文/乐居财经 陈圣

  中建系的掌舵者们，最近很忙。

  4月，中建集团董事长郑学选延续了此前的走访节奏，现身西安、兰州、北京等地，与各地领导洽谈，考察项目；中建系的其他高管们，也与丰隆实业、中国融通集团等企业进行会谈。

  显然，中国建筑外拓获取项目的步伐，一直都未曾停歇。

  该月底，隶属于中建系的中海地产，先是在杭州土拍中再落一子，拿下其今年在这座城市的第二块地。紧接着，中海又与中建智地、中建玖合分别报名了北京朝阳区和通州区各一宗宅地。

  在去年花了1847亿疯狂抢地之后，中建系房企今年仍在寻找机会继续进击，但其进击路上并不平静。

  日前，中国建筑发布了2022年报，这家建筑行业的“巨无霸”虽然全年实现营业收入2.06万亿元，创下了历史新高，但其净利润却同比下降11.1%，归母净利润也首次出现负增长，同比下降1.2%。

  中国建筑财务总监王云林将利润下滑的主要原因归结为地产业务效益下滑。而由于拿地环境与战略的变化，中建系在今年一季度在拿地方面，也踩了刹车。

  拿地踩刹车

  在4月25日刚刚结束的杭州今年第四次土拍中，中海地产在地价封顶之后，在30多家房企参与的摇号环节顺利中签，以18.19亿元拿下了龙坞低密度宅地。

  这是中海今年在杭州拿下的第二宗宅地了，3月底那次的钱江世纪城宅地也是通过摇号获得的，那时参与竞争的房企多达47家。

  中海连续两次摇号获得优质土地，对比有的参加了四次土拍，却颗粒无收的房企来说，确实运气爆棚。

  然而，对于整个中国建筑来说，今年一季度新购置的土地储备仅为68万平方米，不到去年全年的4.5%。

  要知道，中海地产和中建各工程局2022年四处出击、逆周期疯狂抢地，全年一共花了1847.2亿元，购置了100宗土地，新增土储1489万平方米。

  其中，中海地产拿地40宗，拿地金额为1107.2亿元；中建地产拿地60宗，拿地金额约740亿元。对比来看，2022年拿地金额最多的华润置地，873亿元的总金额也不及中建系的一半。

  中建系今年一季度拿地骤减，似乎与其战略调整，以及土拍环境变化有关。

  中国建筑早已有意识在优化土储结构，去年，它新增土地储备超九成位于一、二线城市，其中位于北京、上海、广州等一线城市的新增土储占比超 85%。

  今年的土拍市场，已经发生了巨大的变化，随着市场的局部复苏，越来越多的房企开始进场拿地，但却几乎都将目光聚焦在一二线核心城市，热门地块动不动就几十家房企参与摇号，能否拿到全是“望天收”。

  另一方面，一些地方土拍规则愈加严苛，中海地产和中建系各局都非常看重的北京市场，近期调整了土拍规则，竞买人资格由原本的“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”。

  原先，中海和中建系各局都能参加同一热门地块的竞拍，比如今年3月的朱辛庄地块，竞买主体多达42家，中建系一起上阵，虽然都没拿到，但也引发了诸多同行的不满。北京或许也因此调整了竞买人资格规定，不过这种规则在上海、杭州早已实施。

  规则在很大程度上限制了中建系们围猎热门地块的可能，而中海地产和中建系各局面临的问题则是要如何协调分配由谁报名，目前在中建内部似乎还尚未有定论。

  从今年一季度的经营简报来看，中国建筑的地产业务表现仍是有所上升。一季度实现合约销售额1124亿元，同比增行82.8%；合约销售面积505万㎡，同比增长74.9%；期末土地储备为9114万㎡。

  但可以预见的是，如果依然彻底执行“深耕核心区域优质地块”这一方针的话，今年中国建筑促进地产业务回升的阻力不小。

  地产侵蚀利润

  在房地产市场深度调整的背景下，房企去年普遍出现营收下降、利润下滑甚至亏损的情况，就连部分央国企也难以幸免，中国建筑的地产业务也是如此。

  年报显示，中国建筑2022年利润总额达888.4 亿元，较2021年减少了12.08%，是七大建筑央企中唯一一家利润总额负增长的公司。

  降幅达39.23%的地产业务，几乎以一己之力扯了整个中建的后腿。当然同样受地产行业影响的设计勘察也有15.55%的降幅，不过该项业务利润总额占比仅0.31%，难以影响大局。

