文/乐居财经 许淑敏 曾树佳
年报季,地产大佬们,又开始集中现身,论行业、谈企业。
“当好农民种好地”的郁亮,依旧强调“做好自己的事”;接班不久的杨惠妍,自我定位为职业经理人,透着坦诚与谦逊;孙宏斌拿着债务重组方案,在电话的另一头,说出了诚恳的一声道歉。
他们或为牺牲利润保现金流,稳住阵脚;或扛着债务努力化解,在反思中等待转机的到来。
不过,房企们并不只有一种生存状态。
比如华润置地、华润万象生活实现了双市值第一,掌舵者李欣觉得很欣慰,他谈得更多的是“战略定力”;而绿城的张亚东,则认为行业波折、起伏实属正常,他仍在一如既往地强调“提质”。
地产大佬们对行业,大多还是保持乐观的态度,认为今年将筑底回升。他们谈得谈得最多的是“分化”。城市、企业、资源、产品等,均处于分化的状态,这一轮大浪淘沙之后,行业的格局将进一步重筑。
此外,布局轻资产,让多元反哺地产,也是地产人一条新的思路。
郁亮:行业有保底线
每年万科业绩会,郁亮总是金句频出,包括“当好农民种好地”、“不坐头等舱了”、“要么死、要么活,没有中间状态”、“节衣缩食、战时氛围”等,均为这几年他对于行业判断的内容。
至于今年房地产形势,郁亮认为,现阶段的市场既没有“狂飙”,也没有“倒春寒”。与去年类似,市场仍然处于温和恢复的阶段。
“新房需求上有天花板,下有保底线。”郁亮判断,一段时间内,市场仍能保持12亿平米左右的需求。
回到万科自身,郁亮表示,将认准大势,做好自己的事,“行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段,万科将在牢守安全底线的前提下,继续坚持走开发、经营服务并重的道路。”
比起短期的市场起伏影响,郁亮总是看得更长远些。
而他今年最想聊的话题,也是关于行业新发展模式选择,他很兴奋,“有好多话想聊一聊”。
他有一些新的观察,诸如经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强、收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小、融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环等等。
不过更重要的是落到万科身上,在郁亮看来,万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。
因此他很有信心,“从中长期看,万科经营服务业务处在增长轨道上,整体收入今年会保持两位数增长,对集团贡献更多的正向盈利”。与此同时,他提到,经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱,会保持耐心。
年报数据披露,2022年,万科经营服务业务全口径收入达512.6亿元,同比增长23.1%。万物云分拆上市、长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一、物流业务保持快速增长,经营服务业务确实成果显著。
这说明,万科的经营服务业务,准备好反哺地产了。
杨惠妍:最难的时候过去了
宣布接班一个月后,碧桂园董事局主席杨惠妍,首次出现在公司业绩会现场。
在总裁莫斌眼中,杨惠妍“更有朝气、活力,而且思维更加严谨认真”。业绩会上,她并没有回避任何一个提问,较为坦诚。
她将自己定位为“职业经理人”。在25岁进入碧桂园的时候,父亲杨国强曾找她深谈过一次,首先谈的就是企业的可持续发展。
她从不认为碧桂园是家族企业:“我当时跟我父亲说,我有权力选择留在公司或者离开公司,他也有权力把我炒掉。”
“从跟父亲谈完的那一刻开始,我就没把这家公司当做家族企业去经营,在经营管理上都是把自己放在一个职业经理人的心态上。”
过去一年,碧桂园之所以能够周期里立足,其文化底蕴起到了重要的作用,管理层也较为稳定。
碧桂园未来的战略方向,已有清晰呈现:逐步改善土地储备结构;推进轻资产的代管代建业务,培养公司的第二增长曲线;并坚守产品力、成本力。
去年,业内的房企,都在优先保现金流,把精力放在资产负债表和利润的平衡上,碧桂园也是如此。
尽管管理层相信最难的时候,已经过去了,但公司在乐观中依旧透着谨慎。
业绩会上,“行稳致远”一词,被提了7次;而当被问及未来的推货、投资计划时,该公司管理层依旧表示,将以销定产,与此同时,根据市场情况,注重资产的优质。
孙宏斌:有信心恢复正常
融创没有举行业绩会,取而代之的,是境外债务重组说明会。孙宏斌亲自上阵,面向境外投资者,态度诚恳,诚意十足。
