文/乐居财经  靳文雨

  有人说，这是史上最差的物企财报。被地产连累，盈利物企不足一半，36家总亏损超2000亿元。甚至过往浓眉大眼的尖子生，有的发不出财报，有的净利腰斩。

  刚结束的业绩会上，不少物业大佬都纷纷吐苦水，感叹过去一年的不易。

  对李长江来说，2022年是“历史上最困难的一年”；对朱保全是“值得反思的一年”，对戚晓明来说则是“极具挑战的一年”……

  虽然家家有本难念的经，但不得不承认，这也是物企集体反思的一年。在并购上，它们变得更加谨慎；在拓展上，它们更强调独立性；在业务上，它们看中增值服务的可持续性。

  面对2023年，不少物企大佬们还是对行业发展保持乐观的态度，他们依旧坚信物业是一门好生意。

  在他们看来，当下物管行业的发展逻辑正由追求大规模回归至有质量的增长，由规模增长的“快”向业务发展的“好”的方向发展。

  李长江：增值服务进入收获期

  “2022年应该是碧桂园服务历史上最困难的一年，”刚结束的业绩会，碧桂园服务总裁李长江如此定调。的确，物企“一哥”去年经历了毛利率下滑、净利润腰斩的“阵痛期”

  虽然日子不好过，但他仍肯定了碧桂园服务这一年的成绩。尤其是在在市场外拓方面，仍然保持了品牌的绝对竞争力。不仅在签约项目方面保持了优势，公司内部也已经开始组织变革，清理解决影响公司效率和效能的各种内卷的存在，让目标更明确，授权更彻底等。

  房地产行业正在向新的发展模式转型，对于物业行业也产生了不小的影响。

  在李长江看来，这体现在三个方面：一是同过去高速发展的时候相比，房地产行业可能带来的量会下降。二是对房产、房屋使用的科技性要求更高。三是科技性技术性的提高促使员工的素质也提高了，相应也会产生更多的服务，而这些服务又是业主所需要的。

  对于2023年，他表示极其看好，增值服务会进行全面升级，渴望进入收获期。“城市服务将会有突飞猛进的成长，住宅小区的扩张采用新旧模式双能推动，有望再提升到一个新的台阶。”

  对于碧桂园服务的未来，他认为公司也会坚定地抓服务，坚持效率效能进一步提升不动摇，坚持用科技、数字化、AI等手段去解决相关成本高企的问题不动摇，坚决紧紧围绕业主需求的增值服务不动摇。

  朱保全：不做宠物狗，做野狗

  “如果不去趟社会的浑水，那就只能呆在温柔乡里。万科物业到底是一条宠物狗，还是一条野狗？虽然宠物狗会被精心呵护，但我想还是选择做一条野狗。”

  究竟是继续做被保护的关联物业公司，还是自己闯出去发展第三方客户，万物云董事长朱保全给出了答案。

  除此之外，朱保全形容2022年是全行业的“反思年”。除了要反思物业公司的独立性，还要反思高估值并购的后遗症、反思增值服务的可持续性、可复制性，以及建立在三者之上，反思物业行业的韧性。

  2022年，物企收并购的风向已经有所改变，原本追求大规模、高增长的模式逐渐转变为精细化、多元化的发展。

  朱保全谈到，三四年前，物企有45倍的市盈率，用30倍去并购，那么还有15倍可以炒，所以大家都是这样的逻辑。但同步在计入高价的过程中，对于资产负债表一定是变重的，一旦将大头计入了摊销，对当期的利润业绩一定会产生影响。

  同时他还表示，行业在整合，投资并购的投后管理，是企业能力的一种展现。

  谈及行业发展，朱保全回想起自己刚接手万科物业时的情况，当时外界还只关注万科物业只会做住宅和只会做万科的项目两个方面。“万物云是要走出去做独立性的。”

  “物业行业本应该是一个很有韧性的行业，它其实不应该受到大风大浪的影响”。

  朱保全常形容这个行业是长坡薄雪，要持续地滚下去，前提是要每天踏踏实实做好赢得客户的尊重，这样经营才会更加有韧性。

  对于2023年，他也立下了目标：“我相信2023年的效益改善会大于规模增长，这也是管理层给自身要做的目标”。

  杨掌法：不以量取胜

  物业业绩变脸，绿城服务也不例外。在业绩会开篇致辞时，绿城服务董事会主席杨掌法用“没有任何一个冬天难以逾越，没有任何一个春天不会到来”，这句话做了总结。

  疫情三年，给物业行业带来了非常大的困难。但在他看来“这也进一步地让政府、客户和社会各界对物业行业更加重视，更加能够明确物业行业在生活服务、城市治理当中的地位。”

