乐居新媒体 宗镛 发自深圳

  一季度悄然过去，经历三年疫情，各行各业的复苏，给深圳带来久违的烟火气。

  也许是积压已久的购房需求集中爆发，一季度深圳的楼市表现不俗，大有扬眉吐气之势，尤其是低迷了近两年的二手房市场。

据数据显示，3月深圳二手住宅过户量3949套，网签量5000套左右，是自2021年2.8新政以来，最接近二手房成交荣枯线的月份。
      

  不知不觉，深圳推出二手房参考价已经两年过去，了解深圳楼市的朋友自然明白，参考价对深圳二手房市场的冲击力之大。

  根据乐有家研究中心统计的近5年二手住宅成交量数据显示，自2021年2.8新政以来，深圳二手房成交量已经连续两年腰斩，2022年更是创下深圳有二手房交易记录以来最低点。

  当然不止深圳，全国各地均出台了各自的二手房参考价政策，不过他们似乎走出了与深圳不一样的结局。

  多城取消参考价，深圳成最后壁垒

  据统计，深圳作为全国首个推行二手房参考价的城市以来，全国共有15个城市发布二手房参考价，其中不乏上海、北京、广州、西安、东莞等高房价城市。

  众所周知，二手房参考价即是通过给出小区二手房交易参考价，对二手房价格进行管控，最直观的表现就是楼市成交规模的锐减，价格的应声下跌，业主很难以更高的价格出售手上的二手房。

  很明显，二手房参考价政策中反对声最大的不会是购房者，而是广大二手房业主。

  在过去一年里，除深圳以外，其他城市要么官宣取消参考价，要么参考价“名存实亡”，甚至有些城市从始至终连实施细则都未出台。

  不过能确定的是，二手房参考价，目前全国只有深圳仍在实施。

  其他城市二手房参考价的陆续取消似乎给深圳业主看到了希望，就在今年2月8日，深圳推行二手房参考价两周年之际，各方市场便蠢蠢欲动。

  期间不乏深圳住建局透露出“新版参考价方案”，不过深圳住建局是否会发布仍是个未知数。

  去年3月份，就一度传出深圳二手房指导价要上调3%-5%的消息，最后依旧是政策的不为所动。

  深圳住建局这种酷似冷漠无情的裁判员，令不少深圳二手业主捉摸不透，不过真正突破深圳业主心理防线的并不是冷酷的政策，而是参考价逐渐成为市场交易标准的事实。

  四成房源低于参考价成交，参考价俨然成交易标准

  在深圳二手房参考价发布半年里，业主并未意识到指导价的威力，市场每月新增二手房挂牌量并未受到影响。

  指导价发布半年后，随着政策影响不断深入，业主出售意愿降低，市场每月新增挂牌量减少，指导价实行1年后，政策并未如预期调整，业主已经逐步接受并适应指导价的存在，进入2022年以来，深圳二手房挂牌量则持续在高位徘徊。

  挂牌价方面，据乐有家研究中心数据显示，二手房参考价发布当月，深圳约有20%房源挂牌价与指导价偏差值在20%以内。

  指导价实行2年后，挂牌价与指导价偏差值在20%以内的房源占比超过40%。

  可见，在参考价实施两年后，越来越多二手业主挂牌价逐渐向参考价妥协。

  再看看成交价方面，根据乐有家研究中心数据显示，二手房指导价出台当月，深圳仅有近4%房源以低于指导价成交。

  二手房指导价出台2年，深圳约有40%左右房源以低于指导价成交，超8成房源接近参考价成交。

  可见，挂牌价逐渐向参考价靠拢的同时，最终成交价格则更加接近于参考价，甚至低于参考价，参考价俨然成为买卖双方出价的重要参考。

  如果说其他城市取消参考价是因为参考价所引起的供需不均及价格混乱，那么深圳在坚守二手房参考价的情况下，二手房成交依然做出低迷行情，3月份二手房甚至超过了新房成交量。

  从大量业主的挂牌价开始逐渐向参考价靠拢，以及二手房成交量的回暖，似乎证明了参考价已成为二手房市场交易标准。

  不过，深圳仍有部分没有参考价的小区，成为政策下的例外。

  房价最高下跌53%，参考价有胜于无

  两年前，深圳发布了3595个住宅小区成交参考价格，但事实上，这并不是深圳全部小区。

  尤其两年过去，大量次新楼盘流入二手房市场，而这部分房源便被排除在参考价体系以外。

  根据贝壳找房网数据显示，截至2023年4月，深圳共有6929个小区，当然，这些小区包括公寓、商业等。

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来源：贝壳找房

  值得一提的是，无参考价的小区可展示真实挂牌价格，其按揭也可按挂牌价格进行，在二手房参考价刚推出的一段时间内，无参考价小区甚至一度成为楼市宠儿。

  时过境迁，这些没有参考价的小区能否仍在自由定价的优势上放飞？

  经不完全统计，乐居君挑选了深圳各行政区中近40个热门的无参考价小区，对比这些小区在这2年的价格变化。

  根据统计的各区无参考价小区最新挂牌均价中，几乎清一色相比2021年3月的挂牌价出现下跌，甚至有小区挂牌价均价跌幅高达53%。

  例如位于南山的大冲新城花园，是今年一季度中二手房过户量最高的无参考价小区，作为回迁房物业，到了2021年底才陆续出房产证，其房价最高曾达到11万/㎡，然而在贝壳网最新的挂牌数据中，其挂牌均价跌至9.57万/㎡，甚至比隔壁小区朗景园的参考价10.5万/㎡还要低。

  从深圳无参考价小区跌幅最大的则是香蜜二村，其挂牌均价从两年前14.5万/㎡跌至6.8万/㎡，不过当前小区并无挂牌房源。

  一季度龙岗区过户量第九的佳兆业城市广场五期，其当前的挂牌价为5.5万/㎡，而小区旁边的佳兆业中央广场一期的参考价为5.7万/㎡，对比之下，没有参考价的佳兆业广场五期反而比周边的二手房价格更低。

  综上所述，深圳执行二手房参考价2年多，从不到4%到接近4成房源接近指导价成交，参考价已经成为二手市场的价格标准。

  而无参考价小区的普遍跌价，也无形中宣示深圳打赢了这场长达两年的价格战。

  下一步，深圳住建局将如何优化二手房参考价政策，是上调？是新增小区参考价？你觉得呢？