乐居新媒体 任时建 发自珠海 今年市场开局良好，第一季度出台多项利好政策，市场回暖趋势明显。房企出货积极性增加，疫情三年积压的市场需求释放，带动市场交投量提升。踏入第二季，楼市走势将会如何，横琴中原将对第一季楼市表现作全面回顾以及对第二季楼市作预测。

  本次楼市回顾及前瞻发布会由中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明、中原澳门及珠海横琴资深董事何兆恒、中原横琴地产珠海区总经理陈宋林、中原横琴区域副总经理林海明主讲。

横琴利好政策多　料次季持续吸资

  中原横琴区域副总经理林海明回顾第一季横琴市况。横琴2023年第一季度网签成交量为774套 ，同比下跌约13.03%，占珠海市网签成交总体比例约为7.84%。其中住宅物业是横琴市场交投主力，据统计住宅物业网签成交467套，占横琴总体网签比例约为60.34%。主因位于中央商务区的华发横琴荟多次加推，为市场提供新货源，吸引刚需及置换客购入，带动横琴市场交投量上涨。其他物业类型分别为商业成交27套，占比约3.49%；办公成交63套，占比约8.14%；其他成交则为217套，占比约28.04%。至于价格方面，横琴首季均价约46,742元/平方米，较去年同期上涨约10%。

数据来源：珠海预销售专网（均价计算不包含其他类型物业）

  首季横琴最受·欢迎区域为中央商务区，共计网签成交约476套，同比下降约27.31%，占横琴总成交比例约61.5%，以华发横琴荟成交居多，共网签约171套高居该区榜首。其次综合服务区也受到不少买家喜爱，网签成交约115套，同比上升约13.04%，占比约14.86%，该区主要以其它物业成交居多，共计成交约104套。此外，口岸服务区共计成交约79套，同比上升约77.22%，占比约10.21%，而国际居住区共计成交约49套，文化创意区共计成交约38套，科技研发区共成交约17套。

数据来源：珠海预销售专网

  由于网签存在滞后性，实际上第一季度受澳门旅游业复苏、港澳恢复全面通关、新春长假期、《横琴发展促进条例》、《横琴金融30条》陆续发布等因素影响，横琴楼市交投气氛明显活跃。据中原横琴数据显示首季总成交量约为639宗（不含车位），对比2022年第四季210宗，上升204.3%。

  而成交以面积140平方米以上单位成交居多，占总体成交达逾29.74%，其次为面积介乎100至120平方米的单位，约占27.74%。主因第一季横琴市场多推售两房至四房住宅单位，特别是中央商务区内住宅居多，因此带动面积约100平方米以上住宅上升。值得注意的是大手入市办公用途物业个案增多。

  买家分布当中，以广东其他区域买家居多，占比约25.42%，同比去年第一季上升约95%。其次为珠海本地买家，占比约22.03%，同比跌约8%。第三位则是澳门买家，占比约15.25%，同比大涨134%。随着疫情放开，港澳恢复通关，全国各地交通网络连接增强，旅游人数增多，并带动整体市场交投气氛有所回升，使于疫情期间累积的购买力逐步释放，其中广东其他区域及澳门买家率先入市，带动买家区域占比较去年上升。

  据横琴中原数据库统计，踏入第二季预料将有2个项目入市，最多为市场提供约24万平方米供应量。其中将为市场提供约3.2万平方米商业供应，约12.6万平方米办公供应，约2.8万平方米住宅供应。其中，中央商务区预计新增1个项目，将提供面积约11.7万平方米供应量；高新技术产业区预计新增1个项目，将提供约12.5万供应量。由于横琴利民政策不断落地，商业项目大多看准下半年时机推出，故首季度交投以住宅成交为主，料令第二季市场供应量减少。

  第一季度出台多项利好政策，如《横琴发展促进条例》、《横琴金融30条》、《横琴支持澳资企业发展的扶持方法》横琴特殊的地理优势再次发挥。随着澳门巴士、出租车或可进入横琴，横琴“二线关”、澳门新街坊逐步落成、推企业租金补贴、商铺装修补贴、品牌落地奖励、经营奖励、研发费补贴等多重澳资企业进驻扶持措施，以及多项利好政策陆续执行。横琴与澳门两地合作范围更深更广，料横琴后市将持续吸引更多大湾区客户关注，市场交投或平稳向上。

珠海首季供需两旺，楼市回暖有望延续

  中原横琴地产珠海区总经理陈宋林回顾第一季珠海市况，2022年末，全市常住人口为247.72万人，与2021年末常住人口246.67万人相比，增加1.05万人。2022年末全市常住人口中，城镇人口为224.83万人，农村人口为22.89万人。城镇人口占总人口的比重（即常住人口城镇化率）为90.76%，与2021年相比，上升0.01个百分点，在此基本背景下，珠海全市置业刚需成上升趋势。

  2023年1-2月，全市房地产商品房可供预售宗数共计26宗，同比下跌25.7%，可供预售面积共计30.38万平方米，同比下跌41%。其中，住宅可供预售面积约30.09万平方米，同比下跌24.5%；商业约0.3万平方米，同比下跌94.4%。

