文/乐居财经 许淑敏

  作为某房企的部门经理，蒋预最近常常对着一张合作项目表，挑灯夜战，若有所思。

  他接到一个任务，要对这些合作项目进行研判，如若公司没有操盘权，又出现低效率、低效益的情况，不排除退出项目持股。

  回想起前些年，合作拿地开发因为既能分担风险，又能迅速做大规模，风靡一时。但近几年，在地产周期里，房企更习惯于“各扫门前雪”，合作已非主旋律。蒋预对此只能感叹一声：“时移世易”。

  近来，保利发展把与碧桂园合作的12家项目公司股权，尽数转让给碧桂园，彼此“分手”，便引起热议。

  如若置于整个行业来看，这件事情就显得没那么复杂。因为包括招商蛇口、联发集团也在转让其与碧桂园合资公司股权，而旭辉也正与恒基兆业互相收购合作公司的股权。

  当前市场环境下，关于合作项目资金投入问题、预售资金的归集问题，愈加复杂。只有参股权，很难从项目中调用闲置资金。

  眼下，房企融资虽有所缓和，但资金紧张仍是常态。合作开发确有掣肘，年景不好的时候，投资理念不合、原则性分歧难调和、联合审批流程复杂等问题，也变得更为凸出。

  房企渐渐明白，过往的合作开发，如今已不再是主流，选择明哲保身，才是新的共赢方式。以前合作，是为了共担风险，现在不再合作，是为了降低风险。

  而将项目变成独资，能更好应对市场变化，甚至助推融资。

  就像A股定向增发融资规定，股权融资不得用于开发新楼盘的规定，只能用来还债、保交付，而募投项目须为全资子公司。

  巨头分手

  保利发展与碧桂园的分家，持续讨论了一个月。

  2月初，保利发展一口气在全国产权行业信息化综合服务平台挂牌12家公司股权，都是与碧桂园合作开发项目的公司，包括常州晟金、珠海和筑、珠海碧弘、中山祥越等，总挂牌价22.87亿元。

  行业两大巨头的分家，惹来众多猜疑。

  这些公司的信息基本都被扒了出来。12家转让的公司大多成立于2017年-2019年，开发进度以及销售进度处于中后期；8家公司于2022年净利润为亏损状态，仅有4家公司实现正向盈利；大部分为地产公司，但有2家为商服公司。

  按照挂牌要求，12家公司股权需要打包进行出售，购买方必须是同一主体，挂牌价即为成交底价，不能折价出售。

  严格的摘牌条件背后，实际已经谈好接盘侠，且种种迹象均指向碧桂园。挂牌出售，只是双方走个流程而已。

  乐居财经查阅发现，3月15日，句容碧华房地产开发有限公司发生投资人变更，保利江苏房地产发展有限公司已经退出股东行列，新增佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司为股东。

  显然，碧桂园已经成为受让方，正在逐渐接手这12家公司的股权。

  去年保利已经在谋划转让部分碧桂园合资公司。于2022年12月29日，北京产权交易所披露，保利湾区投资拟转让三家公司股权，为上述提及的珠海碧弘51%股权、中山祥越51%股权、珠海和筑51%股权。

  至于转让意图，不仅仅在于回流大笔现金，或许更多是为了梳理子公司、降低市场风险。保利发展在公告中规定，转让完成以后，后续项目公司或者接盘方不得使用保利公司的宣传、资质、商号等，也不能声称是保利旗下子公司。

  从转让股权上看，过半公司为保利参股公司，股权比例30-49%不等，并无控股权，主导权不在自己手里。

  当前市场环境下，关于合作项目资金投入问题、预售资金的归集问题，愈加复杂。只有参股权，很难从项目中调用闲置资金，掣肘众多。

  于保利发展而言，减少参股公司，可以有效梳理体系，挤出报表水分。

  另一边，碧桂园取得项目公司的绝对控制权后，可以灵活调用资金，投入项目开发或者取用闲置资金，会更加方便。

  而且减少合作项目，碧桂园关于项目权益提高，更有部分项目能从表外进入表内，忽略存货计跌的影响，某种程度上，有助于提升净利润的含金量。不过，一些处于亏损状态的项目进入表内，碧桂园的财务压力不小。

  从最近碧桂园的转让动作来看，其亦正在不断调整旗下公司股权架构。

  两个月以来，碧桂园正在转让多家旗下公司股权至佛山市顺德区丽盈企业管理有限公司，后者由丽敬发展间接持股100%。

  2月8日，碧桂园分别转让成都碧桂园富高置业、湖北省碧达、南充碧恒、广州市碧桂园、内蒙古碧盛各10%股权予丽敬发展；3月22日，碧桂园分别转让山西碧桂园10%股权、内蒙古征程9.9999%股权、上海新碧9.9910%、广西汇享9.9999%股权予丽敬发展。

