乐居新媒体 任时建 发自广州 南沙黄阁亭角板块的新盘，要颤抖了。

  越秀地产在2022年第一轮集中拍地大战中拿下的2022NJY-3地块，已建成越秀·滨海花城项目，现处于认筹阶段，计划4月1日开放样板间。

  8952元/㎡的楼面价，要卖1.9万元/㎡。

  这个价格是相当炸裂的。

  目前亭角板块在售新盘不少，有中铁阅江来、华宇凤凰艺术岛等，但“1字头”的单价，还真没有。

  越秀·滨海花城的开盘，对周边新盘来说是个很大的威胁，从位置上看，它就在中铁阅江来、华宇凤凰艺术岛旁边，妥妥的邻居。  注：价格仅供参考，以开发商实际为准

  它们三个挨得有多近？是项目名都能看花你眼的程度。

  除了打价格战，越秀·滨海花城还有哪些招？

  今天，我们来扒一扒。

  延续越秀“滨海”的调性，项目占地17万㎡，建面50万㎡，规模比旁边楼盘大很多。

  在规划方面，项目总共有18栋住宅，分两期开发，一二期分别有9栋，合计3076户，最快2025年4月交楼 。

  首推户型为75-97㎡三至四房，产品做得非常刚需，两梯六户，首开的5、6栋最高31层，高峰期等电梯可能会让人抓狂。

  熟悉南沙的朋友都知道，亭角板块配套是有待完善的，项目三公里辐射范围内配套都很匮乏，想逛商场，要去到约4.5公里的万达广场，想坐地铁去市区，要到车程超10分钟的地铁4号线金洲站/地铁18号线横沥站。（注：数据均来源百度地图）

  先天不足，项目后天来补救。

  它自身配套了54班九年一贯制中小学、商业步行街、生鲜超市、社区卫生服务站等，有点像白云钟落潭的越秀•白云•星汇城，靠自己填补板块配套空白。

  而首开的B5、B6栋，是最靠近马路和学校的，户型为建面约75㎡三房一卫、建面约83㎡三房两卫。

  但建面约75㎡三房一卫只有东北、西北朝向，建面约83㎡三房两卫是东南、西南朝向，其中B6栋20楼以上的建面约83㎡三房两卫还能望蕉门水道。

  如果想要的大点户型，就要等B1、B2栋开售，这两栋会有建面约97㎡四房户型。

  项目现在还没开放销售中心，只在南沙万达设置了展厅，展厅派发的户型图，十分接地气，一眼望去，全是“最卷”、“性价比之王”等字眼。

  来看看建面约75㎡三房一卫，客餐一体，直出阳台，但是北向的话，冬天估计很冷。官方称使用率达94%，但具体还要等样板间开放，实地感受。

  按照1.9万元/㎡均价计算，75㎡三房总价大概是142.5万元，现在诚意登记还有98折，折下来总价不到140万元，三成首付的话，约42万元。

  这个价格放眼南沙应该也没几个能做到了，且展厅销售还表示一些特殊楼层单价更低，不到1.9万元/㎡，目前已诚意登记了100多组客户。

  建设中的销售中心

  建面约83㎡三房两卫布局与75㎡的差不多，多出的8㎡做多一个创意空间和卫生间。但这个户型是南向的，采光和通风都会好一点。

  价格方面，这个户型总价大概是157.7万元，三成首付是47万元左右。

  两个户型上车门槛都很低，对刚需来说颇具吸引力。

  什么人适合买？

  乐居君认为，南沙本地人、在南沙工作的人，可以入手。

  但如果你在广州市区上班，单纯觉得便宜就想上车的话，乐居君还是建议慎重。

  一来，这个盘的城市景观是工业区、农田、高架桥、烟尘滚滚的大马路，有心买的朋友，去实地多走走感受下；

  二来，这个盘配套真的需要花巨大时间成本来兑现，尽管项目自身配建了学校和商业，但人是“社交动物”，除了上班，周末你总会有跟朋友约饭逛街、遛娃带娃上兴趣班等需求，在这里，你需要到近5公里的万达广场才能实现；

  三来，如果你在市区上班，比较便捷的方式是坐公交/打车到地铁18号线横沥站，再坐到冼村站，地铁18号线冼村开往万顷沙方向末班车是23:15，晚上加班太晚的话，有赶不上地铁回家的风险；

  最后，目前首推的B5、B6栋，优势是近学校，劣势是靠着马路，且75㎡的都是北向，这个项目很大，后期要置换的话，北向的房子估计没啥竞争力。

  项目去化会怎样？

  参考隔壁的中铁阅江来，其去化不错，现在一期已经清栋，而且虽然它今年元旦开盘也是1.9万元/㎡，但最小的户型是建面约88㎡2+1房，而越秀·滨海花城同样的三房两卫户型，是83㎡，上车门槛更低。

  综上，虽然项目周边配套较匮乏，但主打低总价和学校的话，开盘去化估计也会不错。