乐居新媒体 宗镛 发自深圳

  春秋战国时期，魏国凭借着李悝变法的优势，以及骁勇善战的魏武卒，使得魏国一度成为了战国时期强国之首。

  当时，不论是春秋时期的老牌强国秦齐，还是新兴的诸侯国韩、赵，在那时都无法摆脱来自魏国的影响。

  即便如此，作为战国变法先锋的魏国最终还是走向了衰败。

  而终结魏国百年霸业的因素有很多，其中便是政策上的“朝秦暮楚”。

  以史为鉴可以知兴替，魏国霸权衰弱的典故用在今天的深圳似乎不为过。

  近期的深圳如多事之秋，光明深中学区事件、参考价取消事件，无不暗示着深圳内部人才间的角力。

  先行示范屡创先河，与众不同的深圳楼市

  深圳的崛起相信大家都了解，作为第一个特区，深圳拥有得天独厚的地理优势及政策优势，从40年前一寂寂无名的小渔村一路冲刺发展成今天的国际大都市。

  据深圳第七次人口普查结果显示，截至2020年，深圳全市常住人口已达到1756万人。

来源：深圳统计局

  近40年来，来自五湖四海的人才共同造就了深圳这座大都市。2019年，中央确立了深圳作为社会主义先行示范区的地位，正式给予深圳更高的行政自主地位，也许大多数网友不清楚先行示范区究竟有什么不同，其实从深圳多项创新式政策的推行便可体现。

  作为全国最市场化的城市，全国居首的房价，令深圳的房地产业一直处于风口浪尖中，到底深圳的房地产业是什么情况？

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为深圳与全国的房地产市场存在许多“反着来”现象：

  1、土地财政依赖度居全国低水平

  2、逆潮流掀起宅地供应高潮

  3、市场下行调控政策变本加厉

  4、市场化程度最高却主推保障房

  其实宋丁所总结的以上四点，相信许多网友都深有体会。

  不过，站在决策层面，在没有其他城市先例可参考的情况下，深圳所制定的各种创新政策背后需承受着巨大压力，毕竟敢为天下先的勇气并不是谁都有的，这与战国时期魏国的李悝变法所面临的处境颇为相似。

  创新的过程难免会遇到各种各样的挑战，尤其是近期被推上风口浪尖的二手房参考价以及深中光明学区分配，无不在暗示着深圳已进入了发展的下个阶段，换句话说，魏国在称霸之后也面临到的发展瓶颈，深圳今天也遇到了。

  不如通过回顾这两个事件的始末，来一窥究竟。

  光明学区事件，商品房角力保障房

  4月10日，光明教育局发布2023年义务教育阶段新增公办学校学区划分方案（征求意见稿），公布了包括深中光明、深外光明等在内的八所新增学校学区划分。

非常意外的是，方案提到的长圳保障房配套学校，也就是网传的深中光明学校，优先保障凤凰英荟城、安居鸣鹿苑两个保障性住房小区的住户子女入学需求。

来源：光明区教育局

  消息一出来，附近商品房的业主们直接炸开了锅，从位置上来看，业主表达“就近入学”的诉求合情合理，并且相比两个保障房小区，位置明显要近很多。

  毕竟有相当一部分业主也是冲着光明深中学区而来，如今花了几百万买房，原本唾手而得的学区被一纸公告收回，最终引发这群以学区为目的购买商品房的业主公开抵制“优先保障房入学”。

  仅仅10天不到，光明教育局在学区划分方案结束意见征求后，便快速制定了正式版本的光明学区划分方案。

在最终方案中，光明区教育局通过扩建光明深中校区，增设56班提供给周边三个社区，同日光明区规划和自然资源局发布了扩建校区的选址公示。

来源：光明区教育局

  最终方案的出炉，不少深中光明校区周边的商品房业主将其视为光明区教育局的让步。

  从表面上，光明区政府的快速响应也代表了独有的深圳速度，然而光明学区划分方案仅在意见征求稿过程，周边商品房小区便引发如此激烈反映，不得不令人沉思。

  虽然最终事件以深中光明校区的扩建结束，但是其背后所浮现的商品房与保障房之间的角力，同时还引发了深圳其他区域对于学区分配的焦虑。

  南山区民政局近日发布的《南山区社区居委会优化调整工作方案》意见稿中，根据以往，社区居委会的适时调整是件再也普通不过的事，然而却出乎意料的挑起了业主们对于居委会调整导致学区重新划分的过度解读。