他短短八百多字的发言中,一段道歉,让人印象深刻:“我代表公司向各位投资人就债务逾期问题和对此给大家带来的困扰,表示诚挚道歉,同时也非常感谢大家给予我们的耐心、理解和信任。”
曾经被称为“疯子”的孙宏斌,竟也有如此一面。面对巨额债务违约,孙宏斌不得不低头。
他甚至开始反思过去冲刺规模的激进,“现在回过头来看,还是不够坚决,虽然也强调稳健和利润,但是追求规模的惯性,让我们在投资上过于乐观和激进。比如21年上半年,那一轮拿地。”
他也承认管理上存在问题,“同时我们在管理上也存在着权力过于下放等问题,那我们的安全垫不够厚,没有经受住这一轮考验。”
比起回顾过去,孙宏斌更着重于当下,强调“对于公司整体问题的逐步解决的业务逐步恢复正常,还是非常有信心。”
不仅在于大环境的支持,也在于融创自身资产质量。寻求债权人的支持,孙宏斌仍有些底气在。
年初,融创160亿境内债整体展期获通过,而此次针对90.48亿美元的境外债务重组,已与境外债权人小组就重组条款达成协议。
眼下距离境外债务重组方案通过只差临门一脚,需要向现有债务持有人寻求更广泛的支持。孙宏斌最后提到,其对于境外债务重组就是两个要求:“一个是快,因为这是恢复正常经营的一个基础。另一个就是方案必须是系统的、周全的。”
他始终认为,只有公司走出来,债务重组才有意义,才能保护所有债权人的最终利益。
境外债重组之后,融创的“复牌”才能提上日程。到那时,孙宏斌才能真的松口气,专注于公司运营与资产处置。
李欣:考验战略定力
华润置地的业绩,一如既往地平稳。尽管整体业绩表现营收、利润略有下降,但整体水平仍优于行业。
对于华润置地、华润万象生活分别位于内房股、物管股板块市值第一,李欣很欣慰。
作为掌舵者,李欣去年卸任了华润置地总裁一职,仅保留公司执行董事、董事会主席等职位,更专注于公司战略方面的工作。
业绩会上,李欣的发言更多涉及行业趋势、公司战略定位等方面。
尤其是地产处于深度调整过程中,李欣认为,“房地产行业经历了三年调整,已经发生深度改变,房地产的长效机制正在构建,新旧模式的转变正在逐步形成,更为考验企业的战略定力。”
华润置地作为头部企业,对市场变化需要具备更高的敏感度。李欣提及,“华润置地大概2019年、2020年时就在检讨和思考,一方面检讨‘十三五’战略,另一方面谋划‘十四五’整体的战略布局。”
目前,华润置地以“城市投资开发运营商”的战略定位,形成开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务联动的“3+1”组合模式。
而在当前发展的基础上,李欣更关注未来的发展质量:“基于当下看未来,华润置地仍然是一个长期主义者,不会唯规模论,也不会只图规模不图质量,仍然是有质量的规模增长。”
他强调的是,华润置地坚持长期主义,而未来发展不以规模为主要目标,核心导向仅两个指标:实现有利润增长的营收和有现金流的利润。
“华润置地既没有在地产高歌猛进时冒险,也没有在行业低迷时悲观,会坚持寻求有质量的增长。”对于未来的市场,李欣保持乐观态度。
对于华润置地当下以及未来的发展路径,李欣依然充满信心。
张亚东:注重提质
绿城交上了一份向好的成绩单。过去一年,绿城销售规模重返前十,新增货值保持前八。
尽管行业逻辑转变,但张亚东对于发展形势仍长期看好,并对于中国房地产的市场持续乐观。他认为,房地产发展过程中的波折、起伏,我相信这在任何一个行业都是很正常的波动。
“而2022年就是这个波动的波谷,是一个见底的年份”,正是这样的时机,让行业在洗牌、出清之后,实现筑底回升。
行业正进入复苏阶段,他表示,复苏、回暖不是同步、一致和平均的,具有分化倾向。
张亚东提出的“分化”一说,包括城市的分化、企业的分化、资源的分化、产品的分化。而恰好,绿城来讲,都处于分化向好的一侧。
比如,土储大多位于一二线市场,又获得大量银行、境内外投资者资源的支持,还有很好的股东结构,优势更是在于产品力。无论哪一方面,绿城都具备绝对的优势,“要把这些优势项转化成能力,把能力转化成利润,把利润转化成对股东的回报,这是下一步要持续坚守的。”
为了巩固基本面,张亚东提出“三步走”:第一步是前几年的提速,第二步是前年的提效,到今年往后的提质。
清晰的经营思路,让绿城走得更稳。
未来几年的打法,绿城以“提质”为目标,坚持9个字的企业发展方针——全品质、高质量和可持续。不仅投资布局、权益、结构要进行综合的平衡,而且销售上也要提高去化的内涵质量,房子、车库等资产都要同步去化。
他更细化至内部的组织架构,在人力上,人效、坪效、员效上都是高度关注和不断提升。
而所有的这些“提质”动作,综合起来使得绿城持续向好。
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