乐居新媒体厦门 近期，厦门岛外的海岸大盘-七星湾TOD璞盛，成为楼市关注焦点。

　　其实，作为同安首个TOD项目，前身地块在出让之时，巨无霸的体量+周边不俗的配套，就让它成为话题中心。

　　如今，随着入市脚步临近，项目再次引起热议。因为这次，该项目可能会成为岛外楼市的搅局者，分流目前厦门楼市部分购买力，一定程度上冲击环东楼市，甚至是岛外新房的格局。

　　66万方TOD大城

　　预计5月开盘

　　据了解，七星湾TOD璞盛全案规划4064套，体量大约66万方，分为5个子地块，由32栋住宅和一座7.5万平商业综合体组成，打造汇聚交通、商务、商业、教育、居住等功能于一体的真正TOD大城。

　　如此磅礴规划，直接超越岛内湿地公园TOD璞瑞60万方体量，成为近年来厦门楼市体量之最。

　　此外，项目户型跨度也大，建面涵盖约77-200㎡3-4房(77㎡三房一卫，86㎡三房两卫，100-103㎡大三房，115-143㎡四房，还有不限购的185-200㎡大平层)，刚需改善通吃。

　　从规划图可以看出，项目前方还规划有地块，预计A4、A5地块中高楼层才会有海景资源。

　　就在近日，项目公布首批户型：77㎡、86㎡、99㎡、103㎡、115㎡3-4房产品。

　　77㎡户型四开间朝南;86㎡能做到5开间朝南，餐厅带窗，南北可以对流;99㎡3+1房，多出一房，家庭成员多可以满足;

　　103㎡除了南北通透，动静分离，南侧有长阳台外，北侧还有一个外阳台，但这个户型只做了3房;115㎡和103㎡差不多，多了一个房间，同样也是双阳台。

　　项目预计5月开盘，首推是A5地块的3#、10#号楼，共274套。其中，77㎡90套、87㎡62套、99㎡3+1房30套、102㎡61套、115㎡4房31套。

　　A5地块算是5个地块中，较为优质的，不过按楼栋分布来看，首推楼栋无海景资源。

　　全维配套

　　岛外楼市”优等生”

　　除了大体量，七星湾TOD璞盛周边配套，也为人津津乐道。

　　首先区位上，项目属同安美峰片区，是同安离岛最近板块，同时也能共享集美东部新城、环东海域新城两个大板块一些资源，比如环东海域医院、阳光小镇、银泰百货、环东酒店群等。

　　其次，作为TOD项目，地铁洪塘头站就在家门口。值得一提的是，近期9号线岛内多个地方在勘测，未来链接直达岛内将更加便捷。

　　同时，这里还规划了同安进出岛通道，妥妥的同安进出岛的桥头堡位置。以后无论是自驾(滨海西大道，全程无红绿灯，通过集美大桥快速进岛或者同安进出岛通道)，还是乘坐地铁都很便捷。

　　再次，周边落位市教科院附属中小学(学校建设中，本条仅表述现有周边配套设施，不构成学区承诺，划片最终以教育局招生政策为准)，是同安区第四所市直属校。据了解该学校已开工建设，办学规模小学48班、初中48班，建成后预计能提供4560个学位。

　　从次，项目自持约8万m²商业综合体，此前有传言华润意向输出管理。不过，目前项目周边商业氛围比较欠缺，得先依赖环东阳光小镇、集美银泰百货。

　　最后，产业方面，美峰创谷则是已有科技公司总部入驻，如美图、美亚柏科、欧米、腾讯云、网易等创新巨头。

　　另外，项目周边还有滨海旅游浪漫线、美峰公园、人工沙滩等可供日常休闲。

　　总体来说，项目周边地铁、海景、公园、酒店、产业、商业、学校等一应俱全，这个配置，在岛外其他新盘也是排的上号了。

　　价格刺客?

　　影响岛外楼市格局

　　据了解，七星湾TOD璞盛前身地块地价1.5万/㎡，销售限均价3.6万/㎡。而目前，项目放风价版本有说是2.8万/㎡，有传是3万/㎡。

　　若是项目放低姿态，低于3万/㎡，或是在3万出头，一旦有了价格优势，势必会给周边楼盘甚至岛外同等价位的新盘带来不小冲击。

　　目前在七星湾TOD璞盛周边楼盘可以分为东西两片。

　　东片区主要是集美东部新城楼盘。新房目前仅中旅海玥在售，均价4.15万/㎡，在售面积段79-127㎡3-4房，总价316-565万。

　　虽然说两个项目区域不同，板块不同，但距离其实没有很远，七星湾限均价3.6万/㎡，在价格优势面前，一些买房人或许会再做考量。

　　二手房方面，有泉舜泉水湾、招商海德公园、古龙御景、海上五月花等楼盘，挂牌均价在3.2-3.7万/㎡。若是价格旗鼓相当，你是选旧的二手房还是新房?客观上来说，应该还是七星湾比较具有吸引力。

　　西片区主要是环东海域的楼盘。比如银城智谷板块的特房樾熙湾、首开玖珑岸、中海环东时代、特房新玥公馆，主要优势是商业、学校、产业、医院等环东核心区配套，在售均价3字头。

　　但特房新玥公馆似乎提前感知，已经率先抢跑，降价至2字头，目前在售均价2.9万/㎡。

　　若是七星湾售价不到3字头，那这些新盘建立起来的3万+新房格局，在卖不动的情况下，或许真的要陆续被打破。若是七星湾售价与之相当，学校(周边同是市属、九年制)、商业(自持商业8万方与爱情海购物公园)、医院、产业等配套其实差不多，但从近岛、地铁便捷度考虑，显然七星湾会更胜一筹。

　　一中滨海板块的建发文澜春晓、特房樾琴湾二期、特房樾鸣湾，主要优势是距离同安一中滨海校区近，均价在2.8-3.3万/㎡。目前该学校是有出成绩的，若是不急需读书的，七星湾学校配置并不差，从近岛和配套角度考虑，也有明显优势。

　　二手房方面，房龄比较新的主要是金都海尚国际、保利叁仟栋，挂牌均价在3-3.9万/㎡。

　　从学校来说，相比这两个楼盘配套的新城小学、美林中学，七星湾显然更占优势;从一线海景来说，七星湾是差了不少，但若没有景观资源加持的房源，业主想必会焦虑，因为面对如此大体量的新房，二手价格一段时间内将被压制，同时，意向这边的买房人也会多一些比较、多一个选择。

　　此外，正在观望集美、海沧、翔安总价250-500万潜在客户里，七星湾户型跨度大，客群覆盖面广，配套上还能满足他们学区、商业等各项购房需求。如此一来，这些购房者是不是会多看七星湾一眼，岛外总价差不多的新盘应该会捏把汗。

　　最后，从项目置业顾问朋友圈来看，近期，案场确实吸引了不少人前去看房。

　　临近开盘，七星湾的价格，想必不止是购房者，还有不少周边业主、开发商在多方在关注。你觉得七星湾TOD璞盛卖多少合适?