文/乐居财经 许淑敏 陈圣 曾树佳

  作为广州一名房地产中介，何赢在今年一季度，经历了巨大的心理起伏与落差。

  去年，人比较少的时候，连续几天无人问津也是常有的事。但今年2月，找他了解一手房的人突然就多了起来，有时候一天接到不少电话，线上咨询的也不少。

  在售楼处，他还能看到一些同行忙碌的身影。对此，他不由得感叹：“挺久没有出现过这样热闹的场景了。”

  何赢本以为，经历了去年的“萧条”之后，楼市应该迎来回暖了。谁料到了3月中下旬，此前络绎不绝的咨询者，又变少了许多，虽不像去年那么差，但总体上不温不火。

  4月，闲暇之余，他翻看了手中掌握的新房楼盘数据，颇为惊愕：除了少部分还比较受关注的项目之外，大部分新盘的来访客数和成交量，都有不同程度的下滑。

  他的所见所感，正是今年以来楼市的缩影。

  疫情之后，尤其是春节假期后，购房者积攒的需求有所释放，于是楼市出现了久违的热度。虽与去年同期相比有所回暖，但这并非真正触底反弹，与疫情之前的2019年同期相比，今年一季度的行情，总体仍逊色不少。

  地产商们一季度的销售额，大多仍然面临着同比下跌的压力。

  乐居财经查阅28家公布季度业绩的房企获悉，期内，只有9家房企的销售业绩，实现正向增长，且大部分均为央企。而另外19家房企的销售额增长率，均为负数。

  后续，房企们的销售表现，还要看市场信心的恢复程度。而从眼下的政策“呵护”、城市分化、土拍回暖中，或许能找到一些市场判断的依据。

  销售回暖虚实

  过完了一季度，房企们的信心，似乎回归了一些。

  在建业官微一篇《让工地说话》的推文中，写到“走进建业诸多在建项目施工现场，总能遇见工人身影忙碌、车辆有序穿梭、设备轰鸣声此起彼伏……”

  前3月，建业实现销售金额53.79亿元，销售面积79.62万平方米，继续在河南市场居首。它特地制作了一张大红色的封面图，写上“双料第一”几个字。

  出险房企舒了一口气，开始披露自身的经营情况。前不久复牌的佳兆业，正在加速资金回笼，今年2、3月，销售环比增长46%、30%，其中3月月度销售同比增长58%。

  奥园也完成了“军令状”，一季度销售指标完成率141%。三月签约5.7亿，完成率198%。

  正在酝酿债务重组方案的旭辉，则自言“春耕不辍”“静待花开”。期内三个月，其销售额分别为50.2亿、78.1亿、83亿，体量上有逐月上升之势，后两月的环比增幅，分别为56%、6%。

  刚摆脱疫情的第一季度，“小阳春”的呼声，似乎修饰着它的成色。

  乐居财经统计发现，且不论2021年初的火热市场行情，单单拿疫情之前的2019年相比，今年开年所谓的“小阳春”，便有点成色不足。

  2019年一季度，TOP100房企全口径销售额为21570亿元，比今年同期的17590亿，多出了22.6%。今年一季度，TOP100房企的销售门槛，也仅为35.8亿，比2019年的49.8亿相比，也有不小的差距。

  尽管比上不足，但比下则有余。去年同期，TOP100房企全口径销售额总计为16260亿元，而今年同比增长了8.2%。无论如何，市场已有边际改善。

  国央企的进击之势仍在继续。一季度，房企销售TOP10中，国资背景的企业已有8席，只有碧桂园、龙湖两家民企，仍位居十强之列。

  在座次上，保利位居榜首，与去年同期相比，提升了2个名次。位居第二的万科，刚跨过千亿门槛。余者均未达千亿。地方国资阵营里，华发股份、建发房产的销售额，分别为491亿、459亿，闯入前十。

