土地市场复苏

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 靳文雨 13.0w阅读 2023-03-28 16:16

  文/乐居财经 靳文雨

  几天前,北京大风裹着黄沙,但朱辛庄0028地块拍卖现场,却出现了久违的热度。42家房企投拓人,聚集在一起,时而交头接耳,时而屏气凝神,等待着黄色乒乓球的滚落,揭晓答案。

  他们有的戴着红口罩,有的穿着红色衣服,甚至有的在土拍前,还特地去了一趟雍和宫、潭柘寺烧香,祈求有所斩获、填补粮仓。

  参拍的房企里,既有央企华润、保利、金茂、大悦城,国企城建开发、城建兴华、天恒、住总等,也有头部民企碧桂园、龙湖参与其中。此外,还出现了一些新面孔,如鸿丰置业、湖北天创、河北万浩等。

  自北京实施土地出让招拍挂制度后,还从未如此热闹。最终上海大华犹如冲出来的一匹黑马,“抱得美人归”。

  北京土拍的盛景,并非孤例。

  在此之前,坐标成都,便有46家房企围猎4宗宅地的场景出现,新希望、万科、华润、龙湖、保利等,均现身其中。

  杭州萧山市北地块还未开拍就封顶,参与摇号的企业更高达60家,参拍房企亦创该城市土拍历史上单一地块新高;与此类似,苏州工业园区湖西1号地块,还未开拍也出现了40轮报价。

  除了上述的一线、新一线城市之外,二线城市南昌,似乎也有所回暖。这座城市首拍6宗地块收金23.2亿,共40家房企竞拍、两宗触发熔断。

  乱花渐欲迷人眼,从场面上看,呼声已久的土拍回暖,似乎已出现端倪。

  从拿地主体来看,国央企仍是主力,但是沉寂许久的民营房企,也陆续在土拍中现身,拿地力度及拿地金额都有了明显的提升。

  部分城市土地市场升温的背后,折射出房企对热点城市的看好情绪,同时在去年土地缩量的情况下,房企补仓意愿也有所加强。

  经历了长时间的消耗与资产甩卖,他们或许已有些压力。如今,这场“存粮”之战,已然打响。

  热度重燃

  近来,那场北京土拍,拍卖结果显示,该宗地最终被首次进京的外来房企上海大华幸运揽入怀中。成交价12.995亿元,成交楼面价35475元/平方米,溢价率15%。

  在拍卖结束后,上海大华集团北方区域一负责人张跃森也感慨:“主要是运气好,这次拿地确实太难了。”

  房地产市场的整体回暖,加之供地政策持续优化,带动了土地市场的复苏。截至目前,广州、成都、南京、成都等地均进行了2023年首轮土拍。而类似于争夺朱辛庄地块这种群雄逐鹿的名场面,也已在多个城市上演。

  如在杭州的2023年首批土拍现场,萧山城区市北地块的竞争也尤其激烈,该宗地块还未开拍就已经报价封顶,甚至罕见地再现了60家房企争夺1宗地的热闹景象。摇号企业数量创下杭州单一地块参拍房企数量新高,中签率仅1.7%。

  最终,南昌市政大道房地产成为“60进1”的幸运儿。据乐居财经了解,该公司为杭州土拍的新面孔,公司法定代表人为朱江华,隶属于南昌市政公用地产集团,背靠南昌市国资委。

  杭州土拍热度继续维持在较高水平,13宗涉宅地块全部成交,其中8宗触顶摇号,2宗溢价成交,3宗底价成交。该轮拍地的触顶率超过61%,创下2022年以来的新高。

  伟星置业、浙江中豪、中腾置业、富阳山水置业等民营房企也积极拍地,收获颇丰。

  其中伟星置业以19.46亿元拿下了浦沿单元BJ0601-R21-05地块,溢价率11.45%。值得一说的是,今年以来,伟星置业的夺地的热情十分高涨,它还在之后的南京首轮土拍中以31亿元竞得了NO.2023G03地块,溢价率14.81%,

  该地块位于南京市房价最高建邺区,高达43173元/平方米的成交楼面价,更让其一举成为南京市单价第二高的宅地。而据乐居财经了解,该地块开拍即收到12轮竞价,尤其是在11轮到12轮的报告过程中,有房企1秒加价2.3亿元,触顶进入现场摇号阶段。

  南京土拍共出让11宗地块,涉及2宗拆迁安置用地,9宗商住用地。最终,4宗触顶成交、4宗底价成交,成交总金额约为176.69亿元,平均溢价率为7.98%,该溢价率仅次于其2021年首批集中供地的数据。

  距离南京不远的苏州,同样也迎来了“开门红”。

  苏州工业园区湖西1号地块还未开拍就出现了40轮报价。在正式开拍后,报价轮次很快便突破65轮,仅用时1分41秒就超过最高限制楼面价,进入线下摇号环节。次日,又有31位竞买人参与摇号,最终该宗地块被华润置地收入囊中。

