乐居新媒体 宗镛 发自深圳

       上周深圳吵得最热闹的事，莫过于光明深中学区划分的问题。

  4月10日，光明教育局发布2023年义务教育阶段新增公办学校学区划分方案（征求意见稿），公布了包括深中光明、深外光明等在内的八所新增学校学区划分。

  非常意外的是，方案提到的长圳保障房配套学校，也就是网传的深中光明学校，优先保障凤凰英荟城、安居鸣鹿苑两个保障性住房小区的住户子女入学需求。

来源：光明区教育局

  消息一出来，附近商品房的业主们直接炸开了锅，从位置上来看，业主表达“就近入学”的诉求合情合理，紧邻着深圳中学，相比两个保障房小区，位置明显要近很多。

  毕竟有相当一部分业主也是冲着光明深中学区而来，如今花了几百万买房，却读不了家门口的学校。

  于是“学区优先保障房”问题，引发了多方对立。

  深圳各名校学区房价均跌，学区思维仍根深蒂固

  为了孩子能上个好的学校，深圳的父母们似乎要比其他城市的家长们更加努力，精英阶层的高度集中也使得大多数深圳父母更愿意在子女教育上面下重本。

  早在前几年，深圳经历了商品房稀缺且教育资源稀缺的时期，而与商品房深度绑定的学区房，尤其是师资较好的学校，其周边房价更是如乘坐火箭般上涨。

  时过境迁，如今深圳不再是商品房稀缺的时代，而教育集团化早已使得名校学区的概念逐渐模糊。

  根据深圳中原研究中心数据显示，通过统计深圳6个行政区，11所学校的学区挂盘均价显示，一年内挂盘价都出现下跌，其中高跌幅14.3%，最低跌幅1.5%。

  挂盘价下跌最多的学区是龙华区排名第一的深高北校区，挂盘价下滑14.3%；其次是龙岗初级中学与翠园中学东晓校区，分别下滑12.5%与12%。

  很明显，深圳楼市学区的属性随着大学区制与集团化办学的发展从而逐渐减弱，再加上深圳不断新增的教育资源，学区房逐渐褪去炒作性质。

  即使学区房的泡沫不再，似乎并未撼动多数深圳家长根深蒂固的学区思维，学区“就近原则”的思想，原本唾手而得的学区被一纸公告收回，依旧能引发这群以学区为目的购买商品房的业主公然抵制“优先保障房入学”。

来源：网络

  其实光明深中优先保障房入学并不是第一例，在这之前，深中大鹏分校也采用了优先保障房的招生方式：

  根据今年2月大鹏官方公布：安居鹏湾府和安居龙湾府设为深中大鹏分校的单享学区，优先录取居住在安居鹏湾府和安居龙湾府里符合大鹏新区招生政策条件的适龄儿童、少年。

  如还有空余学位的情况，再与大鹏办事处其他公办学校组成共享学区，面向大鹏办事处采取积分高低方式排序入学，

  只不过因为大鹏位置偏远，这个信息没有引发广泛的市场关注。

深中大鹏校区效果图

  而近几年作为深圳打新炸子鸡的光明，既然没有优越的地理位置，那看中的必然是小区的优质配套，而部分开发商前期过分自信的承诺，也为后面的争议埋下伏笔。

  即使是刚开盘不久的新楼盘，也逃不了因业主不满配套而引发维权的问题。

  据媒体报道，据一购买华润润晖府的业主称，润晖府开发商通过广告及口头宣传的方式告知业主：“润晖府一期（A503-0095地块）未配建幼儿园，但隔壁地块（A503-0096地块）是润晖府二期，并配建18班幼儿园”。

来源：深圳市公共资源交易中心

  不久前，润晖府二期改名“润曜府”，由此，针对润晖府一期二期共配幼儿园这件事就变成了润晖府没有幼儿园的窘境。

  购买润晖府的业主们得知更名所带来的问题后迅速炸开了锅，并认为润晖府涉嫌欺诈行为。

  可想而知，在光明，家长对子女教育的重视度并不仅限于中小学学区，幼儿园配套是否能保障也是事关重大。

光明热盘争芳斗艳，数据注水去化艰难

可见，光明区仍旧是深圳最具热度的区域，当然，议论方向从前几年的万人打新，转移到现阶段较为现实的子女教育问题。

  而“优先保障房入学”事件，似乎也令光明的新盘陷入水深火热中。刚刚结束一季度，光明区各个新楼盘均官宣其一季度去化成绩，绿城桂语兰庭与润晖府不约而同的晒出“三冠王”的海报。

来源：网络

  然而海报上的红红火火，实际数据注水的背后也难掩开发商去化难的无奈。绿城桂语兰庭于3月18日开盘，一次推售942套房源，开盘当日官宣“千人抢房、收金25亿”，且感谢“500户家庭”的选择。

  时间过去了近一个月，深圳房地产信息平台显示343套，网签数据也许有滞后，随着时间推移很快就能真相大白。

  而华润润晖府则是分4次拿证，共推出723套房源，截至4月17日，官方平台显示网签419套。

  从官方的数据上看，润晖府的去化率似乎更胜一筹。除了润晖府和桂语兰庭，拿证近一个月的润曦府的去化率则相对不理想，首批推售192套房源，官网显示仅47套房源网签。

  位于光明玉塘街道的润曦府，紧邻近期的风暴中心深中光明校区，经历本次风波的影响，润曦府的去化压力陡增。

名校学区热度不再，深圳集团化办学持续推进

  其实从深圳名校学区二手房挂牌价普跌的情况一窥便知，开办了多年的学校，生源、师资力量都已经得到了验证，所见即所得，市场价格已然透明。

  那么优先保障房入学是否会反推传统学区房的热度？

  根据深圳住建局的规划：2021-2027年，深圳将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间），保障性住房将覆盖约350-400万人。

  预计到2035年，深圳保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。

  这是一个相当庞大的数字，如果未来相对优质的教育资源优先保障房，且不论是否是另一种形式的“学位与小区挂钩”，有入学需求的购房者群体基本也不会再选择保障房周边的新盘，更不要说就读新建的学校。

  另一方面，深圳各种优秀的教育集团都在办分校、扩大规模。当所有学校在名字上被拉到同一起点，师资力量、生源等配置的重要性就会变得更为突出。

  两种因素共同作用，新楼盘确实难再用学区的噱头来炒作,但传统学区房的热度也有被推高的可能。

  而“优先保障房入学”未来是否会完全替代“就近入学”，你觉得呢？