文/乐居财经 徐酒眠

  3月 30 日一早，新城悦服务（01755.HK）举行了线上业绩发布会，董事长兼首席执行官戚小明、首席财务官左卫、首席战略官尤建峰出席会议。

  “2022年对于物业行业来说也是极具挑战的一年。”

  诚如戚小明在业绩发布会中的开场致辞所言，过去的一年，房地产行业未能从2021年刮起的风暴中走出，甚至波及面越发广泛，受损的企业数量越来越多；再叠加疫情反复与严密管控措施，物管行业主营业务几乎停滞，并因为社区一线的服务者和保障者的社会身份，承担了较多由于疫情防控所导致的额外服务的成本。

  不过，尽管宏观环境困难，新城悦服务在“大社区+大后勤”战略布局下，还是取得了一些不俗的成绩。

  一方面，业务规模持续增长，营收收入突破五十亿关卡，同比增长19.1%至51.80亿元；录得毛利约13.38亿元，毛利率为约25.8%；归属公司权益持有人的净利润为约4.24亿元，净利率约为9.2%。

  另一方面，对关联方依赖进一步降低，独立性提升。报告期内，新城悦服务在管面积创下新高达到1.98亿平方米，同比增长29.1%；其中1.03亿平方米来自第三方的面积，占比过半，约为51.9%。同期，合约面积达到了3.13亿方，同比增长12%；其中1.46亿平方米来自第三方，占比46.7%，较上一年同期提升6.3个百分点。

  与此同时，新城悦服务在多个业态领域的服务能力和拓展能力显著提升，社区服务增值服务已经成为新的战略增长点。

  核心业务稳健增长

  “新城悦服务正逐步成为一家综合性后勤服务企业，我们的物业服务不仅仅服务于住宅物业，也将服务延伸至各类生产、学习和工作的场景。”过去一年，在行业大环境不佳的情况下，新城悦服务的物业管理和社区增值服务两大核心业务，依然展现出了强大活力，延续了较强的增长之势。

  数据显示，截至2022年12月31日，新城悦服务来自物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务和开发商增值服务收入分别约为30.25亿元、12.85亿元、3.51亿元，以及5.20亿元，四项业务占收入的比例分别约 58.4%、24.8%、6.8% 和10.0%。

  其中，物业管理服务和社区增值服务的营收，分别较上一年同期增长44.0%、40.3%；两项核心业务的营收占比约83.2%，毛利占比约86.3%，较上一年同期分别增长13.9个百分、10.3个百分点。

  管理层表示，“经过一年的调整，本公司业务结构中和房地产开发的直接关联程度降到了历史最低水平。”

  此消彼长，作为与房地产开发相关两项业务业务，开发商增值服务和园区服务，正在新城悦服务的经营报表中，占比越来越低。2022年，这两项业务营收的占比合计约16.8%，毛利占比13.7%，创历史新低。

  核心业务稳健增长，与地产开发相关联的业务占比下降，新城悦服务营收结构也在不断优化的同时，也在进一步摆脱对房地产开发的依赖性。

  大后勤业务爆发式增长

  2022年初，新城悦服务管理层提出了重点战略，即“大社区+大后勤”。

  “大社区”是新城悦最核心的业务板块，主要针对住宅类的物业管理及增值服务，而“大后勤”服务则是面向政企端客户，围绕着学校、医院、办公楼等非居业态而展开，其中包括非住物管服务和非住增值服务，其中，团餐和电梯服务是增值项中的创新业务。

  业绩发布会上，尤建峰表示，“我们整个‘大后勤’业务的收入是达到了整个公司收入的23.8%，同比2021年，‘大后勤’板块上升了123%，形成了爆发式的增长。”

  2022年，新城悦服务大团餐和电梯业务表现亮眼。

  “2022年并购收入支出的款项是2.81亿元，其中我们有三个新的并购：团餐公司苏州海奥斯、综合社会服务商天津金玉，以及上海翔禧。”这三项收购，与新城悦服务原有业务协同或管理协同，带来了“1+1＞2”的效果，其借此形成了以江浙沪、川渝、京津冀为发展核心的发展格局，重点聚焦长三角地区业务。

  体现在最直观的数据方面则是，新城悦服务2022年团餐服务收入达3.55亿元，同比增长334.2%，团餐业务增速排在行业首位。目前，其团餐在管项目已经突破129个。

  电梯服务方面，新城悦服务深耕的江苏、上海等区域，目前在管电梯数量已达到3.3万台。2022年，其设施管理服务收入2.42亿元，同比增长54.2%。

  我们目前在手的团餐项目合约年化金额大概在5亿左右，所以其实我们2023年很大概率团餐收入应该能突破5亿；2023年随着老楼加装、维保拓展的力度，我们相信电梯还是非常重要的增长动力的来源。”管理层表示，未来两三年，其团餐和电梯将是公司两个重点业务板块。

  独立性提升

  两年前，新城悦定下的目标是，2020年规模达到1亿方，2022年规模达到2亿方。

  在地产和物业都很艰难的2022年，新城悦服务基本实现了这个目标规划。截至2022年12月31日，其在管面积约1.98亿平方米，合约面积3.13亿平方米，较上一年同期分别增加约29.1%及12.2%。合管比1.58，未来业绩增长性确定强。

  新城悦服务在第三方市场的增拓力度不容小觑。

  数据显示，2022年内，新城悦服务来自关联方和第三方的在管面积净增分别为1479.9万平方米、2993.8万平方米，增长率分别为18.4%、41.1%。这组数据在合约面积中的对比更明显，同期，关联方与第三方的合约面积净增分别为44.7万平方米、3344.8万平方米，对应增长率分别为0.3%、29.7%。

  2022年，城投开发企业的拿地数量显著上升，在此情况下，新城悦服务迅速和天津、常州及荆门等地的城投开发企业达成了合作关系。与此同时，利用多元化的后勤服务能力进行交叉销售，深度挖掘各类客户的潜在物业管理服务需求，进一步拓宽了业务发展渠道。

  市场拓展能力不断增强，带来第三方项目占比提升的同时，新城悦服务的业态覆盖面也更广泛。

  截至2022年末，新城悦服务非住宅物业在管面积约为5122.0万平方米，占比25.9%，报告期内净增加面积2219.9万平方米，增长率76.5%；非住宅物业的合约面积约为5654.4万平方米，占比46.7%，报告期内净增加面积2315.0万平方米，增长率69.3%。

  “虽然房地产行业的不景气对物业公司业绩有所影响，但我们认为这只是暂时性的，对未来我们仍该保持乐观展望”，市场环境新变化与新城悦主动求变成效初现，展望未来发展，戚小明信心十足。