是的，经常被人吐槽“出站就是村”的南站板块，有盘直言要卖6万元/㎡。

它，就是新鸿基南站ICC住宅项目。

关于值不值这个问题，乐居君不作回答，交给你们投票

对标香港西九龙ICC的大型综合体

广州南站ICC，从命名阶段，就能看出它的野心并不小。其对标的是香港西九龙ICC，一个在2017年就卖120万/㎡的TOD豪宅。

根据规划，广州南站ICC分为商业和住宅两部分，是一个集办公大楼、商场、酒店、住宅、服务式公寓及公用交通设施等一体的大型TOD项目。（住宅部分已命名为峻銮）

广州南站ICC项目效果图

但从实际情况来看，广州南站ICC并非传统意义上的TOD项目，因地块较为分散，所以住宅和商业以及公共交通设施部分没有打通。

对于住宅业主来说，只是同一个开发商在1公里之外建了商场罢了。

而且据项目透露，南站西边的大型商场综合体需要2029年才能建成运营，而住宅部分2025年即可收楼。

也就是说，住宅业主需要至少等四年，才能享受到该大型商业配套。

项目沙盘实拍

因为住宅没有与地铁连通，需要从地面上走。据百度地图显示，从首期推出的峻銮北区出发到广州南站地铁站，需步行约1.5公里，约24分钟。（包含从南站进到地铁站的距离）

而且广州南站巨大的客流量，对于住宅业主来说，可能会成为一个困惑。

每天上下班都要挤在旅客人群中，到了节假日更是“寸步难行”。

  
教育方面，项目仅配套有一所12班幼儿园，中小学需要到附近就读。

首推96㎡-124㎡四房户型

目前广州南站ICC的住宅产品——峻銮将城市展厅开在了天河的峻林，看样板间需要验资100万。

根据效果图显示，整个社区分为南北区开发，总共建设14栋楼。

而首期推出的是位于北区B1#、B2#，两梯三户，户型涵盖96㎡三房、121㎡四房、124㎡四房，属于刚改产品。

  
从位置来看，B1#、B2#比较尴尬，单独成为一个小社区。

不管是去北区的其它楼栋，还是去南区，都相隔一条马路，而且紧挨着另一个开发商的商住项目——宇轩。

项目航拍图

这也就意味着，B1#、B2#的园林空间并不大。

虽然两栋楼都在架空层做了一些休闲空间，但项目配套的泳池及幼儿园均建设在南区。业主要是想健身、游泳和送孩子读书都需要过马路到南区。

项目沙盘实拍图

还有一点值得注意的是，#B1、#B2紧挨着的宇轩项目，2019年便已经拿到预售证，但因开发商资金等问题，目前所有房源均被强制冻结。

虽然宇轩的两栋楼目前已经是现楼状态，但什么时候可以解除冻结，仍然是个未知之数。

若是空置多年，那#B1、#B2不仅景观会受到影响，周边环境及安保也有可能会有一定的影响。

  
至于产品，那是新鸿基的拿手好戏。

像其在天河打造的峻林，在业内风评比较高，很多业主都认为新鸿基的产品质量做得十分不错。

这一次在南站打造大型综合体项目，更是受到了业内的不少关注。

其中，广州南站ICC峻銮96㎡三房户型，做到了三开间朝南，并且阳台做到了6米的开间，增强视野及采光效果。
但因为该户型没有做样板间，没能感受到其细节部分。

96㎡三房户型图

至于121㎡四房户型，南北对流，四开间朝南，阳台开间达6.4米。

121㎡四房户型图

从样板间来看，项目在交标上的确下了不少心思。

子母入户门的设计，增加了门的宽度，一些大件家具也不用担心搬不进去了。而且子母门会比普通的入户门要显得更加高级。
同时，玄关柜还做了隐形设计，配备有魔镜，可以查询天气、当日新闻等，也可以控制按电梯和可视化开启一楼大堂门口。
地砖采用对纹铺设，整体看上去比较协调统一，空间也显得更加整洁开阔。

121㎡四房样板间实拍图

所有的房间都做了全景飘窗，“窗地比”较大，采光更加通透。

而且飘窗的位置预留得比较宽，放个坐垫，放个茶盘完全没有问题。

121㎡四房样板间实拍图

至于124㎡四房则是121㎡的升级版，整体格局基本一致，只是北边多了个生活阳台。

  
项目厨房交标用的都是松下、西门子等同等品牌（尚未确定最终确定），而且全屋配备日立中央空调。

层高方面，峻銮做到了3.15米，目前市面上的产品层高大多在2.8-3米之间。而层高越高，空间就显得越开阔，住起来也比较舒服。

从交标上来看，新鸿基的确做得要比周边竞品要好。

也正因为此，项目才有底气喊出6万元/㎡的高价。

比周边竞品贵超2万/㎡

广州南站ICC峻銮的吹风价，的确是刷新了板块的天花板。

目前，广州南站板块在售新盘均价在3.7-4.5万元/㎡之间，峻銮比周边竞品要贵1.5-2.3万元/㎡。

而且周边楼盘的户型面积段基本都是刚需及刚改产品，与峻銮相类似。

  
在配套上来看，虽然广州南站ICC的商业及住宅部分同属一个项目，但因为地块分散，两者相距距离较远。

而广州城投岭南府及越秀·星寰TOD也在广州南站ICC的商业综合体的3公里辐射范围内，大家都能享受到该商业配套。

整体来看，广州南站ICC峻銮的溢价主要在于其产品质量及交标。

对此，你怎么看呢？