文/乐居财经 许淑敏

往年房企的年报季，还能评价为“有人欢喜有人愁”，但今年房企的年报季，基本哀嚎声一片。

能实现正向盈利的房企少之又少，剩下大多是净亏损的房企。

实现净亏损的原因大同小异，包括物业销售放缓、结转项目利润低、计提资产减值增多、外汇波动造成净汇兑损失等等。

与往年相比，2022年房企普遍净汇兑损失金额较高，动辄几十亿元，甚至有的房企实现上百亿的汇兑损失，侵蚀了不少利润。

据乐居财经统计，2022年，20家房企汇兑损益约为-486.7亿元，同比上一年度约118.7亿元的汇兑收益，下降了5.1倍。

虽然亦有部分房企通过运用自然对冲、套期保值等等方式，实现净汇兑收益，避免了汇兑损失的影响，但实际上汇兑损益与市场汇率波动相关，难以控制，不确定较大，对冲策略也不一定奏效，因此绝大多数房企依然为净汇兑损失状态。

或许正如富力地产董事长李思廉曾经说过的，“汇兑是难掌握的东西，所以我们也不去挑战它。”

最高损失106亿港元

港股的房企年报基本完成披露，而A股房企的年报还在陆续披露。不同于往年，2022年净亏损的房企占了绝大部分。

乐居财经研究院统计，2022年，已发布年报的69家在港上市内资房企，净利润累计为-170亿元，其中有36家净利润为负，占比为52%。

实现净亏损的原因，大多包括物业销售放缓、结转项目利润低、计提资产减值增多、外汇波动造成净汇兑损失等等。

实际上，物业销售放缓导致交付规模下跌、结转利润低等各方面，上一年度亦有此种现象出现。2022年尤其特殊的是，大多数房企的汇兑损益为负，而2021年，该数据基本为正，并且房企依靠该数据还拉升了净利润的水平。

乐居财经以20家典型房企为例。2022年，20家房企当中，仅有3家房企实现汇兑损益为正，其余房企汇兑损益跨度较大，比如龙湖汇兑损益为-2000万元，而合生创展汇兑损益为-105亿港元。

合生创展去年归母净利润为87.62亿港元，保持正向盈利，但主要是由于投资物业公允值收益达到100.7亿港元。深入看，其实合生创展同样备受汇兑损益影响，合计净汇兑损失达到105.8亿港元。

不过，合生创展也表示，预计在可见的将来，公司不会因港元、美元跟人民币汇率波动而产生重大外汇亏损。

碧桂园同样因为净汇兑损失而产生一定亏损。去年，碧桂园实现税后净利润为-29.62亿元，归属于公司股东净利润为-60.51亿元，其公告提及，主要是财务收益净额出现了巨额亏损。

其中，财务费用方面，净汇兑损失让碧桂园财务费用亏损83.79亿元，而2021年，碧桂园净汇兑损失仅为3.27亿元。

但如若剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响，2022年，碧桂园股东应占净利润可达到26.12亿元。

中海发展之所以延续净利润下滑趋势，很大程度上也是由于期内外币汇兑亏损金额较高。2022年，中海发展净利润245.56亿元，同比下降43%，净利率下降了4.16个百分点至13.62%。

其解释，净利率下降，主要是由于期内其他收入亏损17.85亿元，上年同期则为收益47.12亿元。其中，外币汇兑从2021年收益24.57亿元变成2022年的亏损51.79亿元，在资本化8.96亿元后汇兑亏损仍达到42.83亿元。

而绿城中国则因人民币贬值，计提了汇兑净损失13.71亿元，这让其少数股东损益占比大幅提升。年报披露，2022年，绿城中国实现净利润88.95亿元，控股股东应占权益为27.56亿元，非控股股东应占权益为61.39亿元。

管理层亦在业绩会上回应，少数股东的权益增幅大且占净利润的比例高，主要是两方面原因造成，其中之一便是受汇兑损益的影响，“公司发外债时是由绿城中国发行，相应的亏损或收益也直接影响到归母净利润。对此，公司将在合适时机做一些对冲安排，减少外汇敞口的风险。”

汇兑损益的计入方法，影响的更多是归母净利润。

另一边，部分出险房企的汇兑损失也较为惨重。比如融创，去年录得公司拥有人应占亏损约为276.7亿元。

其中，财务成本明显上升，由2021年的21亿元增加至2022年的127.8亿元。除了费用化利息大幅增加至59.4亿以外，其汇兑损益也由2021年的净收益约16.8亿，变为2022年的净亏损约68.5亿元。

富力也提及，2022年录得净亏损157.79亿元，净亏损原因也包括人民币兑美元贬值导致汇兑亏损。

从报表看，富力去年融资成本净额增加134%至97.27亿元。增加的原因是本年度资本化为开发成本的金额减少，以及主要由于人民币兑美元贬值造成的外汇亏损为38.94亿元，而2021年则是外汇收益为1.33亿元。

对冲的抉择

2022年，大部分房企备受汇兑损益困扰，但汇兑损益与市场汇率波动相关，难以控制，不确定较大，而且与公司自身运营状况关系不大，并不能以此作为衡量房企盈利质量好坏的唯一指标。

不过，有部分房企通过运用自然对冲、套期保值等等方式，实现净汇兑收益，避免了汇兑损失的影响。

比如万科，做了对冲工具，去年产生汇兑净收益约1.2亿元。财报提到，万科坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及综合考虑套期成本、适时购买套期保值工具，管控汇率风险敞口。

