文/乐居财经 许淑敏

  泰康人寿对地产股出手了，它计划减持保利发展1.3%股份，套现或超过23亿，引发关注。

  两者之间的交集，要追溯到2016年。那一年，正处于险资持续加码地产股的阶段，泰康人寿顺着浪潮，举牌进入了保利发展，而另一边，宝万之争也如火如荼。

  当时有评论称，保利发展不比万科，宝能举牌万科，更多是为了公司经营权；而泰康人寿举牌保利发展，最多是为了投资理财。的确，险资大多时候，只是作为财务投资者的角色介入，并不干扰房企运营。

  如此一来，房企可以拿到一大笔便宜钱，险资也可以长期获得不菲的收益，可谓是双赢的操作。

  房企常以险资作背书，险资则往往大声宣告，表达对房企的支持力度，这对CP，表面上总是一副相辅相成的姿态。然而这些年，险资给房企的支持力度，到底有多大，这需要打上一个问号。

  泰康与保利发展、平安与华夏幸福等，两两之间，均股权、债权交织，纷繁复杂。但前者对后者的资金支持，有的不及公开计划的两成。

  说到底，这只是利益牵动下的“看菜下饭”。何况调控期内，险资也少不了被房企拖累，计提减值变得更为常见，侵蚀了他们的许多利润。

  叠加投资收益率的下跌，险资开始掀起一阵又一阵的减持潮。

  援助房企“成色”

  作为长线低成本资金，险资是房企青睐的资金来源之一。比起境外高息发债，引入险资，可以大幅度降低资金成本，拓宽融资渠道。

  前些年，保险公司扎堆布局地产行业，通过资本运作，以收并购、债权和股权投资等方式，介入房企运营。此举也让房企从单一的负债结构，转向金融资本结合模式，减少了交易成本。

  比如泰康人寿跟保利发展之间，既有股权的关联，又有债权的牵扯。

  股权方面，于2016年，保利发展发布定增计划，而泰康人寿旗下子公司泰康资管出资60亿元认购了其中7.32亿股，以此成为保利发展第二大股东。此后，泰康人寿还通过集中竞价交易取得保利发展1.11亿股。

  债权方面，泰康人寿通过认购相关的资产支持计划，投入资金支持保利发展。据相关统计，自2018年以来，泰康人寿认购超15只保利发展相关资产支持计划，认购金额逾百亿元。另外，泰康人寿也进入二级市场债券买卖市场，曾买入保利发展中票0.5亿元。

  这些便宜的资金，成为保利发展扩张路上的有力保障。

  另一个典型的例子还包括中国平安，它多年来通过长期股权投资、债权计划及债权型理财产品投资等，投资碧桂园、融创、旭辉等多家房企。

  中国平安披露的2022年年报当中，长期股权投资一项，旭辉、华夏幸福、中国金茂等均作为联营企业进入报表。

  其中，按照权益法核算，旭辉体现于中国平安的年末投资净额为43.36亿元，而华夏幸福为25.22亿元，中国金茂为71.39亿元。

  关于债权计划及债权型理财产品投资，包括由保险资产管理公司设立的债权投资计划、信托公司设立的债权型信托计划、商业银行设立的债权型理财产品等。

  而投向不动产行业，包括资金直接投向不动产项目的不动产债权计划，以及资金间接用途与不动产企业有关联的集合资金信托计划、基础设施投资计划、项目资产支持计划等。

  2022年，中国平安对于不动产行业的投资占比13.6%，规模达到602亿元，名义投资收益率5.03%。

  投资减值凶猛

  险资对于地产行业，可谓是“又爱又恨”。市场行情上升之时，险资通过投资地产，挣得盆满钵满，而市场下行之后，险资亦被地产行业拖累也不少。

  近两年，险资撤退地产的消息未曾间断。险资进行财务投资，无法继续获得高收益，甚至计提了不少损失，影响整体公司本身运营，退出亦是自然而然。

  此番泰康人寿减持保利发展，或许也是出于安全性考虑。其拟通过集中竞价交易减持其持有的通过非公开发行所取得的保利发展股份不超过1.56亿股，即不超过目前总股本的1.3%。

  此前也有迹象，2022年第四季度，泰康人寿放弃了保利发展董事席位，对保利发展不再具有重大影响，并将其会计分类由长期股权投资，调整为可供出售金融资产。

  最为直观的原因或许是，投资地产行业，令其近两年公允价值损失不少。泰康人寿不仅持有保利发展的股份，还曾入股阳光城、金科服务等企业。但2021年报中提及，年内录得公允价值变动损益为-75.52亿元，而2020年该数据为81.73亿元。

