证金前，遵循港交所的申报、年度审阅、公告、通函及独立股东批准要求。不过，彼时也有分析对这笔可退还保证金提出质疑，怀疑这不过是用了一个借口，将康桥悦生活的资金挪到北京同道。

  旭辉集团绕开旭辉永升服务，将上述物业项目的独家销售代理权给宝龙商业，也是一种“避嫌”。

  宝龙商业手中资金充裕，支付3亿可退回保证金并无压力。截至2022年底，其现金及现金等价物约为34.52亿元。

  事实上，3亿可退回保证金，是宝龙商业与旭辉集团协定价值的30%，而上市公司同类交易中，获取独家销售代理权的保证金最高的可达有关物业价值的100%。

  这笔可退回保证金，还有另一重安全BUFF叠加，即如果宝龙商业需要，旭辉集团也可向其质押具备充足价值的资产，以担保保证金的偿还。

  开拓代销业务

  “可进一步扩充和拓展本集团的业务，扩大本集团的收入基础”，宝龙商业是看好这项销售代理业务的。

  翻阅宝龙商业财报，其业务主要有两大板块——商业运营服务、住宅物业管理服务。

  而它们各自又有三条业务线，商业运营服务中包括“市场研究及定位、商户招揽及筹备开幕服务”、“商业运营及管理服务”、“商业物业租赁服务”；住宅物业管理服务中包括“预售管理服务”、“物业管理服务”、“其他增值服务”。

  从六条细分业务线来看，与旭辉集团的销售代理服务，可以说是宝龙商业新拓业务线。不过，作为在商业地产领域混迹多年的资深玩家，宝龙商业代理销售商铺及商业场所，也算得上“专业对口”。

  另一方面，为旭辉集团的商业物业提供代理销售服务，也有助于宝龙商业提升第三方营收贡献占比。

  数据显示，2022年，宝龙商业实现营业收入25.49亿元，同比增长3.5%。其中，商业运营业务收入20.58亿元，同比增长2.0%，占总收入的80.8%；住宅物业业务实现营收4.91元，同比增长9.9%。

  而按客户来源划分，收入的大头商业运营服务，2022年外部客户贡献的收入占比为65.7%，交上一年同期的67.4%减少约1.7个百分点。