文/乐居财经  靳文雨

  黄朝阳素来低调，在其他闽系房企几乎全部陷入境外债违约的背景下，他执掌的中骏集团如同一股“清流”，始终保持着各种债务零违约状态。

  但去年以来，受地产下行的影响，中骏集团为了保持充足的流动性，暂缓了拿地计划。没想到这一举措，保了老爹自己，却连累了“儿子”。

  3月底，由其子黄伦掌管的中骏商管交出了上市两年以来较差的一份答卷。年报显示，中骏商管收益由2021年的约12.301亿元减少3.9%至2022年的约11.824亿元；母公司拥有人应占溢利减少约25.9%至2.081亿元。伴随收益下滑的，还有毛利率大幅下降、净资产收益率和总资产回报率不佳等问题。

  与其他的地产二代不同，黄伦在毕业后没有继承父亲衣钵，进入成熟的地产体系中，而是自主创业成立了中骏商管，并一路将其推向了资本市场。

  但一直以来，中骏商管尚未摆脱对母公司的业务依赖。受地产拿地减少影响，中骏集团为中骏商管贡献的收益占比由2021年的34%降至2022年的22%。

  另外，截至2022年12月31日，中骏商管总签约商业物业（包括购物中心及写字楼）为40个，总签约面积约为500万平方米，同比减少约11.1%。

  不过，对于2023年，无论是商业项目还是物业板块，黄伦还是颇为看好，他直言“2023年，市场逐渐复苏、行业开始向好。我们要以更高的目标追求和更好的执行力落实到每一个项目的经营过程中，通过精细化运营，提高对商户的服务效率，管理好商业资产。”

  “反哺”地产

  中骏集团地产住宅开发规模的急剧收缩，对中骏商管造成了很大的影响，其中最主要的就是开业前管理服务的收入的急剧下滑。

  年报显示，中骏商管的开业前管理服务主要包括在商业物业开业前向物业开发商提供的市场研究及定位、前期谘询及规划、建筑设计咨询、租户获取及开业准备服务。

  2022年，中骏商管来自开业前管理服务的收入由2021年的约人民币2.865亿元大幅减少约84.3%至2022年约人民币0.450亿元，占其总收入约3.8%。另外，中骏商管提供开业前管理服务的购物商场数量由2021年的30个大幅减少到2022年的7个。

  为了加快交付进度，中骏商管甚至不惜借钱为地产“爸爸”垫付资金。

  去年11月24日，中骏商管曾公告称，其全资附属公司上海中骏商业管理同意向上海中骏置业垫付不超过9亿元的贷款。其中，上海中骏置业是中骏控股的全资附属公司，而后者亦持有中骏商管股份。

  如果从中骏商管手中现金来看，这笔借款绰绰有余，但其表示不会占用上市募集资金，所以中骏商管几乎拿出手中除募资净额外大部分的资金来为上海中骏置业纾困。

  乐居财经《物业K线》注意到，去年中骏商管的拟开业商业项目有所延期，年内仅有位于山东潍坊的高密中骏世界城于12月31日开业。位于北京西长安和唐山的两座中骏世界城，则拖延至今年3月才陆续开门迎客。

  在年报中，中骏商管的管理层表示，将会减低对中骏集团单一房地产开发商的依赖性，积极争取为其他房地产开发商的购物商场提供优质的开业前管理服务，补足来自中骏集团的收入减少，并输出中骏商管品牌高质量的管理模式。

  毛利率降至新低

  对于商管企业来说，受到房地产行业下行影响，毛利率下跌成为常态。但比起其他的上市公司，中骏商管毛利率的跌幅更甚。

  年报显示，中骏商管毛利由2021年的约人民币5.8亿元减少约26.0%至2022年的约人民币4.3亿元；整体毛利率由2021年的约47.2%降至2022年的约36.4%，下降幅度高达10.8个百分点。

  2019年-2021年，其综合毛利率分别为36.95%、44.28%、47.22%。2022年中骏商管的毛利率已降至4年内的最低值。中骏商管表示，毛利率减少主要也是由于较高毛利率的商业物业的开业前管理服务收入大幅减少所致。

  除了毛利率表现不佳外，中骏商管的净资产收益率及总资产回报率也下滑巨大。2020年，其净资产收益率和总资产回报率分别为36.11%、14.05%。但到了2022年底，其净资产收益率已由2021年的19%进一步下滑至8.31%，总资产回报率则由2021年的13.44%进一步下滑至6.67%。

  另外，截至2022年末，中骏商管的贸易应收款项从2021年末的7176.2万元大增至1.818亿元，其中来自关联公司的贸易应收款项由5426.1万元增至9805万元；来自独立第三方的贸易应收款项则由1858.8万元增至8875万元。

  报告期末，中骏商管手中的现金余额为22.27亿元，较2021年的29亿元下降了23.19%。

  值得一提的是，该集团将若干存款存于境内银行以担保境内银行发出的若干票据，用以

  竞拍商业土地作本集团日后发展之用。截至2022年12月31日，已抵押存款约10亿元。