文/乐居财经 许淑敏

  出身于普通农家的刘伯香，曾经种过田，也当过兵。

  他引以为豪的是创立了南通亚伦集团这一家企业，涉足家纺产业、不动产物业、房地产开发等多个领域，曾一度成为“南通首富”。

  虽然是以纺织业起家，但可以看出，他对于地产行业的偏爱。关于刘伯香的介绍中，多次提到"中国房地产百位影响力人物"、"诚信品牌开发商"等称号。

  企查查显示，刘伯香所关联的所有企业共有39家，其中26家为房地产行业，占据了60%以上。

  中国南通家纺城、上海中创大厦、南通如东县城掘港的"中央广场"社区等不动产，均是由刘伯香一手打造。而这些大多是二十年前的项目。

  刘伯香一直希望拓展房地产业务，无奈自身实力局限于开发保障房、动迁房等项目，对于开发以市场为导向的商品房项目经验不足，因此地产规模也迟迟无法提升。

  但刘老板依然喜欢投资地产行业，曾经因为投资浦江荣建而陷入不断的诉讼当中，甚至被质疑串通高层使健康企业进入破产程序。

  后来，南通亚伦开始转向合作开发的模式，不但与融创有着十余个相关联的项目，还跟新城控股、龙湖等多家品牌房企进行合作，不断拓展地产规模。

  只是随着出险房企增多，合作开发弊端不断暴露，南通亚伦也深受影响。其亦开始尝试独立拿地开发项目，并主要“围攻”一二线城市的热门地块。

  土拍市场，也多次出现南通亚伦的身影。

  疯狂抢地

  土拍市场风向转变，过往的拿地大户诸如世茂、融创等民营房企基本很少现身，而央国企背景的品牌房企成为土拍市场的常客，此外，便是从各地涌现出来的“黑马”。

  包括伟星控股、雅戈尔、新希望地产等频繁现身全国拿地，他们因为有着母公司的实体产业支撑，比起其它房企，资金实力更雄厚。

  来自江苏的南通亚伦也是如此，瞄准了当前土地市场的机会，走向全国市场拿地。

  今年以来，南通亚伦在杭州参与了崇贤花海地块的摇号，在苏州参与了园区湖西1号地块的摇号，还在合肥参与了3宗地块的竞拍，布局扩张多个城市。

  而且其选择的，都是一二线城市的核心地块，价格都不便宜，竞争也激烈。

  比如杭州崇贤花海地块就有龙湖、招商蛇口、新城控股等8家房企参与摇号，最终新城控股以24.6亿元竞得，楼面价7377.69元/㎡，溢价率11.8%。而园区湖西1号地块更有31位竞买人参与摇号，最终华润置地以总价36.43亿元拿下，楼面成交价35650元/㎡，刷新该地区纪录。

  不过，南通亚伦于年初运气并不算太好，收获不多。直到4月份开始，南通亚伦在西安、广州连续落下两子，扭转了局势。

  4月初，南通亚伦摇号拿下西安高新区中央创新区地块，击退7家房企的竞争，成交价16.5亿元，楼面价14191元/㎡，溢价15%。4月中，南通亚伦又在广州初露锋芒，与16家房企争夺番禺迎宾路地块，最终收入囊中。

  短短不到半个月的时间，南通亚伦已经豪掷40亿元拿地。

  实际上，自去年开始，南通亚伦便已经诸多动作。其首入深圳、合肥市场，也补仓了上海，大概耗费金额约30亿左右。

  尤其是深圳土拍，南通亚伦在深圳2022年第四轮土地出让中，参与了宝中安居地块的摇号，最终战胜了28家房企，以6亿元拿下地块。

  当前市场恢复进度较慢，大部分房企受困于资金问题，对于扩储拿地仍处于谨慎观望阶段，但南通亚伦仍在加大扩储力度，不免令人质疑，背后是否具备足够的实力。

  毕竟作为本土企业，走向全国化的道路并不会太舒坦。

  偏爱地产

  近两年，地产行业风波不断，关于房地产是否还会是一门好的生意，引发诸多讨论。从刘伯香的大肆扩张、以及持有公司看来，地产行业或许仍是“香饽饽”。

  通过企查查发现，刘伯香当前担任法定代表人的公司共有20家，其中除了江苏亚伦集团、南通市通州区蓝天纺织、天津东亚毛纺厂集团南通东亚毛纺织有限公司贵阳分公司等3家公司与纺织行业相关以外，其余全是属于房地产业的公司。

  另外，刘伯香所关联的所有企业共有39家，其中26家为房地产行业，占据了60%以上。如果不了解刘伯香以纺织实业起家的历史，可能会以为，这是一个专注于地产行业的老板。

  资料显示，南通亚伦起始于1976年6月，而主体公司——江苏亚伦集团股份有限公司则成立于1989年3月。介绍称，南通亚伦于1994年6月首次进军地产，开篇之作是建成25万平方米的江苏纺织面料专业市场，如今公司是集工商业、房地产开发业的综合性省级重点企业集团。

  仅有的数据显示，截止2010年，南通亚伦房地产综合开发493万平方米，投资总额达137亿元。

  但实际上，于2010年之前，南通亚伦的房地产业务大部分是以动迁房、安置房、保障房为主，以市场为导向的商品房开发项目少之又少。

  那段时间，南通亚伦以全资持有房地产相关公司居多。比如上海华峰房地产、南通华银置业集团、如东中农房丽园房地产等，均是由南通亚伦100%持有。

  而该等公司，分别指向的项目为上海松江区洞泾镇大型居住社区泗泾南拓展基地29-04号地块（保障房项目）、南通西南营明坊改造项目、南通如东县城综合改造项目。

  这种类型的住房项目，不管是房子建造的标准，还是售卖的对象，都有别于由市场形成价格的商品房。意味着，南通亚伦长达十几年的地产生涯，鲜少触及地产行业的核心——商品住宅的开发。