  不过，地产商们一季度的销售额，大多仍然面临着同比下跌的压力。

  乐居财经统计28家公布季度业绩的房企获悉，期内，只有9家房企的销售业绩，实现正向增长，另外19家房企的销售额增长率，均为负数。他们最高增长率超过七成，下滑最多的也超过七成，呈现出较大的分化格局。

  期内，中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂等央企的销售额，分别为835.98亿、790.2亿、722.66亿、442.3亿，增长率分别为73.2%、71.9%、52.65%、39.7%，增幅均较大。

  而龙湖、绿城、合生创展等较为稳健的房企，同比也获得了正向增长。

  行业老大哥万科，则实现1014亿销售额，同比下降4.81%。在它身后，销售规模同比下跌者，并不少见。跌幅超过30%的有11家，超过50%的有7家，发不出年报的佳源国际，甚至出现了71.48%的销售降幅。

  业内给出的判断是，一季度特别是春节以来，房地产市场止跌回升，隐隐有稳步回升的现象。但另一方面，目前需求端的购买力，仍处在历史低位。

  “三支箭”发出后，融资环境有所放宽，房企如今缺的是销售的现金流回笼。总得两条腿走路，才能真正地迈开步伐。

  过去一段时间，地产商们纷纷向代建赛道靠拢，试图从轻资产领域里寻找现金流，现今已有超过60家品牌房企，涉足其中。

  在债务重组方案出炉的窗口期，真金白银对于他们来说太重要了。如果能以此撬动更多的项目复工复产，那债务重组的谈判桌上，或许能有更大的话语权。

  在复苏中分化

  一季度楼市成交的强势复苏，一方面来自于疫情突然解禁的补偿性需求释放，另一方面也来自于从中央到地方一系列政策的叠加刺激。

  今年以来，中央层面对于房地产依然延续积极的政策导向，强调房地产业的支柱地位，并从供需两端持续发力，支持房企合理融资需求，支持居民刚需和改善的住房需求。

  尤其受益于房贷利率的持续大幅下调，实打实的购房负担减轻令一些城市居民的购房意愿获得不小提升。据统计，目前已有30余个城市首套房贷利率降至4%以下。

  而在地方层面，100余个城市一季度共计出台稳楼市政策多达160余次。

  比如，1月31日湖南全省13个非限购市州下调首付比例；2月20日扬州不再执行限购政策；3月份无锡、沈阳等地相继调整限购区域范围。

  还有购房补贴、契税补贴以及针对多子女家庭的照顾等等，各地方政府因城施策出台了多重刺激政策。

  再加上部分城市和项目以价换量，采取大幅促销手段刺激楼市成交。多方利好的推动下，市场反应也是相当明显的。CRIC监测的30个重点城市，一季度成交面积超过5千万方，同比去年增幅达21%。

  然而，值得注意的是，这一轮复苏并不具有普遍性，城市之间、区域之间、甚至具体项目之间都存在严重的分化。

  “小阳春”行情还在继续，但部分城市的市场热度已经开始消退。

  据CRIC的检测数据，郑州3月份的成交规模环比2月跌了6%；大连在经历了2月份的短暂回暖之后，3月份成交环比下跌12%；昆明的环比降幅更大，达14%。此外还有重庆、徐州、海口等二三线城市，均已出现不同程度的回跌。

  在上市房企2022年的业绩发布会上，多家房企高管也透露出3月份楼市不及2月份的信号。

  绿城中国执行董事、副总裁李骏说，从3月份来看，存量项目的日均来访量有小幅调整，主要为2月份涨幅较高城市（济南、石家庄、杭州等）在需求集中释放后逐渐趋稳。

  万科董事长郁亮、美的置业执行董事兼副总裁王全辉也都表示3月份的到访量和成交量相比2月都有所回落。虽然他们强调对比去年依然增幅较大，但市场回升势头减弱也是事实。

  另一方面，即便是目前行情依然向好的城市，也依然在小心翼翼地呵护这份热度。一季度成交同比涨了120%、市场热度位居全国前列的杭州，刚刚在4月13日进一步放宽了落户政策，同一日钱塘区差异化限购范围也扩大到了全区。