  经过这三年，物业回归了理性，也让大家更加理性地认识了行业的价值。而对于绿城来说，现在行业的发展或许更符合其发展。

  与碧桂园服务等通过收并购迅速扩大规模不同，绿城服务坚持不走收并购，而是追求内生发展，进而持续向非住领域转型。

  去年以来，绿城服务与信达地产、陕建地产集团、南通中创、温州滨海等重磅央企、国企达成股权合作、战略合作，通过深度捆绑，实现了强强联合。

  对于2023年的拓展思路，杨掌法表示，要更加注重市场拓展质量，这个质量包括了要拓展优质的区域、城市、客户和项目，不以量取胜，更多的是围绕着公司的发展战略和高质量发展的主题。

  叶明杰：物业是一门好生意

  在流动性危机下，世茂集团会不会出售世茂服务抵债，也是很多股东和投资人都很关心的一个问题。

  “我可以肯定地和大家说不会！”

  业绩会上，世茂服务总裁叶明杰再次回应了这一问题并给出了两点原因，一是开发业务属于重资产，世茂集团肯定会降低重资产的投资，提升轻资产的投资比例；二是物业真的是一门好生意。

  从“均衡”向“均好”转变，是2022年世茂服务业绩的最大特点。

  无论是财报表现，还是过去一年的布局，世茂服务都在强调几件事情：一方面企业独立性发展越发重要，世茂服务稳住物业基本盘的同时抓住机会积极外拓第三方业务；

  另一方面，深拓增值服务和外延城市服务成了不少物企的选择，世茂服务卡位关键赛道寻求新的突破。

  去年，叶明杰亲自挂帅负责市场拓展业务，将其作为工作重心，资源也倾斜至第三方拓展上。“我亲自挂帅，会投入更多资源做大做强，但是更要求集中化和有效规模。”

  在他看来，集中化主要是管理提效，以及业务之间流量相互的引流，包括人员的复用，和品牌影响力的问题。

  而在有效规模上面，则是能够开展增值服务业务。其中住宅项目、校园项目都具备很好的增值服务土壤，是业务进展的重点。  

  “对于一个企业的成长，还是要拉长时间线来看。”

  他希望能够用长远发展的眼光来看待当前的内外部环境，当前的迭代和起伏。拉长时间线来看，目前的环境只是一时的潮起潮落，我们就能够坦然地面对接受了。  

  喻霖康：做高质量的第三方拓展

  华润万象生活交上了一份不错的成绩单，不仅业绩稳健增长，在规模上也挺进了第一梯队。

  业绩会上，华润万象生活总裁喻霖康并没有谈及太多，只是针对性地回复了一些外界关心的问题，比如有关公司在商业外拓方面的优势，数字化扩张对规模扩张、增值服务等方面的影响等。

  目前华润旗下产生了万象城、万象汇、万象天地这三个各自清晰定位的品牌，这也成为华润万象生活在对外扩展时最根本的支撑。

  “我们未来可能会更多考虑在现有的城市里面深耕，实现一城多汇或多城多汇。”

  他认为，现在的华润万象生活已经形成了品牌优势、加上业绩的保障，以及过去这些项目的示范效应，还是很有信心能够在这个市场里面继续做高质量的第三方拓展，以保证公司未来的持续增长。

  在TOD方面，喻霖康谈到，过去几年有越来越多的城市引入了轨道交通，华润万象生活在这方面也非常关注，也会持续不断地去关注和发掘更多优质项目，其中TOD项目对其来说很重要。

  而在数字化建设程度方面，他表示，华润万象生活的物业数字化已经具备了较好的基础建设，接下来数字化加盟物业的日常经营管理深度结合，重塑作业和服务流程，结合物联网技术切实达到降低物业管理成本的效果。

  戚小明：地产对物业影响是暂时

  即便在努力且辛苦的2022年，新城悦服务的业务仍然有一些不错的亮点。比如公司业务的规模在持续的增长；再如，管理服务方面推进了团餐以及老楼加装电梯业务。

  新城悦服务董事长戚小明坦言，受多重因素影响，2022年房地产开发遇到始料未及的行业性困难，物业企业的部分业务不可避免地受到影响。

  “因为房地产发生了剧烈的变化，物业行业普遍呈现出了增速放缓、盈利下降这样的特征，物业服务企业自身发展的基本面也发生了阶段性的转换。”

  但对于未来，他仍保持乐观展望，并且对未来的业务拓展有自己的想法。

  在收并购方面，戚小明表示会继续寻觅一些机会，会坚持其收并购的标准和要求。当然，区域可能会更加聚焦，业态可能会更加聚焦。

  项目拓展还是新城悦服务主要的业务来源。2023年，新盘拓展还是其主要的方向，同时还有几项举措，包括在品牌优势区域进行存量市场的拓展；联合并购子公司进行非居的拓展；在聚焦沪宁线主要城市大后勤业务的拓展等。

  “因为拓展并不仅仅是为了收入，还要为了运营，在我们深耕的区域、在我们品牌优势的区域我们要进入。”

  在戚小明看来，物业服务行业进入新发展阶段，行业参与者的市场整合步伐，以及规模增长速度均会有所调整。虽然房地产行业的不景气对物业公司的业绩有所影响，但只是暂时性的。