  而大部分亏损，正是来自于地产行业。要知道，泰康人寿入股阳光城一年，浮亏逾10亿元，最后演变为“撕破脸”的状态。

  无独有偶，前些年砸下重金投资地产行业的中国平安，亦受到不少影响。尤其是2021年，中国平安归属于母公司股东的净利润1016.18亿元，同比下降29%，主要受公司对华夏幸福相关投资资产进行减值计提等调整的影响。

  2021年，其对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整及权益法损益调整金额合计为432亿元，其中股权类159亿元，债权类273亿元；对税后归属于母公司股东的净利润影响金额为243亿元，对税后归属于母公司股东的营运利润影响金额为73亿元。

  这几年，中国平安对于地产投资渐渐减少。

  从长期股权投资情况来看，2019年，中国平安对于华夏幸福、中国金茂仍有新增投资，分别为42.04亿元、75.93亿元。但2020-2022年，对于房企，中国平安都没有新增投资额。

  而除了华夏幸福持股比例维持在25%左右以外，中国平安对于旭辉的持股比例从2019年的9.39%降至2022年的0%，中国金茂的持股比例也从2019年的15.11%降至2022年的13.36%。

  自2021年开始，中国平安开始对华夏幸福、中国金茂等房企计提减值准备，其中华夏幸福计提减值98亿元，中国金茂计提15.58亿元。

  现金红利方面，中国平安除了2019年、2020年从华夏幸福收取到9.08亿元、11.35亿元的现金红利以外，近两年均无所获。从旭辉方面收取的现金红利，2022年也降至3100万元。

  股权投资没有太多收获，其债权投资亦逐渐缩水——不动产行业的投资占比逐年降低，名义投资收益率同样正在降低。

  2020-2021年，中国平安对于不动产行业的投资占比分别为21.4%、17.5%，名义投资收益率分别为5.40%、5.62%。

  风向变了

  2021年，地产行业风险暴露，险资开始大规模撤退“地产”，标志性事件包括大家人寿首次大幅度减持金地集团、泰康人寿转让阳光城7.41%股份等。

  年中，大家人寿先后通过集中竞价和大宗交易，合计减持金地集团1.06亿股，占总股本的2.34%，这是其持有金地集团9年以来首次减持，引起了市场轰动；年末，泰康人寿和泰康养老将持有的阳光城7.41%股份转让给泰禾建材，转让价款为9.36亿元，又现大额交易。

  仅2021年，平安人寿、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等多家险资均减持了地产股，减持超14亿股。

  地产行业前景仍未明朗，险资继续维持着此前的减持潮。2022年，仍有不少险资持续撤离地产股，其中包括泰康人寿强制清仓阳光城、前海人寿减持华侨城A、平安人寿减持旭辉等。

  毕竟资本的趋利性不会改变，房企流动性风险加剧、市场信心低迷，股价大跌，没有利润空间，资本撤退亦是自然而然。

  值得关注的是，虽然险资对于房企股权、债权的投资均有所减少，但却转而将资金投向收并购不动产项目上面。

  像是中国平安，截至2022年末，其投资组合中不动产投资余额为2045.62亿元，在总投资资产中占比4.7%，较上年下降0.8个百分点，而且更倾向于物权类的不动产投资，降低了股权及债权投资比例。

  数据显示，关于物权类的不动产投资同比上升17.23%，而股权和债权则同比分别下降了20%和29.9%。

  今年初，平安人寿发布关于大额不动产投资的信息披露公告（协议签署阶段）称，拟投资北京、上海4个产业园区不动产项目，金额预计不超过73.33亿元。其选择的都是一线城市核心板块资产，为产业园区及研发办公项目，且均已竣工、取得不动产权证并投入使用。

  眼下，保险行业处于调整、转型、重构的关键时期，亟需丰富投资组合抵御风险，而具有稳定现金流收益的大宗商办资产又成为重要目标。

  换言之，险资依然青睐不动产，只是换了个方式而已。

  而且2022年保险公司经营业绩难言乐观，净投资收益率大部分处于-10%到10%的区间、综合投资收益率处于1%-3%之间，相较往年，跌去不少。

  险资除了规模量大、周期长的特点以外，还具有风险厌恶性。比起短期盈利能力，险资更看重长期投资的稳定性。

  无论是地产股权、债权投资，利润空间均不及以往，对于险资的吸引力愈发降低。