乐居新媒体 上海

  2023年上海首批土拍，终结了近一年半的低潮，迎接暖意的回归。

  自4月18日起，为期4天的上海2023年首批土拍落幕，19幅地块成交，总成交金额超过500亿，其中底价成交4幅，占比2成，较前期土拍中的底价成交地块大幅降低。参与房企数远高于前几轮，房企积极性回升。

  抢地潮重现

  在多个先于上海启动土拍的城市释放出回暖信号后，业内对上海的表现充满期待。上海也不负众望呈现了一场近两年最热的土拍。

  虽然今年首批仅出让19幅涉宅用地，是集中供地以来最少的一批（2022年末第四批次除外），但本批土拍却没有冷场，最直观的表现是参与房企数增多。

  土拍前，网络传出一份意向房企名单，该名单显示的意向房企多达50余家，个别热门地块意向房企更是多达30家。从竞拍现场看，多数地块的竞买人也都达到了10家以上。

  竞争最激烈的当属青浦西虹桥与闵行莘庄的地块。如闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块，即吸引了建发、国贸&葛洲坝、华侨城、招商&南山、中海、上海建工&保利发展、象屿、华发、碧桂园、越秀、绿城、大悦城等16家房企竞拍。最终上海建工&保利发展联合体以13.09亿元竞得该地块，溢价率8.5%，成交楼板价48105元/平方米。

  据悉，青浦西虹桥龙联路地块、闵行莘庄16A-07A地块，甚至都吸引了超过20家房企参与竞价，为集中供地以来最热地块。

  对比之下，去年房企参与最积极的宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块，共11家竞买人，最终由佳运置业以20.796亿元竞得。11家只是本批土拍的入门级。

  除参拍房企增多外，“快”是本批土拍的另一特征。一位业内专家的评价极为形象：“核验三小时，拍地三分钟。”

  拿地积极性在报价阶段就体现出来，1个报价出来后基本不到5秒就有第二个竞价出现，几分钟就触发中止价，进入一次性书面报价，并且很快就有相同报价出现，说明大家的报价策略还是比较相似的，该专家如是分析。

  易居研究院研究总监严跃进也表示：“当前上海土拍总体较热。各房企拿地战略非常趋同，即主要寻找高能级的土地，这与此类市场后续房屋销售被看好等有关。上海土地市场代表了高能级土地市场的情况。”

  例如，本批被热捧的青浦西虹桥地块，区域新房认筹数远高于所推房源量，销售确定性强，房企自然有意愿投资。

  八成触发中止价

  今年的首批土拍成为近一年半来溢价成交最多的一场，八成地块进入现场竞拍，且全部触发中止价，底价成交地块仅占比2成。

  虽然没有全部溢价成交，但这已经是近期土拍中最好的成绩，对比2022年的四个批次，从首批到末批，底价成交地块分别占比6成、4成、7成和7成。

  且细观本批的底价成交地块多数是“难啃的骨头”，即包含商业、办公等综合用地。其拿地企业一般具有丰富的商业开发经验，如嘉定江桥的商住办地块被龙湖拿下，其此前打造的天街商业已在上海多地开花结果；万科携手印力落子松江广富林商住用地，同样能联动其商业板块资源。

  浦东新场地块是唯一被冷落的纯宅地，但也事出有因。该地块所在区域新房去化不佳，销售回款周期长，房企选择该板块较为谨慎。不过值得一提的是，本次的新场地块被招商和象屿拿下，这两个屡造红盘的实力国央进驻能否赋能板块，是值得市场关注的。

  本批现场竞拍地块不仅全部触发中止价，并且溢价率均较高。

  上海土拍自新规以来，设定地块起始价、中止价和一次书面最高报价，其中一次书面最高报价一般限定为起始价的110%左右。即上海土拍出让地块的溢价率一般不大于10%。

  本批次的19幅地块，除提前确定的4幅底价成交地块外，剩下15幅现场竞拍地块的溢价率全部在8%以上。其中，中铁建以23.472亿元竞得的奉贤区西渡街道D-01-11区域地块溢价率达到了9.7%，为本批中溢价率最高的地块。

  据克而瑞统计，2021年到2022年的几轮上海集中土拍，平均溢价率约在2.2%至4.9%，而本批土拍的平均溢价率约7%。

  虽然上海土拍溢价率设置了天花板，但不断接近顶端的高度也说明，房企之间的竞争再度激烈起来。

  巨头回归

  时隔三年，中海、万科、华润的回归，成为本批土拍的最大看点，三家也开启广撒网模式。

  土拍首日，万科底价拿下松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道，成交总价37.8265亿元，成交楼板价15170元/平方米。最后一日，万科联合中铁建，成功竞得闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，成交总价75.486亿元，溢价率9%，成交楼板价46402元/平方米。

  华润在前几次折戟后，终于在第三日击败12家竞买人成功杀入大虹桥，获得青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块。竞得价30.152亿元，溢价率9%，成交楼板价39769元/平方米，地块房地联动价69500元/平方米。

  在回归的三家房企中有两家为央企，这也是本批土拍主力军之一。自2021年下半年以来，以国央企拍地为主的趋势并没有改变，本批国央企拿地占比约7成。

  除中海、华润外，参拍央企还有老面孔保利发展、招商、中铁置业、中铁建等，包括多年未现身的华侨城。国企则有象屿、华发、建发、越秀、金隅、浙江交投、江苏海润、南通海欣等，以及老牌混合所有制房企万科、绿城。

  由于本批地块几乎全部进入一次书面报价，拿地更加凭借运气，有所斩获的有招商、象屿、保利发展、中铁、中铁建等。绿城较不走运，虽多次参拍却颗粒无收。

  有业内专家观点认为，当前土拍对民企而言优势不大，土拍有运气成分，保证金需锁定一定时限，这些对民企来说机会成本较高，一些民企会选择转战外围土地上寻找机会。

  那么上海土拍还有哪些民企参与甚至拿地？从本批土拍看，有金地、龙湖、大华、碧桂园等。还有一些深耕型的中小民企，如深耕金山的安徽新华房地产、扎根奉贤的新天和。其中金地、龙湖、安徽新华、新天和均拿到了地。

  三家房企回归让上海土拍竞争更为激烈，而在国央企依然火力全开的态势下，未来房企的分化也将随之形成。