来源：南山区民政局

  意见稿中调整后的方案中，将海珠社区一分为二分成了“海珠社区”与“新设3深湾（暂定）社区”。

其中南山第二外国语海德学校学区中的观海台，依旧存在于海珠社区里；原本在海珠社区的滨海之窗、漾日湾畔与南山第二外国语海德学校，一起被划归到了“新设3深湾（暂定）”里。

来源：南山区民政局

  所以这里面就会有部分人担心，一旦南二外海德学校被划进新社区后，学区范围是不是也会跟着调整，导致观海台对口的学校会变成其他？

  至于南山第二外国语海德学校的学区划分是不是会调整，最终还是得以南山区教育局发布的公告为准。

  参考价拟取消，用心良苦无人懂

  上周除了深圳光明学区事件，二手房参考价传出取消也引发了市场的又一轮角力。

  值得一提，二手房参考价政策也是深圳一大创新政策，自2021年首推以来，全国接连有近15个城市效仿深圳推出参考价，然而在近两年市场下行的情况下，多个城市陆续取消二手房参考价，甚至部分城市以“名存实亡”的形式架空参考价。

  深圳作为首个推行二手房参考价的城市，同时也成了最后一个严格执行参考价的城市。不过，就在上周，深圳二手房参考价经历了48小时的过山车。

  4月20日，深圳取消施行了两年的“二手房参考价机制”的消息传遍全网，主要内容是银行核定房价可以不受参考价限制，仅做参考。

  该消息传出后深圳主管部门未辟谣也没有官宣发文，但在“二手房参考价谢幕”传闻流传的24小时里，二手房市场已经给出敏锐的反应，不少参考价与成交价差异较大的区域，业主涨价幅度从50万元至200万元不等。

网友供图，截图日期：4月20日晚

参考价取消的消息疯传仅48小时，深圳相关部门终于出面，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示，不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。

  至于银行是否按照参考价执行按揭，各个银行各有各说法，有的说行，也有的说不行。由于没有官方正式发文，深圳的二手房参考价取消事件顿时成为“罗生门”事件。

  那么，从二手房市场成交情况来看，深圳二手房参考价是否有取消的必要呢？根据乐有家研究中心数据显示，深圳二手房参考价出台2年以来，深圳约有39%的房源以低于指导价成交，约44%房源接近参考价成交，仅有约17%的房源高于10%的参考价成交。

  可想而知，深圳二手房参考价似乎已达到其最初的政策目的，现今阶段的参考价似乎成为二手房良性流动的一大阻碍。不曾想，深圳对银行层面贷款的放松执行，却成为市场借以夸大炒作的借力点。

  易居研究院研究总监严跃进则认为，此次深圳二手房参考价政策的调整，原意是出于盘活二手房市场流动性，借以优化银行操作的灵活度，使得购房者的购房积极性增加。

  客观上使得一手房市场面临更加活跃的机会，具有积极的导向。

  相关中介和购房者等需要理解这背后的含义，优化营销和置业策略。

  深圳政府这背后的用心良苦，似乎没多少人明白。

  保人才还是保市场？

  不过从深中学区事件以及参考价取消事件来看，深圳视乎在走即保“人才”又保“市场”的路线，当然，深圳的市场经济也是早期引进的人才共同营造的，毕竟在深圳高昂的房价之下，能买得起商品房的难道不是“人才”吗？

  说到底，只是新晋人才与早期人才之间的在互相角力罢了。

  回顾战国时期魏国的崛起，除了李悝变法所带来的的各项创新政策，魏文侯对人才的包容以及礼遇也是魏国能称霸的前提条件，而魏国霸气的衰落不是因为因为没人才，被逼走的孙膑和商鞅难道不是给魏国带来灾难的罪魁祸首吗？

  光明深中学区事件似乎更像是不同阶段间的人才在互相挤兑，但是盘活二手房市场流动性真的有好处吗？不少认购了人才房的网友可不这么想。

  世界上没有长盛不衰的道理，日不落帝国也有沦为二流国家的一天，魏国因人才盛同样因人才衰，沦落到朝秦暮楚左右逢迎，那么深圳会否会与魏国一样？你觉得呢？