文/乐居财经 许淑敏 陈圣

  今年年初，张涛接到了集团人力部门的电话，他被裁员了。

  不过，他却有一种“尘埃落定”的感觉。因为从2021年底，公司就相继传出裁员意向，看着昔日要好的同事相继离去，张涛多少有点难过。去年，他又在诚惶诚恐中，度过了一整年。

  转眼间，张涛在地产行业，已经从业三年。起初，硕士毕业的他，怀揣着较高的职业追求，选择了风险与机遇并存的地产行业，入职了一家国内TOP10的房企，成为管培大军的一员。

  管培生这个title，原本是一个光环般的存在，职业前景普遍被看好。谁料这两年行业进入深度调整期，张涛所在的公司，难以达成销售目标，商业板块也由前期的重资产拿地，转为输出轻资产运营服务。

  在这种情况下，人员精简也变成了必然。被裁之后，张涛有过一段时间的迷茫期，心里的落差不言而喻。有过这种经历的地产人，并不少见。

  房企内部的优化与瘦身，一直是业内热议的话题。

  面对波诡云谲的房地产市场，唯一的不变就是变。眼下，巩固现金流、维持利润，成了房企首要的目标。他们既要储粮过冬，也要向管理要效益。于是一波精简、优化的举措，扑面而来。

  反映在年报中，则是明显的减员数字。57家典型上市房企，总共减员18.6万人，减幅约为12%。其中，出险房企的减员现象更为突出。

  而增加员工人数的，大部分均为国央企，如建发、越秀等，在逆势拓地的同时，也需要有更多的人手维持运转。不过，有些国资也未能免俗，同样出现减员的情况。

  减员超18万

  每隔一段时间，就会有关于某房企组织架构调整、人员精简的消息传出。地产人对于这样的消息已经见怪不怪。

  研究数据显示，相比2019年，三年来地产开发从业人员减少了40万，地产开发上下游产业减少约600万个岗位。

  而2022年，无疑是上市房企裁员最多的一年。

  乐居财经统计获悉，2022年，57家典型上市房企总员工人数为127.7万人，同比上年度减少约11.65%，减员人数高达18.6万人。

  从表格数据看，57家上市房企当中，共有47家房企员工人数同比减少。亦即，八成以上的房企均有减员的操作。

  大多数房企裁员比例幅度在20-40%之间，但亦有部分房企人员减少的比例，高达50%以上，比如中梁控股、时代中国、融信中国等，以出险房企为主。甚至有的房企裁员比例达到70%，像是禹洲集团员工总数，从7295人减至1985人，员工减少逾七成。

  此外，去年仅有8家上市房企实现员工人数同比增长，一共增加员工总数接近2.8万人。相较于减员的数量，增员的部分确实不算多。

  能保持员工人数正向增长的房企，大部分都是央国企背景，包括中国铁建、保利发展、华润置地、越秀地产、建发国际等。

  对比之下，2021年，仍有六成左右的上市房企实现员工人数增加，当时包括万科、旭辉、绿城、龙湖等民营房企依旧处于增员的状态。数据显示，2021年，万科、旭辉、龙湖的员工人数分别同比增长44%、30%、24%。

  回到当前，仅有雅居乐、滨江集团等民营房企，实现了员工人数的增长，其余民营房企员工数量或多或少都降低了一些。

  深究发现，雅居乐这两年员工数量都实现了增长。2021年，雅居乐的员工数量增长幅度高达55%，而2022年，雅居乐员工人数又从2021年的98466人涨至101906人，直接突破10万人。

  但实际上，雅居乐员工人数之所以上涨，主要还是在于物业板块的扩招。去年，雅生活增加了员工人数7499人。折算下来，地产板块也是处于减员状态。

  民营房企人员“优化”成为了趋势，毕竟2022年是地产行业步入深度调整的一年，销售规模有所回调，降本增效成为主旋律。

  为了降低运营成本，人员调整是最常使用的手段。减少员工人数，体现于报表上，最为直观的是行政开支、员工福利开支与员工成本等数据的变化。

  比如合景泰富，2022年实现行政开支约16.67亿元，同比2021年的18.4亿元减少9.4%。其提及，主要由于员工成本减少。报告披露，去年，合景泰富不含董事及行政总裁的工资开支为10.1亿元，同比减少了28.57%。

  中国金茂的行政开支也由2021年的46.8亿元下降至2022年的43亿元。其解释为，除了2021年汇兑损失计入管理费用以外，还通过城市公司撤并、人员压降等方式，减少员工及办公开支。

  另外，龙湖集团也在追求降本增效，2022年实现行政开支为68亿元，较2021年减少了40亿元，管理费率也降至2.7%。去年，仅员工成本，龙湖集团就减少了31亿元的支出，整整比上年度减少三分之一。

  龙湖集团也称，管理费用下降和提升组织及业务效率，聚焦高量级人才有关。

  虽然行政管理费用的降低也与调整薪酬、员工福利等方面相关，但调整员工数量才是其中最具关键的部分。

  优化“节流”

  去年初，关于某闽系房企裁员的消息频出。包括该公司上海、杭州、南京等各地公司，均有员工表示，被开出“停薪留职”的通知，实际为工资停发、工作中止，更像是变相裁员的手段。

