文/乐居财经  靳文雨

  “尽管受到诸多外部环境因素挑战，公司总体经营状况仍然表现出较强的韧性”。3月28日上午，卓越商企服务（06989.HK）的2022年度业绩会现场，公司总经理、执行董事郭莹率先介绍了公司2022年的业绩情况和业务亮点。

  当天，出席会议的管理层董事会主席兼执行董事李晓平、常务副总经理杨志东，首席财务官兼联席秘书贾杰。

  去年一年，对每个行业、每家企业来说都是非常特殊的一年。虽然受到了最严重的疫情影响、经济萧条和房地产下行三重压力叠加。但作为“高端商务物业第一股”的卓越商企服务，仍然保持了基本盘的稳定，服务规模也再上新台阶。

  2022年，卓越商企服务营业收入实现35.3亿元，同比增长1.7%；核心业务归母净利4.95亿元，同比基本持平。值得一说的是，2021年，卓越商企曾出售两家收并购公司，收回投资款3.5亿元。剔除已出售收并购公司后，从可比口径看，卓越商企服务营业收入同比增长18.1%，3年复合增长率为18.2%；核心归母净利润基本持平。

  报告期内，卓越商企服务总合约面积7006万平方米，同比增长23%；在管面积5376万平方米，同比增长31%，其中管理第三方的物业面积占比65%。

  受益于良好的经营业绩与充沛的现金流，卓越商企服务延续高派息政策，派息率领先行业。董事会提议，按照年度末期归母净利润的70%现金分红；每股派息6.09港仙，全年股利支付率约55%。

  业绩稳中向好

  第三方外拓增量强劲

  卓越商企服务主营业务包括物业管理服务、增值服务及其他业务，占总营收比例分别为79.8%、19%、1.2%。

  物业管理服务方面，2022年卓越商企服务面向商务物业、公共及工业物业、住宅物业等多种服务类型，收入为28.15亿元，较2021年的26.3亿元，同比增长6.9%。其中商务物业服务占基本物业服务收入的77%，体现出其在商务物业的持续赛道优势。

  增值服务方面，2022年卓越商企服务持续为客户提供个性化、定制化、智能化的增值服务创新，深入挖掘客户多维度需求，实现从单一服务向多元服务的转变，重点发展方向包括资产服务、卓品商务服务、建筑机电服务等多种专业增值服务。

  衡量物业企业的综合实力，第三方外拓为重要指标。卓越商企服务在夯实基本盘的同时，也积极外拓增加管理规模，为业绩持续增长创造条件。

  截至2022年12月31日，卓越商企服务在管面积中，独立第三方占比65%。收入方面，第三方业务占基本物业服务收入的58%，占总收入的46%，凸显业务发展的市场化独立性。

  外拓成绩也直观地体现在报表里。2022年，卓越商企服务在第三方外拓上取得了历年来最好的业绩。其市场新拓第三方总合同金额19亿元，市场新拓第三方项目年化合同金额5.7亿元，毛利润增长39.9%。

  董事会主席、执行董事李晓平在业绩会中表示，随着物管行业对房地产相关性的依赖在减少，目前市场化竞争格局加剧，进入白热化阶段，但“卓越商企一直是坚持以市场化为主的公司，在未来的竞争里面比较有信心”。

  收并购纵深发展

  多行业战略客户迸发生长动能

  大客户战略、收并购、合资公司平台，是卓越商企服务常见的第三方项目来源。

  在此前2021年度业绩发布会上，卓越商企服务管理层就曾表示，未来的收并购会聚焦一线及新一线重点城市，同时对部分房企在当前行业周期变化中遇到困难，意欲抛售旗下物业公司自救的标的也会关注。

  报告期内，卓越商企服务与多个政府、国资平台成立合资公司，借助政府资源优势，并发挥公司在商务物业领域的专业运营经验和资产经营、企业服务能力，共同开拓业务市场。

  比如，2022年卓越商企服务已同河南黄锦、深圳兴益、北京环球等资源互补、强强联合，合作共赢，持续发展。此外，22年年底，还通过股权合作在华东地区建立了医疗平台公司。同时开展了与高校综合后勤服务的合资。

  数据显示，2022年卓越商企服务通过市场化拓展获取新赛道业务年化合同金额超过5000万。新拓政府公建及医疗项目19个，新拓合同总额1.56亿元。

  年内卓越商企服务还通过开辟大客户服务创新路径，为向纵深发展迸发了新的动能。去年该公司在与高科技互联网、智能汽车等独角兽客户的业务发展上，均呈现势如破竹的良好发展态势。

  比如它从阿里方拿下了总建筑面积近100万方的阿里全球总部－西溪五期项目，通过成立阿里战略大客事业部，顺利助力业务持续扩张。

  在FM业务方面，卓越商企服务新拓展东莞OPPO总部、杭州网易一园区、苏州汇川项目和广州小鹏汽车等项目；PM高端商务写字楼方面，卓越商企服务拓展了兆鑫汇金广场、杰美特大厦、招联大厦、深圳奥比中光科技大厦、世方里商业等代表项目。

  与头部企业总部园区的一系列合作，推动了战略客户的有机发展。数据显示，卓越商企服务在过去一年新拓战略客户合同数量28个，年化合同金额2.5亿元，合同总额10亿，业务贡献比53%，总合同金额同比增长24%，新拓业务战略客户总合同额贡献比52.6%。

  通过开辟大客户服务创新路径，为向纵深发展迸发了新的动能。卓越商企服务管理层表示：“今年我们还将继续通过合资、收并购在新赛道上持续发力，聚焦一线及新一线城市优势标的物，快速建立能力扩大业务体量。”

  核心区域持续深耕

  降本增效成果显著

  过去一年，卓越商企服务业务规模持续增长，总合约面积7006万平方米、在管面积5376万平方米，同比增长率分别为23%、31%，均实现双位数增长。合约项目覆盖城市58个，在管项目覆盖城市50个，覆盖广度进一步拓宽。

  从区域拓展和布局方面看，卓越商企服务围绕“1+1+X”目标区域业务均衡发展，持续深耕核心区域。在管面积中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比高达82%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达63%。

  在基本盘稳定增长的情况下，提高经营治理能力成为企业利润增长的内生动力。过去三年，卓越商企服务管理费率分别为8.3%、6.4%和5.8%，呈逐年降低的态势。纵观物业行业，卓越商企服务的管理费率远低于均值。

  而在降本增效方面，数字化管理是重要抓手。卓越商企服务通过数字化平台铺设，不断提升竞争力，在经营管理、业务运营中打造了业财一体化系统和智库平台。

  具体而言，业财一体化系统通过全流程管理，让数据引导业务，对广泛联结的数据进行汇聚、建模，从而用更快的速度带动业务的分析、预测、模拟及调整。智库平台则通过统一门户，构建知识体系的场景化导入，从而实现员工成长、业务发展及组织提效的目的。

  “为了应对接下来的利润挑战，我们还将持续提升公司整体治理水平，推动业务变革，实现业务管理降本增效的目标。业务变革的方向还是聚焦业务本质，坚持“业务综合化，能力专业化的原则”，匹配业务发展需求，有序推进变革。”

  目前，卓越商企服务已搭建人才培养及储备体系，以全面支撑业务快速拓展。据悉，卓越商企服务通过卓将计划，将项目关键人才的成长与项目发展紧密结合在一起，在企业内形成人才与业务的强大发展合力，全面支撑业务快速发展。