  此外，2023年1-2月珠海商品房销售面积共计36.61万平方米，同比下跌29.7%。其中，住宅销售面积约30.87万平方米，同比下跌33.5%；办公销售面积约2.44万平方米，同比跌16.2%；商业销售面积约0.62万平方米，同比下跌61.5%。

  2023年第一季珠海土地市场，共推出23宗土地供应，供应土地建筑规模约281.98万㎡，同比上涨85.7% ；主要集中在3月推出供应。第一季录得土地成交19宗，总建筑规模约296.81万㎡，同比上涨105.25% ；商住用地建筑规模约28.44万㎡，同比上涨101.13%。

数据来源：珠海预销售专网

  回看首季珠海房地产市场的表现，网签成交量同比上升约19.98%共计约9,868套，均价约23217元/平方米，较去年同期下跌约8.34%。

数据来源：珠海商品房预（销）售专网    

  2023年首季珠海最受·欢迎区域为香洲区，共计网签成交3,416套，同比上涨25%，主因香洲为珠海主城区，各方面配套成熟，包括交通、教育资源十分完善，又有刚需支撑，令区域成交位列第一。其次为斗门区，共计网签成交3,053套；金湾共计网签成交1,454套；高新区共计网签成交906套；横琴共计网签成交774套；高栏港共计网签成交263套。

  此外，在临珠区域方面，三乡区共计网签成交1247套；坦洲区共计网签成交1177套；神湾区共计网签成交325套。

  2023年第一季度珠海网签成交主要以住宅物业成交为主，共网签成交6,666套，同比上升约28.96%；均价约24,592元/平方米，较去年第一季度微跌约7%。商业共网签成交180套，同比下跌约44.79%；商业均价约36905元/平方米，较去年第一季度上涨76%。办公共网签成交975套，同比下跌约4.61%；办公均价约16267元/平方米，较去年第一季度下降约10.8%。其他类型物业共计网签成交2047套，同比上升约13.85%。

数据来源：珠海商品房预（销）售专网    

  珠海第一季度市场回暖明显，房企出货积极性增加，疫情三年积压的市场需求释放。加上利率下降，信贷环境改善，市场预期逐步转好，买家信心逐渐回归，楼市呈现供需两旺态势，房价稳中趋降。其中横琴热盘推新表现不俗，成交量强势攀升。

  展望未来，随着南沙至珠海(中山)城际万顷沙全线建成后，可实现大湾区西岸主要城市1小时通达，珠海位于湾区的枢纽地位再次提升。再加上央行降准房贷利率低、《珠海市2023年市政府投资项目计划》和《珠海市2023年重点建设项目计划》正式发布等利好刺激，楼市回暖趋势有望延续。

全国政策稳中求进 大湾区止损复兴

  中原澳门及珠海横琴资深董事何兆恒回顾全国及大湾区楼市，2022年年经济顶住压力实现3.0%的增长，在世界经济体量排名靠前的主要经济体中增速领先，综合国力进一步增强。 2022年全国GDP总值约121.02万亿元，这是继2020年、2021年连续突破100万亿元、110万亿元之后，再次跃上新台阶。

数据来源：国家统计局

  而大湾区方面，从2022年大湾区11个城市经济数据看，各城经济普遍增长，除深圳、惠州和江门经济增速高于全国平均增速外，珠海经济增速位居第4位，GDP增速达2.3%，其余湾区城市呈低增速。

  2023年，楼市政策全系统把防风险摆在更加突出的位置，防范化解住房和城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长。

  1-2月份全国房地产开发投资约1.3万亿元，同比下降5.7%。其中，住宅投资约1万亿元，下降4.6%。房地产开发企业房屋施工面积约75亿平方米，同比下降4.4%，因疫症期间拍地明显减少所造成，未来新供应量亦会持续收缩。房屋竣工面积约1.3亿平方米，增长8%，保交楼成果显着。

  商品房销售面积1.5亿平方米，同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%。商品房销售额1.5万亿元，下降0.1%，其中住宅销售额增长3.5%．面积下降而金额上升，如非售价造成，则反映成交集中在地价较高的核心区域。

  3月份中原大湾区指数，受香港、广州及深圳指数同步连升两个月所带动，3月指数报117.88点，按月升1.39%。3月份12个指数中，录得升幅的有8个，幅度由0.33%至7.86%不等，录得跌幅的城市4个，跌幅为0.41%至10.48%。

  2023年首季中原大湾区指数录得2.9%的升幅，四大中心城市，除澳门外，其余三大城市指数皆向升，其中香港升幅达4.7%，属四大城市之冠，其他湾区城市升跌参半。受惠于疫后各市全面解绑、降首付、降利率等外部利好刺激之下，成交出现了显着复苏，尤其是一线城市及行政特区。