  而丽敬发展是一家注册地在香港的私人股份有限公司，旗下控股企业包括佛山市顺德区丽碧企业管理有限公司、佛山市顺德区丽展企业管理有限公司。

  各扫门前雪

  地产行业容错空间渐窄，房企们都变得更为如履薄冰。自2021年底行业风险爆发伊始，不少房企已经选择与暴雷房企分开，开启了大规模的“分家”行动。

  当时，新力债务危机爆发，众多合作方果断将新力“除名”，于江西省，包括江铃新力臻园、洪大新力合悦滨江等楼盘的对外宣传口径，不再出现“新力”字眼和logo。而苏州、合肥，合作方“去新力化”的行动也未停歇。

  合作方选择自己拿下新力所占项目股权，全资运营，他们一致认为，“抹掉新力名字，可以消除其给项目带来的负面影响。”

  而旭辉亦如是，在花样年流动性出问题前夕，迅速退出了与其合作的深圳坪山街道世界塑胶厂片区旧改项目。旭辉动作很迅速，仅花了两个月就完成所有股权退出和工商变更流程的同时，也按约定收回了全部投资款及相应投资收益。

  熙来攘往的地产界，各方合作主体往往能在宽松的环境中把酒言欢、共享盛宴。一到银根收紧的节点，分开便成为常态。

  不过，上述与当前房企“分家”情况有所不同。如今房企陆续“分家”，考量的并不仅仅是双方的流动性风险问题，更多是为了资金调度。

  正如保利与碧桂园“分家”一样，招商蛇口、联发集团等亦在准备退出碧桂园合资公司。

  2月28日，招商蛇口挂牌转让其与碧桂园的合资公司如东博业房地产开发有限公司20%股权，转让底价7300万元；3月22日，联发集团挂牌临桂碧桂园40%股权，转让底价1200万元。

  目前接盘者未知，但大概率会由碧桂园自己拿下。这样一来，上述项目公司基本由碧桂园全资持有，不再有合作方。

  房企们更愿意独资持有公司，比如旭辉和恒基兆业互相收购石家庄、广州两项目公司对方股权。相当于旭辉与恒基兆业，不再维持原本的项目合作关系，选择各自开发项目。

  3月9日，旭辉签订了两份股份转让协议，其中一份为同意出售河北和湖50%股权予恒基兆业，总代价为9.48亿元，另一份为同意收购广州昌哲25%股权及被收购贷款，总代价为10亿元。

  代价抵销后，旭辉对这笔收购再支付5171万元。要知道，旭辉预计自河北和湖50%股权录得亏损约5亿元。

  宁愿亏损也要结束合作关系，可见其急迫性。

  眼下，房企融资虽有所缓和，但资金紧张仍是常态。合作开发确有掣肘，年景好的时候，尚且常遇到投资理念不合、原则性分歧难调和、联合审批流程复杂等问题。当下企业各自的运转都须更加精打细算，信任危机出现的概率，也就有所增加。

  有房企总裁曾向乐居财经表示，“合作各方不信任，有时会出现在合资公司中谁都不签字的情况，导致有钱也用不了，对过往账户的钱也不能动。”而这样的操作等同于将各自的退路逼得更窄。

  对于亟需资金维持运转的项目公司而言，合作开发不再是最优选。

  合作心态变化

  前些年，房企保持良好的销售业绩增长，其中的主要秘诀之一，便是报团取暖、合作开发。这种方式能减少开发商的资金压力、分散风险，并实现优势互补，可谓是一剂良药。

  由于合作模式的广泛开展，百强房企的平均销售权益逐年下降，已从2016年的85.5%，降至2021年的69.7%，销售权益不断下滑。

  彼时，不管是未出险房企或是出险房企，大部分都将联合开发当做自身的发展战略，合作开发的项目越发增多。但调控之下，合作所产生的效益仍难解猝不及防的危机。

  房企合作项目体现在财报上，主要为并表项目和非并表项目，并表一方收益直接计入合并报表营收，非并表一方则通过合营联营投资损益计算。

  业内曾统计过，2021年，非并表项目投资收益在削弱，65%典型上市房企合营联营投资收益同比下滑，甚至有的合营联营投资收益减半。

  这个时候，低效率、低效益合作项目已经开始拖累企业盈利。

  房企渐渐明白，过往的合作开发已不再是主流，选择明哲保身，才是新的共赢方式。以前合作，是为了共担风险，现在不再合作，是为了降低风险。

  无论是自愿出售项目回笼资金，还是被迫退出合资楼盘，重重压力之下，房企们合作版图正在不断收缩。

  而将项目变成独资，能更好应对市场变化，甚至助推融资。

  就像A股定向增发融资规定，股权融资不得用于开发新楼盘的规定，只能用来还债、保交付，而募投项目须为全资子公司。

  随着A股定增热潮的到来，会有越来越多的房企选择“分家”，整理子公司股权结构。目前，已有30多家房企公布了定增预案，包括保利、招商蛇口、华发、新城控股等。

  这些房企，大概正在整顿或准备整顿合作项目了。

  （文中“蒋预”为化名。）