  不只是杭州，包括厦门、合肥、郑州在内的二线城市相继出台楼市宽松政策。厦门对本地单身和二孩以上家庭放宽了限购，并缩短了岛外限售时间；合肥松绑部分区域限购、降低外地人购房门槛以及增加老人家庭和多子女家庭的购房套数；郑州也调整了限购范围和限售政策。

  就连一线城市北京，也将在房山区试点 “一区一策”，涉及多子女家庭和职住平衡家庭的购房支持政策。

  接踵而至的政策似乎要继续把一股股暖风吹进楼市，激发更多的市场需求，为未来中长期楼市提供持续动力。

  土拍的“倒影”

  楼市复苏的程度，影响着土地市场的走势。反过来，亦可以从土地市场的成交情况，观察房企对于楼市的判断。

  一季度，土地市场存在复苏迹象，不过量价分化较为明显。

  成交量依然延续此前低迷的现状，机构数据显示，2023年一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积1亿平方米，同比下跌32%。而成交规模，更是创下了2010年以来单季度新低。

  这与一季度供应量相关，2023年前三月，全国300城土地供应面积持续走低，住宅用地供应6412万平方米，同比下降了45.6%。

  尽管供应、成交规模不及过往，但地块成交价稍有上升。期内全国主要地级市溢价率为5.46%，同比上升1.29个百分点；流拍率为17.71%，同比下降4.86个百分点。

  溢价提升、流拍减少，说明房企拿地热情有所上涨。

  2023年首轮供地当中，北京、深圳、南京、杭州等一二线核心城市，土地热度不减，甚至重现房企“抢地”的现象。

  像是北京，朱辛庄一宗地块就吸引42家房企及联合体报名，直接触发价格上限12.995亿元，最终中签率仅2.38%，由上海大华地产竞得，成交楼面价35475元/平方米。

  杭州今年第二批次集中供地推出10宗涉宅地块，其中6宗地块触顶摇号成交，2宗地块溢价成交，仅有2宗底价成交，总成交价达到144.8亿元。其中，世纪城23号地块吸引了近60家房企参与报名，创杭州史上单一地块参拍房企个数新高。

  而成都于一季度开展的两场土拍当中，无一地块流拍。对比前两年的成都土拍市场，每轮集中供地均有或多或多的流拍地块。

  可见，这些热门城市的招拍挂市场正率先恢复，房企也都蓄势待发，瞄准核心优质地块。

  另一个现象则是，民企露面拿地增多，城投兜底情况渐少。虽然央国企同样为拿地主力军，但暂缓拿地多时的民营房企，亦呈现积极的一面。

  相关数据显示，一季度主要城市民营房企拿地占比达30%，而去年该比例仅为16%。包括龙湖、金地、滨江、伟星房产等民营房企积极补仓，频繁现身土地市场。

  其中，龙湖进入新增货值榜单前三位。2023年1-3月，龙湖累计新增货值规模182亿元，位列第三名。

  另外，伟星房产加快布局浙江、安徽市场，一季度权益拿地金额高达50亿元，位居长三角企业拿地金额榜首。

  随着部分民营房企流动性压力有所缓解，会在投资上加快步伐。去年拿地较为谨慎的金地，在近期业绩会上表示，将加强在上海、北京、深圳的投资力度，并进一步控制到三四线城市的投资下沉。

  随着集中供地政策逐步取消、预供地制度全面推行，不少业内预测，今年二季度土地市场供地速度将有所加快，成交下滑趋势有望扭转。但他们也表示，行业库存依然承压，尤其是三四五线城市去化问题严重，因此真正能够回温的还是一二线核心城市的土地市场。

  对于热点城市的土地市场，房企补库存意愿较为强烈。这意味着，热点城市的楼市回温，只是时间问题，但还需等待。

  （文中“何赢”为化名）