明日（4月22日）上午10：08分，首开在丰台造甲村独自操盘的大平层豪宅君礼著项目将要进行首次集中选房了。

  此地块是2022年9月北京第三批次土拍，首开以38.295亿元+7000平米现房销售面积竞得。同期土拍，丰台推出了四宗地块，其中大红门的两宗地由中海和金茂获得，早在2022年年底已经开盘，目前处于几近售罄的状态。新宫地块建发推出了建发璟苑，因临靠4号线、19号线的交通优势，销售情况也很乐观。

  只有首开的君礼著姗姗来迟，直到两星期前才传出样板间开放的消息，4月22日，才进行首次集中选房。

  为何，在端礼著热销之后，首开没有趁势打铁，而推到现在才开盘？乐居新媒体北京认为，极可能是为了避开丰台豪宅竞争的红海。

  二十余个改善、豪宅在售

  当下豪宅最多且最卷的区域，非丰台莫属。

  从2022年全年单价10万+的新盘销售套数来看，丰台占比达到了36.2%，位列各商圈之首，也就是说，每售出3套10万+的豪宅之中，就有一套来自于丰台。

  粗略统计了一下目前丰台在售的改善或者豪宅产品有二十余个。

  北京瑞府、北京悦府、端礼著、龙樾天元、宸知筑、国誉万和城、玺萌壹号院、懋源璟岳、懋源璟瑜、懋源璟廷、懋源煜泽台、葛洲坝中国府、中海甲叁号院、紫辰院、永定金茂府、中海和瑞叁号院、建发璟院、北京天誉、东叁金茂府、合生缦云、中粮天恒天悦壹号、泰禾金府大院、泰禾西府大院等二十余个。

  这其中的项目大多数总价都是千万起步，对于购房人而言，从中挑选出适合自己的优质项目，难度系数较大。

  目前，同类型产品北京悦府、北京瑞府、端礼著等优质楼层热门户型售罄，君礼著选择在此时进行首次集中选房，也是避开了正面竞争。

  80%以上高得房率是亮点

  君礼著分为东西两个区，其中东区要小一些，占地7340平米；西区大一些，占地15714平米。东区规划了4栋楼，西区规划了7栋楼，共计412户，其中5号楼和9号楼是现房销售!

  据项目销售介绍，西区规模大些，园林景观会好一些，东区单价会略低。

  君礼著在户型设计上比丰台好多豪宅要强。加上赠送面积，得房率普遍在80%以上，甚至有户型接近90%，所有户型北侧有设备平台赠送，南侧有阳台赠送。这在豪宅里面是不多见的，算是一大亮点。

  125平三居两卫，111套房源，主要分布在西组团7#（15层）以及东组团的12#（17层），都临街。户型南北通透、空间全明。南向10.4米超大面宽，客厅与两间卧室均朝南向，餐客厨一体化的开敞空间，U型厨房、两个明卫，设计非常人性化。

  127平米四室两厅两卫，46套房源，主要分布在西组团6#（8层）、8#（7层），以及东组团10#（8层），270°揽尽美景，采光通风优越。南向主卧配备独立的全明卫生间，南向次主卧与L型收纳间相邻，满足老人储物需要。

  146平米四室两厅三卫，175套房源，主要分布在西组团1#、2#、4#（12-17层），以及东组团11#（16层），在同面积段中面宽最大，仅客厅面宽就达到5.7米，提升了空间的通透感，客厅与餐厅、U型厨房联通一体，南向双卧室均为套房设计，北向次卧与干湿分离的客卫相邻，实现“三套房”的居室体验，无论三代同堂，或是二孩家庭，均能游刃有余。

  165平米四室两厅三卫，65套房源，主要分布在西组团3#（14层）楼王位置。“楼王”产品，整体南向面宽达15.3米，四面宽的户型，入户为面积超过50㎡的餐客厨一体化空间，客厅开阔，厨房采用U型设计，餐厅预留餐边柜或西厨的空间。南向主卧套房南北通透，次主卧拥有独立卫生间，客卧与北向卧室同邻干湿分离的客卫，动线清晰，空间有序，营造出居住的尊崇与私属。

  周边配套优劣势

  乐居北京新媒体实际走访，君礼著与地铁10号线丰台站直线距离约500米，地铁9号线丰台南路站直线距离约900米；自驾出行有三环、四环、京开高速和丰台北路四条快速路。

  大型商业有丽泽天地、北京丽泽天街、万达广场、花乡奥莱、永旺梦乐城等商业；但是销售介绍，项目不配备底商，业主的日常生活需求都要依赖周边楼盘项目的底商。

  医疗配套主要有北京天坛医院、解放军总医院第一、第五医学中心等三甲医院。

  与北京小学丰台万年花城分校和首师大附属中学（丽泽校区）直线距离约700米，北京市第八中学怡海分校国际部直线距离约1.1公里，丰台第五小学和北京市第十二中学直线距离约2公里，北京丽泽国际学校直线距离约4.3公里。

  从以上来看，君礼著项目周边配套算齐全。

  但是，定位高端住宅，君礼著周边居住环境却缺乏“高大上”的豪宅居住氛围，项目附近是造甲村回迁安置房项目，城市界面比较老旧，去实地看了就会发现破败感还是挺强的。

  君礼著还有一个明显问题，它离丰台火车站实在太近了，步行过去只有500米左右，在北京这种枢纽型城市，火车站意味着各色人等来往交汇、人流车流交错混杂，区域治安和环境都会受影响，尤其对于豪宅来说，更不符合其高端、私密的调性。尽管在乐居北京新媒体就此提出质疑的时候，项目销售解释说，丰台站的建设会将大部分的人流换乘在地下空间完成。

  君礼著是否值得入手？

  最后总结下，但凡房子没有十全十美，终有利弊，如果看中四环内的地段，君礼著可以列入选择范围，毕竟丽泽商务区近几年的发展有目共睹，预估等项目交房时，城市界面、生活配套等会有明显提升；但是如果更看重豪宅居住体验感，以目前的条件来看，选择君礼著就需要再好好考虑下了。