  所幸的是房建和基建增长强劲，这两项业务的利润总额分别同比大涨了30.18%和24.54%，不至于令整体数据太过“拉胯”。

  一项项计提，凸显着中建被地产拖累的程度。

  去年，中国建筑累计计提减值准备金135.5亿元，较2021年增加9.2亿元，较2020年增加98.8亿元。这其中，既有被地产商拖欠的工程款，也有因楼市下行导致的资产减值。

  中国建筑在公告里表示，其应收账款等金融资产计提减值准备，为85.9亿元；而由于部分房地产项目销售价格下降、附近楼盘成交价格不理想等情况，对存货计提减值，也达到了22.2亿元。

  此外，针对业主未确认投资项目款、质保金、已完工未结算款、房地产合同资产等，计提合同资产减值22.7亿元；此外，其他资产计提减值4.6亿元。

  其中，包含存货、合同资产及其它资产在内的资产减值损失，同比前一年涨幅高达44.9%。

  这一系列的计提减值准备，直接导致中国建筑合并财务报表利润总额，减少了135.5亿元，相当于2022年利润总额的15%，这是一笔不小的数目。

  2021年下半年以来，房地产市场遭遇前所未见的寒冬，整个销售周期拉长，这使得开发商的资金变得更加紧张，工程款结算周期变长，以至于一度出现商票逾期和违约兑付事件。

  中建各局身处建筑行业，与房企交集甚密，被拖欠款项也时常发生。

  不过，在新一轮的国企改革背景下，利润总额作为国资委今年对央企提出的“一利五率”考核要求中的“一利”，经历这一波回调之后，未来有一定的改善空间。

  而中国建筑的“五率”之中，除了研发经费投入强度同比提升之外，资产负债率、净资产收益率、营业现金流比率、全员劳动生产率等中国建筑2022年的其它指标没有一项达到“一增一稳四提升”的目标。

  蚕食利润的还有折旧费和摊销费，中国建筑2022年该项费用达133亿元，同比去年增加11.26%。

  地产指标全面下滑

  2022年，中国建筑地产业务实现合约销售额4016亿元，同比下降4.9%；合约销售面积1722平方米，同比下降19.7%；营业收入2820亿元，同比下降14.8%；毛利535亿元，同比下降23.3%。各项数据几乎全面下探。

  不过，中国建筑管理层在业绩会上表示，相较于行业销售额同比26.9%的降幅，中国建筑的地产业务表现，并不算差。

  中国建筑地产业务包括中海地产和中建地产两大平台，其中头部房企中海地产无需多说了，中建地产主要是8个工程局旗下地产开发业务的统称，包含中建东孚、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建智地等品牌。

  2013年，中建系地产板块曾进行过一轮重组，但最终只有中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的地产业务注入了中海地产，中建集团旗下八大工程局的地产业务则都被保留了下来。

  有人分析，因为建筑业毛利率低，各个工程局需要地产业务来平衡业绩与报表，否则数字就会很难看。这就造成了中建集团旗下中海地产，与多个不同的中建地产品牌并存的奇怪现象。

  目前，中建八个局除了中建六局之外，其余总资产都已超过千亿，中建八局和三局更是达到了2800亿元上下，规模居首。

  经过多年的发展，不仅中海地产的规模长期居于全国TOP10之内，中建东孚、中建智地也跻身在2022年销售业绩排行榜TOP100之中。

  克而瑞2022年销售榜显示，中海以2761.2亿元的权益金额位列三甲；隶属中建八局的中建东孚以279.8亿元的权益销售金额排名第52位，在8个局中领跑；中建五局的中建信和权益销售金额为115.9亿元，位列全国92位。

  中建地产各品牌的入榜，主要得益于核心城市的热门项目，去化速度快，像北京学府公馆、上海宝山熙江岳、海樾府等诸多项目均实现首开即售罄。据了解，中建地产全年实现合约销售额达1472亿元。

  整个中建系地产业务4016亿元的销售额，仅次于碧桂园、保利和万科，可以在操盘榜中位居全国第四。