文/乐居财经  靳文雨

  公开业绩答卷之后，苏新服务（02152.HK）的一系列内部变动也随之而来。先是董监高大变阵，而后业务线条也出现调整。 

  据该公司4月25日公告，蔡金春、唐春衫因工作调动，辞任非执行董事及董事会审核委员会成员职务，由李昕、曹彬接任；冯金根因工作调动，辞任监事及监事会主席职务，由张伟接任；黄伟因工作调动，辞任该公司监事职务，由唐波接任。

  董监高“大换血”的两天后，苏新服务再度发布了全球发售所得款项净额用途变动公告。

  公告显示，扣除包销佣金及其他开支后，该公司自全球发售筹集的所得款项净额合共约为1.763亿港元。董事会议决变更所得款项净额用途，将未动用所得款项净额合共约5290万港元用于收购香港写字楼，供自用及租赁。 

  有意思是，此前苏新服务曾有意发力垃圾集运中心及康养服务项目。不过，养老服务项目收益并不理想，业绩连年亏损。而这5290万港元的所得款占其2022年现金总额的15%，占到其当年利润的8成，并非小数目。 

  转作“包租公”，苏新服务一方面是在及时止损，另一方面，也是出于稳定经营的考量。 

  按其设想，在香港设立实体机构，有助进一步加强苏新服务与香港之间的深度合作，与公司转型、升级、拓展及深化其香港物业租赁业务的未来发展目标一致。 

  “包租公”的算盘

  事实上，这并不是苏新服务第一次做“包租公”。 

  在2022年报中，它有提到集团的投资物业主要为商业物业及出租公寓。截至2021年12月31日及2022年12月31日，公司投资物业的价值相对稳定，分别约为3.5亿元及3.53亿元。

  具体到项目来看，目前苏新服务持有苏州的金狮大厦及金邻公寓的若干单位。此外，其还出租了苏高新集团所开发的美林公寓，并分租予企业客户，还将金山垃圾集运中心的若干单位出租给了当地城管局的工作人员作行政及办公室用途。

  据乐居财经获悉，苏新服务租赁物业的平均入住率由截至2021年12月31日止年度约76.5%下降至截至2022年12月31日止年度约64.88%。 

  虽然入住率并不理想，但苏新服务仍对这一业务表示乐观，并认为通过物业管理服务，一方面培养了集团与居民及租户之间的密切关系，特别是所管理商业楼宇的企业客户，同时，也吸引并招来了优质租户进驻该集团物业以提供租赁服务，从而提高集团的资产利用率，使得收入来源多元化。

  2022年，在公布了在管规模的45家港股物企中，苏新服务以700万平方米排在最末位。所以从规模上来看，苏新服务算是体量最小的物企。但作为一家深耕苏州的区域性物企，苏新服务不仅积极求变，还把视野放在了1490公里外的香港，这是为何？ 

  公告中，苏新服务对选择在香港买楼一事也进一步作出了解释。 

  “受新冠状病毒疫情及全球经济衰退影响，目前香港写字楼资产价值处于自2018年以来的低位，根据相关物业市场统计数据，核心地区甲级写字楼价格指数下降约22%。 

  此外，香港政府在2020年取消非住宅物业交易的双倍从价印花税，超过2000万港元的资产购置印花税从8.5%下降到4.25%，降低了写字楼购置成本。

  香港自2023年通关后，经济开始逐步复苏升温，商业房地产服务公司仲量联行在2023年1月发布的研究报告指出，受惠于与内地通关，预期2023年香港投资物业成交总额上升10至15%。

  目前香港写字楼价格、印花税费正处于低位，所以苏新服务认为，当前是在香港购置写字楼资产的良好时机。依其构想，通过发展香港市场，深入了解香港物业市场，加强组织架构，改善服务质量，苏新服务欲成为苏州在香港的窗口单位，包括优先向苏州的公司出租写字楼。 

  及时止损

  按照先前规划，苏新服务本想将约5290万港元（所得款项净额的30%）投资于“垃圾集运中心及为垃圾集运中心提供运营及管理服务的公司”，拓展垃圾集运业务至上游的前端收集业务，让垃圾集运业务产业链进一步完善，与其住宅物业服务和商业物业服务进一步协同。

  据了解，其第三座垃圾集运中心环山路集运中心于2022年12月31日正式投入运营。原本计划用约4800港元建设有关垃圾集运中心提供资金。 

  但由于2022年新冠状病毒疫情重临，导致中国的外汇程序出现延误及不确定性。为确保该垃圾集运中心准时开放及运营，该公司最终动用其内部资源以偿付建筑成本及其他所需开支。

  另外，苏新服务原计划将约1410万港元（所得款项净额的8%）投资于“提供养老、护理及医疗服务的公司”。

  乐居财经获悉，2020年12月，苏新服务与成熟养老服务公司苏州市康养集团合作，投资成立了苏高新怡养，业务涉足寄养服务、专业护理及医养结合服务等领域。目前，该公司由苏州市苏康养养老运营管理和苏新服务分别持股51%、49%。

  根据成立苏高新怡养前发布的可行性报告，预期苏高新怡养的财务状况将在运营第三年达到收支平衡。不过事与愿违，苏高新怡养的运营持续不符合预期。 

  苏新服务在2022年报中提及，由于苏高新怡养新成立，发展初期前期费用相对较高。

  截至2021年及2022年12月31日止，该公司分别亏损了约300万元及200万元。 

  另据其最新公告显示，苏高新怡养在2023年前三个月继续录得大额亏损，并预期于截至2023年12月31日止年度录得进一步亏损。 

  因其经营不佳，苏新服务一度想要甩掉这个“包袱”。今年3月24日，苏新服务把这家养老服务公司摆上货架。当日公告显示，公司拟以不低于580.81万的价格在苏州交易中心通过公开招标出售苏高新怡养健康管理有限公司49%股权。