文/乐居财经 陈圣

  “有机会还是要走出去。”赵建年初的表态仅过去2个多月，他旗下的建杭置业，就再下一城，进入绍兴，成为其“立足浙江、辐射长三角、走向全国”布局的第十城。

  3月31日，建杭置业以总价约10.64亿元竞得绍兴丁斗弄宅地，成交楼面价14007元/㎡，溢价率约12.7%。

  去绍兴拿地或许只是适逢其会，但也可能是因为建杭在杭州土地市场的求而不得。自杭州土拍采用摇号制度以来，在热门地块的争夺上面，开发商唯一能做的事情也只有求神拜佛了。

  建杭一季度表现出了强烈的拿地意愿，几乎参加了杭州一季度三次土拍中所有热门地块的争夺，但遗憾的是在摇号环节无一中签。最后也仅仅是联合滨江以底价16.11亿元拿下了良渚新城一宗宅地。

  加上上述新拿的两宗宅地，建杭置业从2019年创立到现在，短短三年多时间，已经拥有了30个项目。公司的全口径销售额也从2020年的88.3亿元，2021年的211.4亿元，上升到了2022年的321.3亿元。

  作为一家民营企业，诞生于疫情之年，身处在行业深度调整、诸多房企频频暴雷的背景下，建杭置业的崛起速度令人惊异。

  更令人吃惊的是，据企查查显示，这家百亿规模的房企，在2022年11月轻轻松松便换了一位持股58%的股东，未掀起丝毫波澜。

  小股入伙

  从2020年的88.3亿元到2022年的321.3亿元，全口径销售额几乎翻了3倍，怎么做到的？

  据乐居财经统计，建杭置业30个项目中，占股超过50%（不含）的项目仅仅6个。其中只有3个项目为100%持股，分别是杭州的商业大平层项目江与河、衢州的国风澜园和绍兴丁斗弄项目。

  江与河算得上是建杭置业自己操刀的开山之作，2020年6月拿的地，产品全部为建面300方以上的商业大平层，目前还有房源在售。

  国风澜园则是因为另一个股东世茂退出，才成为了建杭的独资项目；而绍兴丁斗弄项目刚刚才拿地，后期有很大概率会引入合作方共同开发。

  而目前已知股权的项目中，建杭置业占比低于50%（不含）的大约18个，其中至少有8个项目股权比例不到30%。

  郑州的幸福里项目，建杭置业原本在2021年6月入股时占股35%，半年后将其中17.85%的股权转让给了理想四维，自身持股降至17.15%。

  刚刚在3月底交付的杭州春语蓝庭项目，建杭置业占股仅18%；目前在售的东阳未来领峰，建杭占股23.45%；位于杭州钱江新城二期的天澜海岸，建杭占股仅24.5%……

  正是如此，建杭置业才能在众多房企债台高筑时，抓住时机实现最大可能的逆势扩张。毕竟当未来更多房企出险之后，中小房企还能否在土地市场分一杯羹，就是一个未知之数了。

  不过，通过小股入伙这种方式虽然能够快速积累规模，但是毕竟还是“水份”太大，并不能够代表公司的真实实力，并非长久之计。

  抱紧滨江大腿

  建杭置业真正开始被市场所认知，是在2022年。

  一方面，此前还在持续向浙江各地拓展版图的建杭，敏锐地察觉到了市场的变化，在这一年将投资方向全部收缩转回大本营杭州，而且大部分项目销售都非常顺利，流速很快。

  据机构统计，2022年建杭置业在杭州的销售额占到了公司总销售额的70%，而2021年的这一占比仅26%。

  另一方面，它从财务投资角色逐渐转变，开始真正切入项目的操盘运营中。

  位于杭州滨江区的江晖府，是建杭置业在杭州操盘的第一个住宅项目，与滨江集团各占50%股权。项目由滨江负责产品、工程和物业，建杭负责营销。

  江晖府从2022年6月底首开到9月收官，三次开盘均以低中签率快速去化。仅仅历时73天，住宅和车位便均已售罄，销售额达50亿元。

  之后，绿荷叠翠轩和观晖美寓这两个同样由建杭置业操盘的项目也相继入市。目前绿荷叠翠轩整盘912套房源已去化大约97%，月均流速超200套；而观晖美寓则又仅用60天时间售罄，销售额超35亿元。

  也难怪赵建说，“2022年是我们发展最好的一年。”

  今年，随着潮观揽月轩的光速清盘、潮映万象轩首开获得10.08%的低中签率，建杭置业的操盘成绩再次迎来开门红。

  然而需要注意的是，上述建杭置业操盘的项目均位于杭州楼市热门板块，产品、工程、物业均由占股滨江集团负责，且滨江在其中占股34%到60%不等。   

  因此，这些项目热销恐怕在很大程度上得益于板块热度和滨江品质背书等因素。建杭置业能够如此快速地崛起，与滨江集团这根“大腿”密不可分。

  一直以来，滨江集团都很喜欢带着一群“小弟”一起拿地、进行股权合作，通过小股操盘的模式在快速扩大规模的同时，缓解一部分资金压力。金帝、兴耀、中豪、坤和等等都是其长期合作的对象，建杭也是。