截至2022年底，万科为锁定汇率变动产生的风险，持有的交叉货币掉期(CCS)合约余额为17.21亿美元。报告期内有1.5亿美元CCS合约到期，并无新增套期保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS公允价值变动对集团损益没有重大影响。

万科注重对冲汇率风险，在2022年报当中披露敏感性分析，其中提及假定港币与美元继续维持联系汇率，管理层预计人民币相对美元/港币贬值1%，对集团的净利润影响为减少约3.67亿元，而对股东权益影响为减少约3.67亿元。

甚至在发布年报之际，同步发布了关于子公司开展外汇套期保值的可行性分析报告。

报告显示，万科公司在香港设立了全资投融资平台（万科海外平台），涉及的外币币种以美元、港币为主。截至2023年2月末，海外平台净美元/港币负债外汇风险敞口约为37.57亿人民币等值。

接下来，万科拟开展的主要外汇套期保值包括但不限于远期结/购汇、货币互换、外汇期权等。

龙湖同样具备对冲风险意识，其为业内率先关注人民币汇率风险的公司之一。对比房企去年动辄几十亿的汇兑亏损，龙湖算是规避了一定风险，汇兑净亏损仅2000万元。

为了预防汇率变动对利润和现金流影响，龙湖在2022年将外币负债掉期做到98%，压缩汇兑损失。

年报显示，龙湖原本的汇兑亏损高达37.42亿元，但对冲工具的公平值收益为37.22亿元，两相抵消之下，保证了盈利空间。

这说明，在人民币贬值的情况下，是否采取有效的对冲策略非常重要。

虽然多数房企亦采用了对冲工具，但对冲策略同样具备不确定性，汇率走势可能跟公司对未来的判断相偏离，风险依然存在。

尤其采用对冲工具之后，汇兑损失仍然较大，一定程度上说明对冲策略效果不佳。

像是雅居乐，其实自2016年起采用外币对冲工具，以期实现更佳的外汇风险管理。其表示，集团的风险管理政策，乃因应合适的对冲工具及对冲成本，对部分预测外币现金流进行对冲。

“主要以外汇远期合约及外汇期货衍生工具两者并用，藉此对冲外汇风险。”年报提及。

而去年，雅居乐依然出现部分汇兑损失，以外币计值的借款换算而产生的外币借款汇兑亏损为26.76亿元，而2021年则录得收益10.44亿元，此乃由于人民币兑美元、港元及澳门元的汇率贬值所致。

此外，仍有部分房企认为，当前不需要采用对冲工具。

禹洲集团未来仍存货币汇兑风险，截至2022年12月31日止，总借贷、公司债券及优先票据，合共约551.2亿元中，约有22.33%为人民币计值及77.67%为港元及美元计值。

外币计值占绝大部分，但禹洲集团只是提到，集团将定期密切监控汇率风险并在有需要时作出外汇对冲安排。而现时，无需作出任何外汇对冲安排。

波动的汇率

之所以产生大范围的净汇兑损失，原因还是在于人民币贬值。受新冠疫情、地缘政治冲突等综合性因素影响，全球经济发展进一步下滑，通胀骤增、消费受限，这些都给人民币带来了巨大的压力。

尤其是去年，人民币遭受了两轮较大幅度的贬值，而美元指数则是持续走强。据相关统计，按照最高收盘价7.32计算，2022年2月至11月，人民币对美元的最大贬值幅度达到15.9%。

人民币贬值的压力，传递到房企层面，便是汇兑损益。

前些年，由于国内融资渠道不畅，房企转战海外融资市场，外币交易增多，甚至占据了整体融资金额半数以上。

随之，偿还外债高潮到来，汇兑损益越发影响报表情况。

2015年的时候，房企仍对汇率风险不够重视。还有业内在网上评论称，在海外债务较高的情况下企业就应该对冲汇率风险，不对冲会把自己敞露在风险之中，但是很多企业没有这种风险意识。

彼时，大部分房企发行了不少的美元债，但遇上人民币汇率开始下跌，美元债成本亦大幅上升。

呈现于2015年报、2016年报，房企因汇率因素损失净利润的情况比比皆是。彭博曾统计过，2015年全年房地产企业因为汇兑损失超过120亿元，其中恒大、雅居乐、碧桂园等美元债额度较大的房企损失均超过10亿元。

房企对于汇兑损失也无可奈何。2018年，李思廉曾如此评价汇率：“我们没有做很专业的对冲，没有说要锁定汇率，会有一些影响，但是我相信它出现极限时都是几个亿，我们也很怕一对冲下去，美元跌下来，搞得很累，我们还是做回我们的专业。”

他强调，“汇兑是我们难掌握的东西，所以我们也不去挑战它。”

市场变化多样，汇率走向无法预测，风险始终存在。房企所能做的，也许就是像万科一样，做些管理准备。

首先尽可能进行货币币种匹配的资产、负债自然对冲，其次进一步细化原有的外汇套期保值的工作流程、内部管理机构；并引入更多专业部门进行宏观形势、外汇市场的分析；最后加强内部宣导，确保参与外汇套期保值人员和相关管理人员充分理解该业务的风险，严格执行董事会的授权。

而延续着2022年的人民币贬值，已经有媒体和专家预测，中国经济面对的结构性挑战日益加剧，人民币在2023年也将大幅贬值。

如此看来，下一年度房企的汇兑亏损金额，依然不会少。