文/乐居财经 靳文雨

  有人调侃，这是物企史上最惨财报季。但在黯淡的市场行情中，却有一家物企走出了自己的独立行情。

  总部位于杭州的南都物业（603506.SH），4月24日发布年报。资料显示，其2022年实现营业收入18.47亿元，同比增长15.93%；实现扣非归母净利润1.11亿元；毛利率19.54%；基本每股收益0.77元。

  次日，南都物业公布2022年年度分红预案：向全体股东每10股派发现金红利3.097元(含税)，合计派发现金红利总额为5815.48万元。

  资料显示，其2022年全年新增签约项目107个，新增签约面积1330.63万平方米，较上年度增长35.63%。在行业调整的当下，南都物业不仅规模有了大幅提升，且在业态布局方面进一步丰富多样。

  值得一提的是，考虑到地产市场波动影响及非住领域市场空间较大，南都物业自2021年起将公建和城市服务作为未来成长新的发力点，并致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。

  收并购助力规模提升

  长三角经济圈优势持续巩固

  对于2022年营收的增长，南都物业表示，主要系并购普惠物业、中大物业，浙江省内业务规模持续增长。

  据了解，去年1月5日，南都物业收购了浙江中大普惠物业有限公司（简称“普惠物业”）与杭州中大物业服务有限公司（简称“中大物业”），总斥资1.32亿元。

  从去年2月开始并表，截至报告期末，普惠物业实现营业收入1.34亿元，净利润1090.49万元；中大物业实现营业收入1067.24 万元，净利润164.41万元。

  另一方面，南都物业也开放合作，并有了落地成果。去年，其与中铁建城市开发有限公司、山东春泽华翰控股集团签署战略合作协议，与前者开展文旅新城、科技产业园区、总部基地、未来社区等项目的合作。目前已落地金华石泄未来社区、宁波、上饶、温州案场等项目。同时拟为春泽华翰开发建设的产业地产、文旅地产等综合项目提供专业化的物业管理服务，藉此南都物业将进一步深耕江西、北京、山东等地区。

  此外，去年4月，南都物业完成了与乌镇实业（桐乡）有限公司的战略合作协议签署，次月，又与乌镇实业设立了合资公司桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司。当前，乌镇南都已顺利接管包括互联网之光博览中心、融媒体、智慧社区、东苑农贸市场、双桥北苑等各类业态近20个项目，接管面积近百万方。

  在版图扩张上，南都物业遵循“1+N”的区域布局，深耕“1”个长三角经济圈，辐射至周边“N”个省市。

  从业务布局来看，其年内总签约项目711个，总签约面积8490.91万平方米，服务版图已覆盖全国40余个城市，新进入云南市场。其中长三角区域（江浙沪皖四省）签约面积占比87%，较2021年上升约5个百分点，长三角区域营收占比91.70%，较上年同期增长1.87个百分点。

  其中，作为大本营的浙江仍是主力粮仓，去年营收达11.78亿元，同比增长22.74%，仅杭州市营收达8.65亿元，贡献了近半数的收入。

  综上可以看出，不断提升已进入区域的项目密度，让南都物业在长三角的地缘优势得到了进一步巩固，在此基础上，其全国化版图也有了进一步扩张。

  多元化业务并举

  非住业态新拓占比52%

  城门失火，殃及池鱼。巨浪打过前端的房地产，潮水也波及了下游的物管行业。要想勇立潮头，必须持续学习，敢于创新。

  对于物企来说，除了传统的住宅、商业综合体、写字楼、产业园区等，还有文旅、工建、学校、医院、机场服务项目等。换言之，谁能在第三方市场占据领先地位，谁就有可能成为未来的“王者”。

  这对于没有地产“爸爸”的南都物业来说，是必备的生存技能，且要不断精进。

  截至2022年底，南都物业全年新增签约面积中，住宅项目占比48%，商写项目占比25%，城市服务项目占比27%，非住业态的新拓占比达到了52%。

  南都物业提及，把公建及城市服务作为市拓的重点领域。一方面是因为新开发住宅领域受到房地产市场的波动影响；另一方面因为非住领域市场空间较大，尤其是城市服务领域有很广阔的市场可以拓展，且具有一定的规模效应。

  这其中，交通枢纽类物业的拓展表现突出。新增项目有绍兴城际铁路、杭州萧山国际机场、成都地铁3号线、杭州火车西站、宁波栋社国际机场，业态覆盖了地铁、大型高铁站、城市间铁路和国际机场。

  今年杭州将会举办亚运会，身在杭州的南都物业自然也会参与其中，其服务项目有德清地理信息小镇运动中心和西湖国际高尔夫赛事服务中心。

  此外，除了前文提及的乌镇南都智慧城市服务项目，在园区方面新增了杭州养生堂工业园、中国智能骨干网菜鸟太仓项目；在文旅方面，新增了杭州净慈寺和常熟虞山风景区项目；在学校方面，新拓了北京航空航天大学杭州创新研究院、扬州工业职业技术学校……。

  从南都物业的已交成绩单来看，不难看出它的努力，规模增长的同时，也实现了多类业态齐驱并进，积极转型高质量发展，形成了多元化，可持续的发展生态圈。

  探索“物业+”发展模式

  物业增值服务毛利率44.61%

  当下，物业服务过程中，业主的需求也在不断增多，与之相应的增值服务内容也日趋丰富。南都物业在这方面也在不断探索，通过“物业+”内容，既便利了业主，也为企业带来了更多的收入。

  在这方面，通过南都物业的年报可知，其物业基础服务收入约为15.90亿元，占收入总额的86.21%；物业增值服务总收入约1.76亿元，占收入总额的9.52%，但增值服务的毛利率为44.61%，是毛利率最高的业务板块。

  在社区增值服务领域，南都物业主要围绕“5+N”产品线布局，以智慧生活服务平台“悦嘉家”开展社区零售，并链接线下到家服务、美居服务、中介租售、社区空间运营等增值服务板块。

  此外，2022年南都物业的资产管理服务收入同比上升34.09%至4212.47万元，成为年内各业务板块增长最快的业务。同时，资产管理服务毛利率由负值转正，至2022年度，毛利率达5.92%，较上年同期增加40.68个百分点。

  经营效益改善，资产管理服务毛利由负转正，主要得益于其全资子公司悦郡商管采取的一系列重点改进措施，如退出亏损的长租公寓项目，转变运营策略；对投资回收期较长的承租模式项目进行谨慎评估；对酒店和公寓项目实行并轨管理，推动两大板块持续降本增效等。

  表现突出的“社区增值服务”和“资产管理服务”，正是南都物业“一体两翼”发展中的“两翼”，这二者的发展潜力，从以上数据可窥一斑。

  量质提升反馈到经营上，让南都物业的营业收入呈现出逐年递增的态势，其2018年～2022年营业收入分别为10.59亿元、12.44亿元、14.13亿元、15.93亿元、18.47亿元。

  最新发布的一季报显示，其营业收入4.65亿元，同比增长12.16%，净利润4032.8万元，同比增长7.18%，基本每股收益0.21元。一季度其新签物业服务项目26个，新签约面积约271.22万平方米。

  即便物管行业发展受到挑战，但南都物业的种种表现显示，其正在逆流而上。纵观其业绩表现，不仅规模有了提升，且在将基础物业板块业态进一步深化的同时，积极提升非住领域各细分业态核心竞争力并有了显著成效，为走向市场空间更广阔的城市综合服务领域奠定了基石。