  根据财经统计，截至目前，在建杭置业的所有30个项目中，与滨江集团合作的项目多达19个。

  除了滨江之外，建杭还有不少合作伙伴，与坤和、龙湖、越秀、华润、兴耀等20余家房企都有过合作。

  质押与担保

  作为一家未上市的民营企业，建杭置业的融资手段并不多。

  2022年12月，建杭置业将杭州建杭新顺置业有限公司的425股权数额和412.5股权数额分别出质给了滨江集团和坤和集团。该公司占股80%的控股子公司杭州建雅房地产开发有限公司，正在开发杭州楼盘潮观平澜府项目，目前项目尚未入市。

  而目前在售的商业大平层项目江与河，其项目公司杭州建景房地产开发有限公司的股权，在2021年3月被建杭置业出质给了江苏银行。

  还有建杭置业占股41.25%的杭州缤瑄企业管理有限公司，将杭州滨旗房地产开发有限公司92240股权数额出质给了平安银行。滨旗房产是刚刚售罄的杭州楼盘蝶翠迎宾府的项目公司。

  除了股权出质之外，还有融资担保，这个方式在与滨江合作的项目公司中被频繁使用。

  2022年11月，建杭置业与揽奥望座项目的合作方一起为项目公司的12亿元贷款提供担保；2022年12月，建杭与坤和、滨江的合资公司为蝶翠迎宾府项目公司的6.5亿元贷款提供质押担保。

  还有绿荷叠翠轩、御滨府、东阳上品君品嘉品等诸多项目都由滨江集团提供担保进行融资。

  此外，2022年建杭置业已先后与萧山农商银行、宁波银行、上海浦东发展银行签署银企战略合作协议，新增银行授信额度超280亿元，为建杭置业未来的融资提供坚实保障。

  或许也正是有这样的底气，建杭置业一季度在土地市场的表现才会如此活跃。要知道过去几年，建杭到一级市场拿地的次数并不多。

  神秘的股东

  建杭控股集团董事长赵建，是土生土长的杭州西湖区双浦镇东江嘴村人，据说造过高速、打过隧道，在这一行一干就是十五六年。

  后来跟股东一起做实业、金融和贸易，账上有了比较充裕的资金，但当时贸易环境又不太好，“机缘巧合”下就转向了房地产行业，在2019年8月成立了建杭置业。

  而就在公司成立后的几个月时间里，建杭置业的投资动作堪称大胆和神速，几乎每个月都会新增一个项目。短短不到一年时间，便在丽水、宁波、杭州、温州、义乌、衢州这6个城市参股获得了8个项目。

  即便建杭的前身之前也参与过地产项目的投资，对这个行业比较熟悉，但其决策果断还是值得感叹，另一方面也说明了建杭确实资金充裕。

  然而，除了已知的赵建之外，建杭置业背后的其它股东却相当神秘。

  据企查查信息显示，建杭置业成立之初一共有两位自然人股东，骆江川和潘洪祥，分别持股58%和42%。

  2021年10月，骆江川和潘洪祥以同样的持股比例成立了浙江建杭控股集团有限公司之后，便将建杭置业的股权转由控股集团进行100%持股。

  而在2022年11月，骆江川突然退出了建行控股的所有58%股份，转由赵杭萍接手，成为建杭控股集团的两名股东之一。在这整个过程中，赵建本人始终未出现在公开的股东名单中。

  穿透之后发现，赵杭萍和潘洪祥这两位公开的股东背景信息出人意料地简单。其中赵杭萍对外投资仅建杭控股这一家公司，37家控制企业和81家间接持股企业具是来自建杭置业及旗下公司的投资。

  而潘洪祥间接持股的企业与赵杭萍一摸一样，只是对外投资的公司除了建杭控股之外，还在与骆江川成立了一家名为上海鲸鸣管理咨询合伙企业（有限合伙）的公司，注册资本100万元，两人分别持股1%和99%。

  骆江川在公开信息中的背景同样非常简单，目前除了名下仅有的鲸鸣管理这一家公司之外，没有任何其他的对外投资。不过他奇怪的是目前还担任着建杭置业及其23家子公司的监事。

  更有意思的是，上述三人均未出现在建杭置业已知的经营团队中，业内猜测他们或是代持。

  赵建透露，“建杭”这个公司名除了有建设杭州的意思之外，“建”和“杭”是分别在他和另外一位股东的名字中各取了一个字进行组合，可能是集团总裁毛伟杭。

  而根据赵建此前表露的信息来看，建杭的股东人数并不仅仅只有两位。