文/乐居财经 徐酒眠

  迈入2023年，物企IPO上市队伍更加寂寥。

  中湘美好城市运营服务和龙湖智创生活招股书相继失效，至今未有新动作。

  如今，站在港交所门口等候的物企只剩下了王健林的万达商管和深圳国资委下辖的深业物业。前者在去年10月25日更新了最近一次招股书，按照港交所相关规定，留给它的时间只有十来天了；而后者于今年2月24日递表。

  目前，这两家排队物企都还没有拿到港交所的“入场券”。

  资本市场对物管行业的热情明显消退，但似乎并没有影响“国家队”物企。日前，在一则招标公告，透露出又一家国资物企拟赴港IPO的信号。

  3月30日，西安经发物业股份有限公司港股IPO上市财经印刷商服务项目招标公告在网上披露。

  根据此次招标公告的开标时间显示，4月20日9点30分截止递交并开标。若进展顺利，西安经发物业股份有限公司（简称“经发物业”）有望在今年下半年向港交所递表，甚至完成IPO在资本市场挂牌交易。

  值得一提的是，此前，经发物业已公示了保荐人、境内、境外律师、审计机构的中标结果公告，相关机构中标情况如下：

  保荐人光银国际，中标价格380万；保荐人香港法律顾问周俊轩，中标价格470万；保荐人境内法律顾问通商，中标价格129.5万；发行人境外法律顾问盛德，中标价格750万；发行人境内法律顾问国枫，中标价格165万；审计机构毕马威，中标价格260万。

  国资背景

  成立于2004年的经发物业，隶属于西安经济技术开发区经发集团。经发物业原注册资本2000万元，2020年底增至5000万元。

  经发物业法定代表人为吴锁正，也担任董事长，同时他是西安物业管理行业协会会长；孙琦为董事兼总经理。

  官网显示，经发物业管理项目类型涵盖普通住宅、高档住宅、酒店式公寓、写字楼、行政办公、商业区、高等院校等多元化领域，目前拥有百余个在管项目，为累积为10万+业户提供服务，并向各类物业提供全程顾问服务。

  穿透股权，经发物业的最终实控人为西安经济技术开发区管理委员会，受益股份达90.1672%，并拥有100%的表决权。

  其中，西安经发控股（集团）有限责任公司（简称“经发控股”）直接持有经发物业10%股权，通过西安经发集团有限责任公司（简称“西安经发集团”）间接持股约80%。

  官网介绍，经发控股是由国家级西安经济技术开发区管理委员会组建的大型国有独资企业。据此来看，经发物业也算是根正苗红的国资物企。

  截至2021年末，经发控股注册资本100亿元，资产总额611亿元，跻身“陕西省百强企业”。其下辖全资和控股企业83家，参股企业39家，主营业务涵盖区域基础设施建设、公用事业项目投资、产业园区运营管理、房地产开发经营、金融服务及股权投资等领域。

  经发控股下辖经发集团、经开金控、城建集团以及产发集团。其中，经发集团是经发物业的直接控股股东，业务范围涵盖基础设施建设投资、房地产开发及经营、建筑装饰装修、园林绿化及环境清洁、城市公共服务、文化教育、国际国内贸易、高科技产品研发等领域。

  官网显示，经发集团下属子公司12家，企业员工9300余名。截至2021年末注册资本约84亿元，总资产351亿元；当年的净资产111亿元，营业收入55.51亿元。

  变现子公司股权

  背靠家大业大的经发控股，经发物业的在管规模几何、经营成色如何，都还需要等待招股书来揭晓。

  酝酿上市，或是经发物业一年前就有的计划。

  乐居财经《物业K线》通过企查查获悉，去年10月和今年2月，经发物业还进行了两次经营范围变更，前一次新增了食品销售（仅销售预包装食品）、房地产经纪、健康咨询服务（不含诊疗服务）、养老服务（社区养老服务）等；最近一次又新增了电动汽车充电基础设施运营、供电业务等。

  这些基本都是物管行业的热门赛道。

  此外，去年至今，经发物业新增对外投资了7家公司，除了物业服务之外，还涉及保安服务、环境、保洁公司。

  上市前各种手段催大，是公司上市前的常规操作。但有意思的是，经发物业却又将一家子公司部分控股权摆上货架变了现。

  去年10月，经发物业在陕西公共资源交易中心官网上挂出了西安经开物业管理有限责任公司（简称“经开物业”）60%股权转让信息，挂牌价格95.62242万元。

  今年1月，经开物业60%股权已完成易主动作。受让方是西安六潮品牌运营管理有限责任公司和西安瀚盈普益资本管理有限公司，前者属于商务服务业，向下投资有影视传媒公司；后者所属行业为资本市场服务，经营范围包括资产管理、投资管理、基金管理（不含证券投资基金）。

  值得注意的是，这两家公司背后都有一名叫贺宇的股东。

  根据披露的成交结果公开来看，经开物业最终的成交价就是当时的挂牌价。

  成立于2009年，经开物业原来是经开控股旗下产发集团的物业公司，去年1月才易主给了经发物业。

  并表不到一年就将控股权让出去了，有分析表示，“或许存在引入投资者的可能”。

  上市“种子”选手

  比起前几年的热闹，如今的物企上市队伍的确显得非常寂寥。不过，也并不是没有“种子”选手。

  除了经发物业，去年12月，央企中交房地产集团有限公司（简称“中交房地产”）牵线中国交通建设集团有限公司、中国交通建设附属公司中交一公局集团有限公司中交投资有限公司，以3亿注册资本，成立了中交物业服务集团有限公司（简称“中交服务”）。

  中交服务成立的第10天，中交房地产就通过官微发布了一则招聘公告，面向社会为中交服务征选一名副总经理。

  岗位设立的资格门槛不低，条件之一是要有10年以上工作经验，其中具有5年以上上市物业公司管理经验，3年以上上市物业公司分公司或区域一把手岗位经验，具有TOP30房地产企业工作经验优先，具有物业公司IPO经历优先。

  特别点出要有上市物企工作经验，中交服务似乎就是奔着IPO而来。

  此外，绿地集团也在整合手中的物管服务资源，似乎也有意重新登场。

  今年1月11日，绿地集团旗下的合创嘉锦与北京世方环科在京签订战略合作协议。世方环科主营高校产业服务，此次合作也标志着合创嘉锦在高校产业服务领域实现突破发展。

  除了有已经将业务押给雅生活服务的绿地物业，绿地集团目前手中还有早些时候计划出售给花样年的绿闵物业。

  如果从业态层面来盘点绿地集团的三家物企，绿地物业握有住宅资源，绿闵物业主攻商业领域，基建和高校产业服务则是合创嘉锦着力拓展的方向。

  即便已经许诺给雅生活服务管理面积，绿地集团手中仍由不少可供发挥的物业资源，同时绿闵物业和合创嘉锦差异化的物管道路，也给绿地集团提供了多样选择。