乐居新媒体 宗镛 发自深圳

  要说深圳新盘最卷的区域是哪里？龙华必有一席之地！

  原以为，人才房的入场会让龙华新房一卷再卷。

  没想到，龙华新盘最大的威胁竟然是：北站超核中心润府！

  新房库存占全市1/4，龙华新盘去化艰难

  近期，深圳各行政区纷纷发布了2022年区统计年鉴，根据最新统计年鉴中，龙华以常住人口253.5万，人口密度9527人/平方公里，人口密度居深圳各区第三，仅次于福田及罗湖，也是传统关外区域人口密度最高的区域。

  而龙华作为深圳中较为年轻的行政区，近5年人口增量仅次于龙岗区，5年人口净增量达46.2万人。

  人口红利下，给龙华带来了大量的住房需求，同时龙华也走上房地产开发的快车道。

  然而近些年龙华却从新房供应大户化身为库存大户，根据深圳房信平台显示，截至3月19日，深圳各区新房住宅库存套数为40386套，而龙华9013套，居全市第一，新房住宅库存量占全深圳近1/4。

  从数据上可以说明，龙华最不缺的就是房子了。

  去年作为深圳楼市至冷的一年，全年新房住宅网签量仅34441套，创下近5年低点，而去年龙华区的全年新房住宅网签量为5028套，若按目前的库存，龙华新房还可卖足两年。

  据房信平台显示，2022年至今，龙华共有13个住宅项目获批预售，然而并没有楼盘实现100%网签，部分项目甚至还出现获批预售3个月仅网签个位数。

  从去年以来入市项目的备案均价可发现，龙华的新盘呈由南向北，以均价在6-8万/㎡的区间范围，片区方面，红山片区以及梅林关片区显然是龙华新房的第一梯队。

  值得一提，深圳楼市在年后迎来一波小阳春，其热度也率先在二手房的交易中体现。不过，龙华房价似乎并没有恢复到高峰时期的水平。

  红山成热门交易地，指导价降温龙华二手房

  红山作为龙华区位配套最成熟的片区之一，其二手房交易量也是龙华较为活跃的片区，另外深圳高级中学北校区也坐落于此。

  根据乐有家研究中心数据显示，2022年1-10月龙华二手房过户情况中，过户前五就有三个楼盘是位于红山片区的，其中指导价最高的莱蒙水榭春天更是红山片区的热门二手房。

  据龙华贝壳某门店透露，今年1月莱蒙水榭春天一期成交一套68㎡，成交总价568万，单价8.3万/㎡。

  而在指导价未出之前，莱蒙水榭春天更是不乏有成交价达到10万/㎡的房源。

  除此以外，龙华红山片区的优质小区还有绿景公馆1866、中航天逸等楼盘。

龙华红山片区

  或许受制于指导价及市场下行影响，龙华配套最好的片区也逃不过二手房价下跌的命运，据了解，去年龙华红山片区的二手房交易中心，不少房源的成交单价更是少于指导价。

  据了解，去年年底，水榭春天约89㎡的三房成交价跌破700万，绿景公馆1866的89㎡三房下跌到约650万。

  要知道，水榭春天以及绿景公馆无论在地段还是质量都算是红山片区的佼佼者了，套内使用面积及容积率都要优于龙华不少在售的新房。

龙华红山片区（深圳市公共资源交易中心）

  龙华祭出牌面靓地，临门一刀坑惨周边新盘

  去年8月，龙华推出北站门口的超级地块，最终被华润拿下，住宅毛坯限价7.24万/㎡，这个地块可谓是轰动一时，毕竟深圳北作为深圳最大的铁路交通枢纽，也一直是龙华门面般的存在，而这块商住地，也是行业内外均公认的靓地。

北站超核万象中心地块

  然而该靓地似乎也是为华润量身打造，地块不仅建设住宅，还需要配建一系列商业配套，其备案名也是霸气侧漏：“北站超核万象中心”，住宅部分宣传名则是“北站超核中心润府”。

  不少网友戏称：务实接地气的广东楼盘，竟然取了个如此浮夸的名字。

  那么回过头来看，如此霸气的名字，其住宅是否定位也相对应呢？

  据悉，华润超核中心润府首批推售的产品是510套99-114㎡的3-4房，3梯6户，均价7.24万/㎡，毛坯交付。

  据媒体爆料，华润超核中心润府原本开盘预计以带装修约7.6万/㎡出售，并且带装修标准的样板间都做好，结果开盘竟按毛坯7.24万/㎡均价出售，此番操作引起不少议论。

  其实华润的临门一刀不难理解，虽然超核中心润府的性价比对比不输龙华其他新房，然而超核中心润府的99㎡三房的总价也至少要700万。

  前面也说到，龙华配套最成熟的红山片区，目前比较好的三房700万也能买到，并且不少小区的使用面积及小区容积率不输于超核中心润府。

  超核中心润府首批510套房源，华润官微声称开盘首日去化33亿，而本次华润超核中心润府的备案总货值38.6亿，也就是说开盘去化率约85%。

北站超核万象中心（乐居摄于22.11）

  很明显，华润最终选择毛坯销售的这波操作，确实给龙华新盘上了一课，当然，这一波操作也实实在在的暴露了龙华真实的新房市场。

  更何况，被寄予厚望的华润超核中心润府首开都卖不完，龙华其他在售新房岂不是压力山大？

  去年，华侨城四海华亭推出1043套住宅，以光明价买龙华的噱头，如今开盘过去半年网签率仅3成，即使项目所在区位不如红山、梅林关。

  而与华润超核中心一路之隔的保利招商龙誉，据说折后6.1万/㎡，带装修交付，现网签情况也刚过5成。

保利招商龙誉（深圳市公共资源交易中心

  由此可见，在二手房市场低迷的现状之下，龙华新盘已经内卷严重，然而在华润超核中心润府的再次打击下，龙华其他存量新盘面临的处境似乎更为艰难。

  再回过头来看，超核中心，如此高级的名字，据说消防楼体还是水泥结构。

  那么，你觉得龙华的新房还能买吗？