  不少业内人士表示,今年春节以来,多城房地产销售出现“小阳春”,重点城市新房与二手房成交持续好转,而成交端的回暖也给到了土地市场正面影响。

  民企现身

  从今年各地土拍过程中不难发现,无论是在核心城市还是三四线城市,国央企仍是拿地的主力,但是沉寂许久的民营房企,也纷纷在土拍中现身,拿地力度及拿地金额都有了明显的提升。

  如在3月22日结束的成都2023年首批次土拍中,共吸引了46家房企竞拍。除了国企、央企和地方城投公司之外,还有新希望集团、邦泰、东方希望等本土民企积极参与。

  3月28日,成都土地市场迎来第二拍,3宗宅地均达最高限价。保利、邦泰等总成交价38.02亿元摘地。

  这与去年成都土拍市场“国字头”独撑大局、民企谨小慎微的局面形成鲜明对比。

  土拍市场整体上,都有了微妙的变化。数据显示,在杭州2023年两次土拍中,参拍企业均在50家以上,其中参拍民企数量占比近一半,同时民企拿地金额占比达57.9%,较2022年提升8.8%。

  南京的首轮土拍中,民企拿地金额占比也有所提高,伟星房产、上海欣源置业等民企均竞拍至地价上限,民企拿地金额占比达26.9%,同比提升17.2%,另外三四线城市中,高溢价地块也多为民企摘取。

  在这其中,还有一个有趣的现象,即一些城市集中供地的出让名单中,有不少“外来户”的身影,并且他们还是成交的“主力军”,这也从侧面说明了民企异地扩张的步伐正在加速。

  如在南京拿下“地王”地块的伟星置业,总部位于浙江台州,是伟星集团旗下的房地产企业。该企业成立于2004年12月,注册资本10亿元,旗下已有43家子公司,并且大都为伟星置业100%持股。

  在公司股权上,伟星置业由临海慧星、伟星集团各持股75.25%、24.75%,法定代表人为姜礼平。

  据乐居财经了解,去年7月,伟星置业就曾在南京2022年第二轮集中供地中,以总价21.2亿元底价摘得NO.2022G43地块。

  而在近两年,它还不断在安徽合肥等地抢地。如在去年6月,伟星置业在合肥夺得了当地热点地块高新区GX202209号,总价约9亿元,溢价14.6%。

  此外,夺得北京昌平朱辛庄地块的上海大华也格外惹人注目。该公司初创于1988年,总部位于上海,是国内最早的房地产开发商之一,实控人为金惠明。

  大华地产曾在公开对话中表示,公司将以上海为原点,在长三角区域、环渤海区域、中西部、西南区域及港粤澳大湾区域持续布局。

  从2017年至今,其已先后在昆明、广州、杭州、咸阳、天津、德州、兰州等城市拿地扩张。此次成功夺地,大华地产又顺势打入了北京市场。

  补仓扩储

  土拍市场火热的背后,能看出房企的拿地意愿有了明显的提升,而这与政策端的持续发力不如关系。

  自2021年房地产市场进入深度调整期以来,土地采用集中出让模式,拿地活跃度降低。据财政部财政收支情况数据,2022年,我国国有土地使用权出让收入为66854亿元,与上一年8.71万亿元相比下降了23.3%。

  如今集中供地政策进一步优化,多个城市也在今年调整了土地供应模式,集中供地政策调整为提前三个月公布地块信息,给出市场3个月的缓冲期。

  精细化、透明化的供地策略有利于地块信息为房企和市场所消化,进而促使房企提升投资力度。

  此外,去年年底,“金融十六条”、房企融资“三支箭”等利好政策发出以来,业内就看到了行业回暖的黎明。部分出险房企接连获得了银行授信,拥有“活水”的房企自然也拥有了“补仓”的能量。

  事实上,在紧缩的环境下,多数开发商已经憋得太久了。自2021年下半年以来,静默了一年多,能正常拿地者屈指可数。他们手中储存的货值,消耗了一些,又甩卖了一些,如果再不补充点“货”,部分房企真有“断炊”的可能。

  以去年为例,万科实现4202亿的销售额,但却只新增1716亿货值,两者之间的差值为2486亿;金地销售2218亿,新增货值158亿,相差2060亿;保利销售4573亿,新增货值2515亿,相差2058亿。

  唯有“黑马”建发房产,其去年销售514亿,却拿下909亿的货值,算是难得的手有盈余。

  由此可见,在调控的基调下,即使是国央企,大多也难以配平进货与出货之间的天平。

  而民企阵营中,除了滨江的销售额与新增货值基本持平之外,其余房企均存在不小的差距。比如,旭辉1237亿销售额,与174亿新增货值之间,存在1063亿的缺口;碧桂园实现销售额4643亿,却只有186亿的新增货值,缺口达到4457亿。

  尽管这其中涉及楼市价格变动,以及权益比例的计算问题,但销售额与新增货值的差距过大,足以说明房企正在收缩战略下,吃着以前积攒的“老本”。

  经历了长时间的消耗与资产甩卖,他们或许已有些压力。如今,这场“存粮”之战,已然打响。

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