  过去一段时间，房企或以组织架构调整、人员优化等为由，进行裁撤冗员的操作，或以降薪、降福利、提高考核要求，抑或是以搬迁办公地点为由，变相让员工主动离开。

  当中，尤以出险房企为甚。前述57家样本上市公司中，人员减幅超过40%的有11家，如禹洲、中梁、时代、中南、融信等，大部分均面临拮据的流动性；而有央企背景的中交地产，经营状态也不太稳定。

  调控的大环境下，这些出险房企，面临着融资难、销售规模不及预期等各种问题，对于资金的渴求更甚。因此更多对于通过减员等操作，减少费用支出。

  这一措施，显然是最容易奏效的操作。像是融创，去年利润指标有所改善，毛利润、归母净利润亏损均有所缩窄。其中，行政开支为一大影响因素，该数据从2021年的84.28亿元降至69.38亿元，直接省出了15亿元。

  这与内部优化组织架构优化调整相关，截至2022年末，融创中国共有约4.5万员工，较上年度减少了2.8万人。

  但亦有反面例子，比如某千亿房企，去年员工人数锐减七成，但行政开支依然高企。数据显示，2022年，其行政开支11.3亿元，同比增长了36%。

  至于员工大幅减少的原因，它解释称，主要是因为出售物业板块，导致物业管理公司的员工数量，由2021年的3663人减至2022年0人。

  总体来看，大部分出险房企还是通过减员实现了降本的目的。2022年，正荣集团行政开支同比减少22.3%，而中梁控股、时代中国、德信中国行政开支分别减少了54%、19%、2.5%。

  但不可否认，裁员、减员所带来的后遗症也不少，包括房企口碑受损，以及不断的民事诉讼等等。

  自2022年以来，中南建设已经陷入4宗劳动合同纠纷，以及6宗劳务合同纠纷。而其旗下的中南建筑，也陷入25宗劳动合同纠纷，以及71宗劳务合同纠纷，案件金额从几万到几十万不等。

  涉及的案件纠纷，比起前两年增加了不少。2015年-2023年，中南建筑涉及关于劳动争议的司法案件共97宗。而近两年，其新增了60宗劳动争议案件。

  也就是说，将近六成的案件发生于这段时间。

  “增灶”进兵

  在2022年员工人数上涨的房企名单中，大部分都是央国企。

  增员的原因也很好理解，毕竟这些央国企去年在土拍市场攻城略地，拿下的项目自然需要人来干活。数据显示，中国铁建、招商蛇口、保利发展、华润置地、越秀地产、建发国际这6家央国企，全部位列去年拿地榜单的前十。

  建发去年频繁现身多个城市的土拍现场，全年新增项目数量48个，新增获取货值约1474亿元，是拿地最猛的地方国企之一。这些项目主要分布在上海、北京、杭州、厦门、宁波、南京、重庆等一二线城市。

  项目多了，员工需求量自然也会上升，建发国际的年报显示，其2022年员工人数猛增了5865人，涨幅高达42.72%。

  进入2023年，建发的扩张势头依然强劲，目前已经在厦门、泉州、浙江丽水、上海、苏州、无锡、成都等诸多城市成功拿地。一季度，建发新增土地货值仅次于绿城，位居全国第二。

  建发国际执行董事兼行政总裁林伟国，在业绩会上表示，2023年建发的拿地目标必然比2022年高，比如说拿个2000亿左右的货值是没什么问题的。

  除了建发国际之外，2022年增员人数超过5000人的还有保利发展和华润置地。保利发展去年新拓91个项目，总地价为1613亿元，而华润置地则新拿了71个项目。

  很多地产人把央国企作为自己跳槽就职的目标。不过并不是所有央国企的日子都这么好过，毕竟在行业规模整体缩减的情况下，一些央国企同样面临“刀刃向内”、“缩量”发展的无奈选择。

  去年，中国金茂将40个城市公司撤并为26个，各区域平台人数，降到平均48人。这种调整，反映到年报中便是员工数量减员1200多人，降幅约10.07%。

  “行业形势依然未见好转，我们不能寄希望于市场上涨。”中国金茂总裁李从瑞在包括业绩会在内的多个场合，都说过这句话。

  在2023年1月的公司年会上，李从瑞对金茂提出的2023年业绩目标是，要实现签约销售额1500亿元，回款1400亿元，行业排名TOP15。

  如果结合中国金茂“去年签约销售额1550亿元，行业排名第12名”这个信息来看，销售额和排名的目标数据都有明显的收缩导向，可以看出2023年金茂对市场的判断，依然抱有审慎态度。

  这个态度其实也是大部分房企现阶段的战略，利润和现金流的重要性远远高于规模，防范风险在当下依然是不少房企首要考虑的问题。

  因此，2023年开年，中国金茂又率先进行了组织架构的调整，据说人均效能提高近50%。

  年报中员工数量减幅比中国金茂还大的华侨城，减员4813人，减幅近20%。

  2022年，华侨城把全国71个项目公司整合成了22家城市公司进行集中管理，管理口径三级企业数量减少69%，管理层级由四级减少为三级，以提高人均在建面积的管理效率。

  除了金茂和华侨城之外，中交地产去年员工数量出现了更大幅度的减少，减幅近45%。还有大悦城、五矿地产、保利置业等等，也都有不同程度的人员流失。

  他们有的确实是因为裁员优化，但还有一些比如因劳动合同变更，导致员工外包，也会出现报表中员工人数减少的情况。

  （文中“张涛”为化名。）