  过去那些年，房企之所以能实现大规模扩张，大多依赖商品住宅项目，资金占用较少，又能实现高周转，周期不长。2010年前后，南通亚伦之所以规模难以有突破，局限便是在此。

  彼时，南通亚伦虽然立下“力争未来5年内成为江苏房地产领域最具成长性、竞争性的房地产开发服务商之一，力争未来10年内建成全国性最具客户诚信度和市场竞争力的专业房地产开发商和物业服务提供商之一”。

  力求实现行业领军、全国知名，但实际能力并不足以支撑发展目标。发展到2022年，南通亚伦连本地TOP20的流量销售榜单都没进入。

  卷入破产案

  南通亚伦深知，光凭自身力量无法开发更多项目，开发商品房也没有想象中容易。南通亚伦于2011-2016年新增房地产项目寥寥无几。

  期间成立的房地产相关公司包括浦江荣建置业、上海闵安置业、上海华津房地产开发。

  其中，上海闵安置业、上海华津房地产开发指向的项目为上海闵行区华漕镇华漕社区2个动迁安置房项目、上海松江区佘山北大型居住社区02A-01A号地块（动迁安置房项目)，还是原来的保障房生意。

  而浦江荣建则指向浙江金华的荣建臻园项目。该项目背景较为复杂，原由义乌商人吴军荣主导开发，而刘伯香为借款人的身份。但由于借款纠纷、资金链断裂等因素，该公司已于2020年遭遇破产重整，如今由南通亚伦持有67%的股份。

  2021年，吴军荣曾实名举报有关人员串通一气使健康企业进入破产程序，并让浦江荣建价值14亿元的资产被以5.2亿元操作性内部拍卖，拍卖所得资金被破产管理人存入7家银行掌控冻结。

  当中，原股东方刘伯香为受益者之一。投诉信称，2013年，该项目挂牌中标时，刘伯香占股90%，吴军荣占股10%，同时吴军荣同刘伯香签订了股权转让回购协议，向刘伯香借款2.79亿元，年利率高达45%。

  隔年，吴军荣还了高利本金2.79亿元，归还的利息6000多万元，则是刘伯香利用利复利的模式通过江苏银行委托贷款给荣建公司，年利息30%。此后由于资金短缺，吴军荣多次向刘伯香商量资金事宜，最终刘伯香提出将吴军荣在浦江荣建67%股权以转让的形式临时受让给他。

  后续浦江荣建进入破产，而在2020年的网络拍卖当中，原股东方南通亚伦也备受质疑，不仅在拍卖中设置复杂前置条件获益，更在债权分配中占有优势，导致其他债权人受损。

  据悉，去年底，吴军荣与刘斌、浦江荣建置业有限公司破产债权确认纠纷的案件进入民事一审环节。

  不难看出，刘伯香在其中担任的是财务投资的角色，实际项目运营操盘极少涉及，但就是这样的手段，让其获得了大笔的资金回报。

  高超的“财技”，或许是南通亚伦手上资金充裕的原因之一。

  联合开发埋“苦果”

  多年的沉淀，也让南通亚伦开启了新一轮的房地产拓展。这次选择更多的是联合持股，且拉上的是品牌房企——融创。

  企查查显示，刘伯香担任董事长职位的多家公司，包括宁波融创海之湾置业、上海融伦置业、衢州苏润置业、杭州融伦置业等，均有融创的身影。

  自2017年开始，南通亚伦开始与融创有所交集，合作十余个项目，其中大多数项目南通亚伦持股不超50%，而操盘者均为融创，包括杭州湾融创文旅城、杭州融创城项目等。

  甚至有的相关公司，南通亚伦没有出现在股东名单，并无实质关联，比如宁波融创海之湾置业、合肥创琼企业管理等，但刘伯香却在公司当中任职。

  不难看出，南通亚伦依然是以财务投资者的角色合作开发项目。与融创多次合作之后，还有人将“南通亚伦”视为融创拿地的马甲。

  不管怎么说，南通亚伦于2017-2021年确实增加了不少地产项目。

  但与此同时，合作开发的弊端也开始显露。尤其南通亚伦与融创进行了深度合作，而自2021年以来，融创陷入债务危机，当前正走在债务重组的路上。

  因此，这些合作的企业，多数存在债务纠纷、股权出质等风险。南通亚伦，面临的资金压力也不小。

  而这两年，南通亚伦的合作对象转向了新城控股、龙湖等房企，并与新城控股合作开发温州未来之城，与龙湖在合肥合作开发了龙湖翠湖壹号、龙湖学樘府等项目。

  去年，南通亚伦首次进入合肥市场，选择与龙湖合作。其以11.87亿元摘得合肥经开区JK202211号地块，即上述的龙湖翠湖壹号；后又以总价6.86亿元拿下合肥瑶海区YH202210号地块，即上述的龙湖学樘府。

  南通亚伦对合作开发的模式“情有独钟”，更多还是在于没有太多独立操盘项目的经验，本身并不擅长运营地产项目，因而需要依赖品牌房企。

  但刘伯香或许也明白，合作开发并非当前趋势。

  其近段时间所拿的项目，包括深圳宝安中心区地块、上海青浦区地块、西安高新区地块等，均由南通亚伦房地产开发有限公司全资持有。

  这大概是为了避免更多的风险。但已经开始有人质疑，南通亚伦的产品实力能否在这些核心一二线城市立足。

  不知道后续，南通亚伦是否会引入其它房企合作开发，继续合作开发模式。