  至于大湾区方面，2023年第一季大湾区整体房地产市场回暖，八城商住成交同比上升，东莞涨幅最大，其次是中山、江门，珠海则位居第四，涨幅为34%；价格方面，3月六城均价较2月下跌，珠海下跌1.89%。

以上湾区城市数据来源中原分公司研究部，中指数据CREIS；肇庆商住供应数据为2023年1-2月。

  香港市场方面，今年新春后香港旺市持续，楼市交投畅旺，2023年3月份整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录8,590宗，总值690.21亿元，整体宗数创2021年7月9,957宗后的20个月新高，金额创2022年8月916.0亿元后的7个月新高。今年首季整体买卖登记录18,997宗及1,453.2亿元，按季大幅上升62.1%及63.5%，宗数创2022年第二季19,091宗后的3个季度新高。3月期间新盘销情理想，而且市场预期加息周期快将见顶，对楼市发展正面，估计4月份登记数字继续企稳约八千宗水平。

  澳门市场方面今年市场开局良好，自从内地调整了对抗新冠疫情的策略后，反应比较敏锐的二手市场，在今年1月份已初见眉目。随着交投量的增加，楼价已出现反弹，估计单是1、2月份，二手楼价已升了5%左右；如情况继续，相信楼价可以在今年追回去年的跌幅。财政局资料显示，一、二月成交量分别约205宗及319宗，估计三月份继续递增，并在一手新盘推动下，有望贴近400宗水平，推算全季约920宗，环比上升约17%。

  至于价格方面，在全澳23个分区当中录得17个分区变动，呈12升5跌，而整体楼价按月环比回落1%，主要跌幅来自传统住宅区，如青洲、沙梨头及氹仔旧城区等，其中以沙梨头及大三巴跌幅最高，达35%。3月份新盘销情理想，预料发展商陆续为第二季推出的新盘作部署，市场的注意力将被吸引到一手市场上，二手市场的交投显得相对淡静。

澳门住宅成交量及价格走势

数据来源：澳门财政局

  澳门商铺方面，首季铺位市场受通关利好带动，租赁交投明显大幅上升，旅游区租金较开关前明显上涨，而民生区亦不再有疫情免租等情况出现，租金叫价与通关前变化不大；但旅游及赌场区，商铺租金从疫情降至的2成大幅回升3至4倍，旅游区平均租金达疫前的73%，赌场区则达约68%左右。资料显示，月租超过20万的铺位录得约14宗，超过100万月租的铺位录得约2宗，其中位于议事亭前地的全幢物业以约150万高额租出，租客为经营时装零售生意。目前市场利好多，料次季租赁成交将持续突出。

  买卖方面估计全季约90宗水平，较上季减少26%，主要于通关后业主看好后市，普遍叫价上升及转售为租，以致售盘减少而价格上涨，当中以氹仔区及黑沙环区较受客户追捧，而氹仔区的商铺平均呎价较高，约在每呎28,000至45,000元左右，首季该区成交乐骏盈轩地铺创高达约45,000元呎，属疫后高位。

  澳门的写字楼市场也将迎来新的好转。去年受疫情及政府迁出双重打击，空置量急升，导致租金及价格出现踩踏现象而大幅降价，皇朝区空置率由去年第一季的10.7%上升至本季约13%，新口岸由8.3%升至8.8%，南湾区则由7.7%升至8.77%。

  推算首季写字楼成交量约28宗，比上季增加2.5倍，受惠于租赁市场交投转暖，疫情时暂停营业的公司重开，以及来自香港、内地及国际的新机构进驻，再加上现时澳门政府致力优化金融市场环境，吸引新类型金融机构落户本地。料未来在政府大力扶持及推动引入大型企业陆续在澳设点的作用下，写字楼市场将迎来好转。

  但澳门工厦市场成交量下跌53%，估计首季约9宗水平，主因购买工厦投资者多为看重其不用装修、且回报率达到3%，但近期加息持续及重建有一定困难，故令吸引力下降，再加上空置率高企及持续有银主盘拍卖，令二手市场进一步受到冲击，预第二季价量下跌机会较大。

  总结从一手盘的销情来看，市场承受力算是相当不错的，不论国内或澳门市场都受惠政策放宽获得良好开局，同时市场亦非形势立即急转，表现健康。住宅及商业租赁畅旺，先租后买观念主导市场思维，令物业回报得到支持，累积购买力依然有不少未获得释放。总体预料今年的经济、政策、就业都会持续改善，楼市逐渐变暖是可预见的。

  中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生对整体市况进行总结和展望,自全面通关以来，港珠澳三地联动活跃，港澳买家陆续入市，市场交投量呈上涨趋势。中原配合整个市况，利用大湾区及三地联动经验，积极组织许多港澳看楼团，促进市场交投气氛。

  目前横琴中原还致力据点和人力的扩增,短期内将新增华发商都、国维中央广场、摩尔广场、优特汇四个据点，并陆续铺设分店；为应对市场需求，后期预计增聘50%的营业部门人手，连带后勤整体扩张至约200人。若市场持续蓬勃，中原扩张步伐将继续加强。

来源：中原地产