乐居新媒体  成都   众所周知，2023年楼市复苏，成都楼市是典型。丁祖昱称“成都的楼市复苏最强劲”。

  复苏越强劲，分化越明显。

  观察各个区域单个项目的表现就会发现，这轮引起关注的楼市复苏，并非全盘皆热。

  热度复苏的成都楼市，还有另一面。

  一方面，部分非热门板块项目表现挣扎

  刚刚结束的五一大假期间，青羊区某项目成为各大渠道中介主推楼盘，该项目最大的卖点，是“贴着地价卖房的巨大优惠”。

  渠道人员称，该项目“5.1特惠活动每平米降5000元，总房价优惠60-70万，拿地价都是1.7万，目前特价房售价才一万八千多”。

  据了解，该项目地块是开发商于2021年竞得，成交楼面价17500元/㎡，并且还有18%自持租赁住房面积比例，实际楼面价比17500元/㎡更高。

  该项目的住宅清水限价24800元/㎡，去年5月，首批次234套房源取证时，高层房源22600—25800元/㎡。

  乐居注意到，为了促进销售，该项目在去年年底时就推出过多种促销政策：包括买一套，送一套(成交送重庆一项目公寓10年使用权)，成交最高送5年物业费，成交享1万换购车位使用权(人防车位)等。

  龙泉驿阳光城板块某项目，其在2020年就取得了全部575套房源的预售许可，三年时间，从期房卖成了现房还没卖完。

  去年，为了促销该项目在售房源打出了“首付一成”的宣传语，今年更是推出了“0首付”政策。

阳光城板块某项目宣称“0首付买房”

  显然，这两个楼盘并非个例。

  克而瑞指出，成都楼市成交分化非常严重，好板块的好产品即开即罄，一般的楼盘销售很难。开盘去化9成及以上的新盘，均位于一圈层。三圈层有一半的区域季度销量不足10万㎡。

  另一方面，开盘优惠成促销“常规操作”

  卖得好的项目，也将释放优惠也作为促进成交的重要手段。

  看看近两个月以来部分去化优秀项目的优惠情况：

  4月28日开盘的新川板块某项目，最多优惠5%；

  4月21日开盘的崔家店某项目，开盘优惠0.5—1%；

  4月中旬开盘的某品牌房企青羊区两项目，开盘优惠9%；

  3月国宾板块某项目，开盘优惠3—4%；

  3月开盘的武侯新城某项目，综合优惠10%。

  特别是，今年主城热门板块，价格站在顶端的三圣乡，开盘优惠几乎成为入市项目的常规操作：

  刚刚在5月3日完成首开的某项目，开盘优惠9%，一套房最高优惠约49万；4月22日开盘的某项目，开盘优惠3%；3月30日开盘的某项目，开盘当日高层最高优惠15%，合院最高优惠23%。

  为何大量项目都有看似力度并不弱的优惠？限价的放松是主要原因。

  业内人士称，这些楼盘打折，主要原因并非“不好卖”，而是利润空间充足下的促销策略。

  与往年入市项目相比，成都今年新推的项目售价大多有所上调，“卖得更贵了，打折的空间也就有了”。

  这背后，是地价和房价限价差增大，开发商利润空间拉大。从去年开始，成都双限地的住宅限价就有了明显提升。

  在地价和房价差提高之后，项目的定价权基本已经交给了开发商，因此，“踩着最高限价取证，开盘释放优惠”成为不少项目的定价策略。

  有业内人士分析，双限地初登场时，市场往往将限价视作该项目今后的售价，但随着限价提升，限价=售价的逻辑该改变了。

  “举个例子，限价3万的怡心湖，真的能卖到3万元/㎡吗？”还是要看市场情况，如果市场极其火热，就按照限价来卖，如果预期不足，就在3万元/㎡的价格上打个折扣，无论如何，开发商在项目定价上有了更多的可能。

  从今年成都土拍的表现就可以看出，区域之间的热度分化已经十分明显。

  几次土拍下来，虽然流拍没有发生，但开发商对区域的选择倾向性明显——热门区域的土地基本都是熔断成交，非热门区域的地块低溢价或底价成交是常态。

  成都楼市，真正的分化时代已经到来，冷暖自知。