文/乐居财经  邓鑫妮

  这是一场非典型的年报业绩会。

  3月28日上午10点，万物云（02602.HK）的直播间灯光亮起，2022年度业绩会开始，董事长、执行董事兼总经理朱保全，公司首席科学家丁险峰、财务与资金管理中心负责人王绪斌、公司秘书黄旻端坐在镜头前。

  不同于以往的业绩会，管理层坐在会议桌后面讲完了全程，朱保全在回答最后一个问题时，从一旁拉过开会的电子屏，站起来从头到尾梳理了一遍万物云的战略地图。

  有人笑称：“万物云将业绩会开成了产品发布会。”

  这话不假，上市后的首份年报，万物云十分重视，而这场持续了一小时四十分钟的业绩会，管理层不仅回顾了业绩，还着重介绍了战略要点、投后管理等，内容详尽。

  值得一提的是，虽然万物云上市的日子不长，但它在物管行业的资历和经验绝对不低。从行业起步到鼎盛，再到如今的波动，每个阶段都亲身经历。

  万物云的体量在上市物企中排名前几位，截至2022年12月31日，其全年收入为301.06亿元，同比增长27.0%；毛利为42.31亿元，同比增长5.2%；毛利率为14.1%，经调整毛利率为15.9%。

  2022年对物管行业来说是充满挑战的一年，藏在业绩数据变动背后的发展逻辑不可忽视。

  朱保全直言，这是一个“反思年”， 第一，反思与地产公司的关系，客户来源是否多元，而不仅仅是来自母公司或关连公司，这是非常重要的反思；第二，反思并购，反思的不是高溢价，而是商誉要符合基本逻辑，并能在未来发生价值；第三，反思社区增值服务，增值服务必须在基础物业服务上生长出来。

  第三方业务不“逊色”

  “如果不去社会历炼，那就只能呆在温柔乡里。”究竟是继续做被保护的关联物业公司，还是自己闯出去发展第三方客户，朱保全给出了答案。

  谈及行业发展，朱保全回想起自己刚接手万科物业时的情况，当时外界对于万科物业主要有两方面的关注，只会做住宅和只会做万科的项目。

  针对只会做万科项目这一点，朱保全表示，万物云是要走出去做独立性的。

  从不同业态来看，万物云的第三方项目并不逊色于关联方。

  报告期内，万物云来自住宅物业服务的收入为148.11亿元，较2021年同期增长30.3%，占总收入的49.2%。其中，第三方开发商的项目收入为67.61亿元，同比增长约52.6%，占住宅物业服务收入的45.6%。与此同时，第三方项目数量达到2036个，已经超过关联方，占比近6成。

  商写物业方面，第三方外拓更为突出。2022年，万物云物业及设施管理服务收入75.4亿元，同比增长42.7%，其中来自第三方项目数量占比83.9%，第三方收入64亿元，贡献占比84.8%。新增签约饱和收入41.5亿元，同比增长43.0%，其中来自于第三方的饱和收入占比87.7%。

  投后管理效果趋显

  2022年，物企收并购的风向已经有所改变，原本追求大规模、高增长的模式逐渐转变为精细化、多元化的发展。

  此前，物企拿出大笔资金做收并购，那时企业自身的市盈率有数十倍，能够支撑起溢价收购。但随着房地产市场的波动，原本承诺的业绩出现变故，同时上市物企的市盈率下滑，收并购商誉减值的口子越撕越大。

  朱保全表示，三四年前，物企有45倍的市盈率，用30倍去并购，那么还有15倍可以炒，所以大家都是这样的逻辑。但同步在计入高价的过程中，对于资产负债表一定是变重的，一旦将大头计入了摊销，对当期的利润业绩一定会产生影响。

  同时他还表示，行业在整合，投资并购的投后管理，是企业能力的一种展现。

  上市前，万物云也有过几宗大的收并购投资，其中包括阳光智博和伯恩物业。

  截至2022年12月31日，万物云的无形资产增至85.1亿元，主要由于期内历史收购公司确认的客户关系产生约8.3亿元，同时历史收购带来的客户关系摊销金额从2021年末的1.9亿元增加至2022年的5.7亿元，主要为过往收购的阳光智博和伯恩物业带来的客户关系摊销。

  商誉减值，意味着收并购给企业带来的经济利益比原来入账时所预计的要低。2022年末万物云商誉达到37亿元，不过对其表示各现金产生单位的可收回金额已超过其各自的账面值，因此商誉不被视为减值。

  能否让商誉保值，考验的是物企的投后管理能力，包括公司文化、业务协同、管理人才等多方面的契合。

  2021年，万物云并购伯恩物业及阳光智博，随后开始进行整合工作。2022年针对该两家公司的进行职能整合，实现提效超3000万元。同时，万物云学习并优化伯恩物业在中低收费市场的管理运营能力，探索为高线级城市的低价物业提供服务，整合伯恩物业、阳光智博旗下医管物业板块，以专业运营推动板块整体提效。

  除了以上两笔收并购，万物梁行的快速发展也很能体现万物云的投后管理效能。2019年，万物云完成对戴德梁行大中华区商业物业及设施设备管理业务的并购整合，成立商写服务品牌“万物梁行”以来，物业及设施管理服务收入复合增速达到43.2%。

  2023年再改造100个蝶城

  一场业绩会下来，管理层提及最频繁的就是蝶城业务。

  蝶城是什么？简而言之是万物云战略选择的一些街道，在这个区域内，万物云拥有多个项目，集团的员工可在20至30分钟内往返于在管物业之间。

  而“蝶城+”则是万物云正在构建的产业互联生态，其中包括“蝶城+物业”、“蝶城+房屋焕新”、“蝶城+社商”……

  管理层表示，如今的万物云已经不单是做蝶城，而是反向提出了“蝶城+”的概念，除了“+住宅物业”、“+家装修缮”，是不是能“+到家便民服务”，能够用万科物业的品质来改变蝶城里面原本小的、分散的服务机构。

  截至2022年末，万物云的蝶城总数从2021年的459个增长到584个，已完成38个蝶城的流程改造，涉329个项目，实现收入8.2亿元。其中，在房屋焕新试点的31个蝶城中，实现了2.1亿元的签约合同额，同比增长118.8%；在38个蝶城内，商业物业及设施管理业务收入同比增长1.6亿元。

  朱保全指出，2023年最重要的事情还是做蝶城，2022年改造了38个，2023年改造的数目至少要增加100个。

  业绩会接近尾声，朱保全展示了万物云的“产业互联+空间物联”逻辑框架，用他的话说，这张图囊括了万物云所有的业务。

  他说：“有人问，你们（万物云）2023年、2024年还会做什么伟大的事情吗？其实都不会，因为我们的布局已经做完了。项目在不同的空间里面落地，落地之后最核心的战略就是在街道空间里面做‘蝶城+’，以及在园区和企业做‘企服+’，做这两个生态。”